Emner:

Udlejers konkurs eller tvangsauktion

Både lejere i private boligejendomme og i private erhvervsejendomme oplever en utryghed, der følger med udlejers konkurs og/eller tvangsauktion. I mange tilfælde er utrygheden til at overse, når man først får professionel rådgivning, for det er i realiteten en del af meningen med lejelovgivningen at beskytte lejerne i den private sektor

Depositum, forudbetalt leje og indskud

I de senere år er der opstået både konkurser og tvangsauktioner i almene boligforeninger, hvilket de færreste havde forestillet sig som et reelt problem, da lovgivningen blev formuleret. I nogle sammenhænge er lejerne i den private sektor bedre beskyttet end i den almene, hvor lejerne – uden at være bevidste om det – principielt betragtes som en slags ”medejere” af foreningen/ejendomskomplekset. 

Den helt væsentlige forskel mellem de 2 udlejningssektorer er nemlig, at i private udlejnings-ejendomme/selskaber indbetaler lejerne et ”depositum”, der er beskyttet overfor netop konkurs og tvangsauktion, medens lejerne i almennyttige foreninger betaler et ”indskud”. Heldigvis er der i de almennyttige foreninger samtidig tale om, at kommunerne ved et sindrigt, juridisk system kautionerer for foreningernes forpligtelser angående de indbetalte ”indskud”, men det kan være noget af et ”gedemarked” at komme igennem for lejerne og kræver særlig rådgiv-ning.

Depositum og forudbetalt leje i private udlejningsejendomme – uanset om det er bolig–eller erhvervsejendomme som f.eks. butikker og kontorer – er beskyttet uden tinglysning, hvis der max. er betalt beløb svarende til i alt ½ års leje. Hvis der sker fraflytning, er kravet endda beskyttet indtil 1 år efter lejemålets ophør, hvis der forinden er rejst en retssag. I mange tilfælde, vil lejerne endda kunne opnå fri proces til at føre sagen, der eventuelt også er omfattet af forsikringspolicernes bestemmelser om retshjælp.

Fortsættelse af lejemålet

Det omtalte vedrørende beskyttelse af depositum m.v. fører ofte til, at man siger, at lejemålet ”følger ejendommen”. Det forudsætter naturligvis, at lejeaftalen ikke kan opsiges på grund af konkursen eller tvangsauktionen.

Hverken den private udlejer eller dennes kreditorer og panthavere kan opsige lejemålet med henvisning til udlejers dårlige økonomi – hverken før, under eller efter en konkurs eller auktion. Det kan lejerne principielt heller ikke.

I tilfælde af en konkurs indtræder konkursboet direkte i udlejers sted, medmindre der måtte være foregået noget uretmæssigt mellem udlejer og lejer, som konkursboets kreditorer ikke skal finde sig i efter lovgivningen – det er imidlertid ikke emnet for denne artikel.

I tilfælde af en tvangsauktion vil lejerne ofte få henvendelse fra panthaverne med krav om, at husleje og forbrugsydelser skal indbetales til vedkommende, hvilket panthaveren typisk har krav på i henhold til pantebrevets bestemmelser. I givet fald skal lejer rette sig efter beskeden, men har naturligvis krav på dokumentation for retmæssigheden.

Lejers pligt til at betale lejen og forbrugsydelserne til panthaveren giver imidlertid ikke lejer krav på at få noget til gengæld fra panthaveren – altså end ikke varme, vand m.v.! Forbrugsbetalingerne kan således umiddelbart og i første omgang blive tabt for lejeren, der i givet fald skal rette henvendelse til kommunen, der vil have pligt til at sørge for finansiering af forsyningerne til ejendommen.

Lejers betalingspligt til panthaver betyder heller ikke, at lejer kan opsige lejemålet overfor panthaver – det skal stadig ske overfor udlejer, medmindre panthaver har ”taget ejendommen til brugeligt pant”, hvilket kun sjældent sker i andet end landbrugsejendomme. Hvis udlejer er gået konkurs, skal opsigelse dog ske til konkursboet.

Særligt gunstige lejevilkår

Hvis lejerne har forhandlet sig til særligt gunstige vilkår, så som et ekstra langt opsigelsesvarsel eller en uopsigelsesperiode, skal det overvejes at lade bestemmelsen tinglyse på ejendommen. I den forbindelse vil det være nødvendigt at overveje en lang række af scenarier, som ligger udenfor denne artikel at beskrive. 

Dog skal man som lejer være opmærksom på, at selv tinglyste rettigheder kan vise sig uden værdi på en tvangsauktion, idet panthavere – eller et konkursbo – efter særlige regler i Retsplejeloven kan begære rettighederne værdisat med henblik på, at de kun opnår dækning på auktionen, hvis auktionsbuddet berettiger dertil.

I anden artikel omtales særlige forhold vedr. lejefastsættelse – og nedsættelse/forhøjelse i private lejemål samt istandsættelse forud for indflytning og ved fraflytning deraf, ligesom forskellige forhold vedrørende erhvervslejemål bliver omtalt.

Artiklen er oprindeligt bragt: 03-06-2013