Tillokkende at tage en overpris
Når en andelsbolig kan sælges til maksimalprisen med tillæg af forbedringer – og der stadigvæk er en lang kø af interesserede købere – kan det for nogle sælgere være tillokkende at tage en overpris for sin andelsbolig.
Det duer imidlertid ikke, at det fremgår direkte af salgsaftalen, da foreningens bestyrelse/administrator har pligt til at undersøge om prisen er lovlig.
Åbent hus!
Jeg har set flere tilfælde, hvor sælger inviterer til åbent hus via facebook, DBA e.lign. og mere eller mindre tydeligt signalere overfor de fremmødte købere, at han vil indgå aftale med den køber, der tilbyder det største beløb i en kuvert ved siden af – eller vil købe sælgers nedslidte indbo for en uforskammet høj pris.
Den officielle købesum deponeres hos andelsboligforeningen, mens den ulovlige overpris afleveres i cool cash til sælger på banegården, parkeringsanlæg etc.
Hvad kan køber gøre?
Som køber kan man vælge at spille højt spil og acceptere sælgers ublu krav. Når aftalen er underskrevet og godkendt af andelsboligforeningen kan køber efterfølgende kræve den ulovlige overpris af andelsbolig retur af sælger. Det er imidlertid vigtigt, at man som køber kan bevise, at der er sket betaling af ekstrabeløb til sælger. Det kan være via lydoptagelser, foto, vidner m.m.
Afviser sælger at tilbagebetale den ulovlige overpris, må køber indbringe sagen for domstolen, ellers mister køber sin ret til tilbagebetaling. Det vil så være op til domstolen at vurdere om der foreligger ulovlig overpris. Tidligere skulle en køber reagere hurtigt og anlægge en retssag, da kravet blev forældet efter 6 måneder. I aftaler, der indgås efter 1. juli 2018, gælder der nu 3 år for at anlægge overprissag mod sælger.
Det er strafbart!
Det fremgår af andelsboliglovens § 5, at sælger ikke må betinge sig andre retshandler end køb af andelen.
Køber kan derfor godt afvise at ville overtage sælgers løsøre. Det vil dog som oftest have den konsekvens, at sælger blot finder en anden køber, der gerne vil betale en urealistisk pris for sælgers løsøre.
Bliver foreningen bekendt med, at sælger har forsøgt at sælge andelsboligen til overpris – kan foreningen vælge at ekskludere medlemmet, idet det vil blive betragtet som en væsentlig misligholdelse af foreningen vedtægter.
Andelsboligforeningen eller en køber kan også anmelde sælger til politiet, idet det faktisk er kriminelt at sælge til overpris. Det fremgår af andelsboliglovens § 15, stk. 3. hvorefter en overtrædelse kan straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 mdr.
Der findes ikke så mange afgørelser, idet de fleste sælger skynder sig at tilbagebetale den ulovlige overpris, hvis køber stiller krav herom over for sælger.
Bøde kr. 40.000
I 2007 afsagde østre landsret en dom om ulovlig overpris for en andelsbolig. Her blev sælger idømt en bøde på kr. 40.000 – for at have opkrævet en ulovlig overpris på kr. 145.000.
Sælger havde indrykket en annonce, hvor han inviterede potentielle købere til åbent hus – og havde meddelt, at han ville holde auktion over sit indbo herunder møbler, elektronik, videobånd, rengøringsmidler, toiletartikler osv. Det var helt klart, at sælger ville sælge til den køber, der bød mest på auktionen.
Landsretten udtalte, at det var sandsynligt at lægge til grund, at overdragelsen af andelen var betinget af, at køber overtog sælgers indbo og inventar, hvor af den væsentligste del ikke var tilpasset eller installeret i lejligheden.
Læs mere om andelsforeninger på vores hjemmeside.
Artiklen er oprindeligt bragt den 27. juni 2017