Værdiansættelsen af fast ejendom i familien

Værdiansættelsen af fast ejendom i familien

Hvordan er reglerne for overdragelse af fast ejendom inden for familien, og skal en økonomisk fordel være arveforskud eller gave?

Skrevet af advokat Kirsten Skodborg, Ret&Råd Aarhus N

Det sidste års tid har der været stor fokus på det såkaldte værdiansættelsescirkulære fra 1982, der fastslår, at købesummen ved overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående må ske til den offentlige vurdering +/- 15%.

Det forudsætter, at man ikke forinden har fået ejendommens handelsværdi vurderet til et andet beløb af en ejendomsmægler. Denne fremgangsmåde har været helt almindeligt og kan fortsat anvendes, formentligt med større forsigtighed end tidligere.

Skatteministeriet har i flere år forsøgt at få gennemført et nyt vurderingsgrundlag med det formål at få offentlige ejendomsvurderinger til af afspejle de reelle værdier. Det er en kendt sag, at der i dag er mange ejendomme, som er vurderet langt under markedsværdien.

Derfor har mange haft travlt med at få familiehandler gennemført inden udsendelse af den nye offentlige vurdering af ejendommens værdi pr. 1/1 2020. Udsendelse har været udsat flere gange og sidst fra 2. kvartal 2020 til 2. halvår 2020 og nu til sommer 2021. 

Gælder +/- 15% reglen stadig?

Sikkert i erkendelse at, at det er svært præcist at vurdere fast ejendoms reelle handelsværdi, har skatteministeriet ligeledes meldt ud, at der fremover vil gælde en +/- 20% regel. Det vil selvfølgelig være en fordel i overdragelser, hvor den offentlige vurdering svarer til handelsværdien, men som nævnt er det især for så vidt angår ejerlejligheder i større byer oftest sådan, at den hidtil gældende offentlige vurdering er langt lavere end det beløb, lejligheden kan sælges til i fri handel.

Det er således stadig muligt at anvende +/- 15% reglen, men som nævnt er der tilfælde, hvor domstolen har givet Skattestyrelsen medhold i, at overdragelsessummen skulle reguleres op. Det er derfor sådan, at der ikke må være ”særlige omstændigheder” der taler imod anvendelse af reglen.

Et eksempel, der godt nok vedrører et dødsbo, er, at én arving får udlagt ejendomme til en værdi svarende til den offentlige vurdering – 15% og samtidig giver arveafkald til fordel for en medarving for et beløb nogenlunde svarende til den fordel, han fik ved anvendelse af reglen. Et andet eksempel kan være at ejendommen i nær tilslutning til handlen belånes i forhold til en højere værdi.

Det bør anbefales, at man forud for en handel mellem nærtstående indhenter et forhåndssamtykke fra SKAT om, at værdiansættelsen kan godkendes.

Det bør derfor anbefales, at man forud for en handel mellem nærtstående indhenter et forhåndssamtykke fra SKAT om, at værdiansættelsen kan godkendes.

Reglerne om afgiftsfrie gaver og arveforskud

Ud over en mulig stor økonomisk fordel for erhververen pga. en for lav offentlig vurdering, er der også mulighed for yderligere at nedsætte købesummen ved hjælp af reglerne om afgiftsfrie gaver og arveforskud.

Når købesummen sættes f.eks. til 15% under den offentlige vurdering, kan sælger også yde en afgiftsfri gave eller arveforskud – der i 2020 er på kr. 67.100 – ved at fratrække dette beløb i den beregnede købesum.

Restkøbesummen kan endvidere berigtiges ved at køber udsteder et gældsbrev til sælger på anfordringsvilkår. Så kan sælger jo vælge om gælden de følgende år skal nedsættes med afgiftsfrie gaver/arveforskud. Til næste år i 2021 udgør beløbet kr. 68.700.

Det skal nøje overvejes, om et afgiftsfrit beløb skal være gave eller arveforskud, og det er vigtigt, at det senere kan bevises. Et arveforskud modregnes jo i senere arv, mens en gave ikke gør det.

Artiklen er skrevet af advokat Kirsten Skodborg, Ret&Råd Aarhus N, som kan kontaktes på ksn@ret-raad.dk eller kontakt din lokale Ret&Råd-advokat.