Reglerne for udlejning til virksomheder

Udlejning til virksomheder

Bliv klogere på nogle af de forhold, du bør være opmærksom på i forbindelse med indgåelse af aftale om leje af et erhvervslejemål. Artiklen handler både om udlejers og lejers interesser. Den fremhæver nogle af de vigtigste forhold, der bør reguleres i en erhvervslejekontrakt.

Skrevet af advokatfuldmægtig Cathrine Hesse N. Jensen, Ret&Råd Djursland

Indførelsen af den nugældende Erhvervslejelov betyder, at udlejer og lejer i et vist omfang er givet frit spil til at ”forme” lejeaftalen, som de ønsker.

Det kan derfor være svært for både for udlejer og lejer at gennemskue, hvilke vilkår der bør reguleres i lejekontrakten.

Hvad bør jeg være opmærksom på som udlejer?

At der er en øget aftalefrihed ved indgåelse af erhvervslejekontrakter betyder også, at man som udlejer med fordel kan fravige erhvervslejelovens regler på nogle områder. Udlejer har således i langt højere grad mulighed for at indsætte vilkår, der giver udlejer en større sikkerhed og flere fordele. Der er dog stadig bestemmelser i erhvervslejeloven som udlejer skal følge, og som ikke kan fraviges til skade for lejer.

Husleje, Huslejeregulering og ekstraudgifter

Ud over at udlejer og lejer skal blive enige om huslejens størrelse, er det ligeledes vigtigt at tage stilling til om huslejen efterfølgende skal reguleres og efter hvilken metode. Dette kan f.eks. være efter nettoprisindekset eller markedslejen. Ved markedslejen forstås kort beskrevet den leje, som man ville skulle betale for et tilsvarende lejemål.

Ud over huslejen er udlejer forpligtet til at oplyse om eventuelle ekstraudgifter, som vil blive pålagt lejer. Det kan f.eks. være udgifter til el, vand og varme. 

Ud over huslejen er udlejer forpligtet til at oplyse om eventuelle ekstraudgifter, som vil blive pålagt lejer. Det kan f.eks. være udgifter til el, vand og varme. ”Glemmer” udlejer at leve op til denne forpligtelse, mister udlejer retten til at kræve betaling herfor.

Vedligeholdelse- forandring- og fornyelse af lejemålet

Hvis ikke andet aftales, vil udlejer også være ansvarlig for al vedligeholdelse af ejendommen, både den indvendige og den udvendige. Det ses ofte, at den indvendige vedligeholdelsespligt overføres til lejer.

Hvis udgangspunktet i erhvervslejeloven fraviges, vil det være en god ide at specificere, hvilke forpligtelser der påhviler henholdsvis udlejer og lejer, herunder hvem der skal stå for fornyelser af lejemålet.

Udlejer bør også sørge for at regulere vilkårene i forbindelse med at lejer foretager ombygning m.v. af lejemålet, da udlejer har mulighed for at kræve reetablering ved lejers fraflytning.

Opsigelse af lejemålet

Ligeledes bør udlejer overveje, hvorvidt lejemålet skal være uopsigeligt i en periode, og om lejers opsigelsesvarsel evt. skal forlænges ud over de 3 mdr., der følger af erhvervslejeloven. Udlejer bør være opmærksom på begrænsningen i udlejers mulighed for at opsige et erhvervslejemål, da denne afhænger af hvilken type lejemål, der er tale om.

Er der f.eks. tale om lokaler til restauration, butik, teatre, forlystelsesanlæg eller lign. vil udlejer kunne opsige lejemålet, jf. erhvervslejelovens § 61, stk. 1 nr. 1, med et varsel på 3 mdr.

Med 1 mdr. varsel kan udlejer opsige lejeforhold om garager, stalde og lign.

For alle andre lejeforhold har udlejer ikke adgang til at opsige lejeaftalen med mindre, der foreligger særlige forhold. Særlige forhold kan være, at udlejer selv ønsker at benytte det lejede, hvis lejemålet skal rives ned eller ombygges, hvis lejer ikke iagttager god skik og orden, eller hvis andre vægtige grunde tilsiger en opsigelse.

Derfor vil det være en god ide, at man som udlejer drøfter sine muligheder men også forpligtelser med en advokat.

Hvad bør jeg være opmærksom på som lejer?

At udlejer i vidt omfang har ”frit spil” til at regulere lejeaftalens vilkår betyder også, at lejer ofte kan have svært ved at gennemskue de lange og omfattende lejekontrakter, som oftest bliver udarbejdet af udlejer.

Det er vigtigt, at man som lejer forstår, hvad man skriver under på, da man kan ende med at blive fanget af særligt byrdefulde vilkår.

Det er derfor vigtigt, at man som lejer forstår, hvad man skriver under på, da man kan ende med at blive fanget af særligt byrdefulde vilkår.

Derfor anbefales lejer altid at få gennemgået lejekontrakten hos en advokat, inden at man skriver under på kontrakten.

Huslejeregulering i medfør af § 13

Som eksempel på vilkår som udlejer kan have reguleret i lejeaftalen, og som lejer bør være opmærksom på, kan bl.a. nævnes vilkår om regulering af huslejen, hvor udlejer kan have frataget lejer retten til at få huslejen sat ned, så den svarer til markedslejen.

Denne ret for lejer følger af erhvervslejelovens § 13, og kan altså fraviges i lejekontrakten. Der kan således opstå en ubalance, hvor udlejer kan kræve huslejen sat op, men lejer ikke har mulighed for at kræve lejen sat ned.

Opsigelsesvarsel

Lejer bør også være opmærksom på, hvilket opsigelsesvarsel der er gældende, for både udlejer og lejer, og om der er en periode, hvor lejer ikke har mulighed for at opsige lejemålet.

Når udlejer opsiger lejemålet, har lejer som udgangspunkt krav på erstatning, med mindre opsigelsen er begrundet i lejers misligholdelse af lejeforholdet.

I de tilfælde, hvor der ikke er tale om et erhvervsbeskyttet lejemål, kan dette udgangspunkt dog fraviges ved parternes aftale, således at lejer ikke kan gøre krav på erstatning ved udlejers opsigelse, for f.eks. driftstab, flytteudgifter m.v.

Vedligeholdelse, fornyelse og forandring

Ofte vil udlejer i større eller mindre omfang overføre vedligeholdelsespligten til lejer. Det er vigtigt, at lejer tager stilling til, om lejer kan acceptere omfanget heraf. Ofte har udlejer også pålagt lejer pligt til fornyelse af lejemålet. Dette kan være særdeles omfattende og byrdefuldt, da fornyelsen kan omfatte udskiftning af f.eks. vand, kloak- og elinstallationer m.v.

Lejer bør også forholde sig til, aftaler vedrørende forandring af lejemålet herunder krav om reetablering. Før lejer foretager forandringer af lejemålet, kræver dette som udgangspunkt udlejers samtykke, med mindre der er tale om sædvanlige installationer og ombygning. Hvis udlejer giver sit samtykke til det, vil lejer ikke skulle reetablere ændringen den dag, lejer fraflytter lejemålet. Dette kan dog fraviges ved aftale mellem parterne.

Lejers fraflytning

Ved lejers fraflytning af lejemålet er udgangspunktet, at lejemålet skal afleveres i samme stand, som da lejer overtog lejemålet. Lejer skal dog være opmærksom på, at også dette kan fraviges ved parternes aftale.

Branchebeskyttelse

Lejer bør også overveje at kræve, at der indsættes et vilkår om branchebeskyttelse. Hvis udlejer ejer en karré af ejendomme, et butikstorv eller lign, kan det være af stor betydning, om et af de nærliggende lejemål lejes ud til en konkurrent. Er lejer f.eks. frisør, kan lejer ved at få indført en branchebeskyttelsesklausul, sørge for, at der ikke flytter en frisør ind i nabolejemålet

Efterfølgende ændring af vilkår

Det ses også, at udlejer har indsat et vilkår om, at udlejer efterfølgende kan kræve vilkårene for lejemålet ændret/genforhandlet. Det har den konsekvens, hvis parterne ikke kan nå til enighed, at udlejer har ret til at opsige lejemålet. Det kan ikke anbefales, at lejer accepterer et sådant vilkår, da det giver en vid adgang for udlejer til at opsige lejemålet.

Ovenstående eksempler viser, at det er vigtigt, at både udlejer og lejer har overvejet og gennemgået vilkårene for lejeaftalen nøje, og er enige om, hvad der skal gælde for det pågældende lejeforhold, da den vidtrækkende aftalefrihed mellem parterne kan medføre store konsekvenser for både udlejer og lejer.

Hvis du har spørgsmål til artiklen, er du velkommen til at kontakte forfatteren advokatfuldmægtig Cathrine Hesse N. Jensen, Ret&Råd Djursland på mail: chj@ret-raad.dk eller mobil: +45 27 28 36 65. Du kan også kontakte din lokale Ret&Råd-advokat.