Udlejer lejebolig

Udlejere og lejere har stadig mange uenigheder

Skrevet af advokat Lars Ole Jensen, Ret&Råd Advokater Glostrup

Har du spørgsmål til problematikker indenfor lejeloven er du altid velkommen til at ringe på telefon: 46 30 46 76 og drøfte din situation med advokat Lars Ole Jensen ved Ret&Råd Advokater Glostrup.

Vi ser stadig mange uenigheder om vilkårene og fortolkningerne af indgåede lejekontrakter, selvom leje af fast ejendom er meget reguleret i henholdsvis erhvervslejeloven og lejeloven. De typiske uenigheder er naturligvis omkring istandsættelsesudgifter ved fraflytning, men også om

  • Opsigelsesvilkår og bindingsperiode, 
  • pligter i form af vedligeholdelse og betaling under lejeforholdet
  • overholdelse af husorden og 
  • muligheden for genudlejning, hvis lejer er fraflyttet inden lejekontraktens ophør, er blandt de hyppigst forekomne uenigheder. 
  • Men også forbedringer under lejeforholdet og reetablering ved fraflytning er områder, der giver anledning til store konflikter. 

Det kan både være situationen, hvor lejer indgår aftale om istandsættelse af udlejers slidte lagerhal og hvor udlejer efterfølgende ikke mener, at skulle betale noget overhovedet for lejers store istandsættelse.

Det kan også være lejer har indsat nyt køkken i forventningen om, at bo i lejligheden i en årrække, men pludselig fristes til selv at købe en bolig. Skal køkkenet så rives ned igen og det gamle genopsættes ?

Det kan også være, at udlejer har betinget sig, at håndværkere skal godkendes forud for evt. arbejder på ejendommen, som udlejer hæfter for. Men det indebærer ikke, at lejer skal have tilladelse til at anvende en af lejer selv valgt håndværker til øvrige arbejder på ejendommen, som lejer selv afholder udgiften til.

Skulle det pågældende arbejde ikke være udført tilstrækkelig professionelt, må udlejer i den situation afvente lejers fraflytning og kan først der, (og kun hvis det pågældende arbejde bevisligt ikke er udført fagligt korrekt), udbedre arbejdet for lejers regning. Udlejer kan dog altid kræve vvs-, og el-arbejde udført af autoriserede håndværkere, fordi det er et krav efter særlovgivningen. 

Mange private udlejere tror fejlagtigt, at de har ret til at have nøgle til den udlejede lejlighed. Men det er en stor misforståelse. Lejer har ret til et privatliv og skal til en hver tid selv have kontrol over, hvem der har mulig adgang til lejers hjem. Har lejer skiftet låsen og udlejer har tvingende årsager til at komme ind i lejligheden. F.eks. hvis lejer har glemt at lukke for vandet, eller et vandrør er sprunget – mens lejer er taget ferie – og det nu drypper gennem loftet ned til underboen, så kan udlejer rekvirere en låsesmed, og dermed tiltvinge sig adgang til lejligheden for at udbedre skaden. Merudgiften til låsesmed påhviler dog lejeren i den situation.

De 2 største områder for tvister, som jeg møder i øjeblikket er dog størrelsen på lejen og tidsbegrænsning.

Størrelsen på lejen er nu blevet fri markedsleje, når lejligheden er opført efter 31/12-1991 og det fremgår af lejekontrakten. Hvis udlejer vil have en ældre lejlighed til at følge de nye regler, skal lejligheden istandsættes ret gennemgribende. Det er ikke nok at sætte nye køkkenlåger på skabene i køkkenet og slibe gulvene af. Der skal investeres i lejligheden, typisk nyt køkken og bad for at kunne overgå til markedsleje.

I forhold til tidsbegrænsning er der mange udlejere, der mener, det er nok at skrive i lejekontrakten, at lejemålet er tidsbegrænset i 2 år, hvorefter at lejer må fraflytte, lejemålet kan istandsættes og en ny lejer indgå en tilsvarende tidsbegrænset lejeaftale. Det holder ikke i dag. Lejer vil kunne få fjernet tidsbegrænsningen, hvis ikke udlejers krav om tidsbegrænsning er begrundet i nogle praktiske og for udlejer vigtige forhold. F.eks. at udlejer skal udstationeres og vender tilbage efter x antal år og derfor har tidsbegrænset lejemålet. En sådan årsag vil være en gyldig årsag. Men at udlejer blot vil have lejemålet istandsat løbende og have en ny lejer ind, er ikke en gyldig grund og i den situation vil boligretten afvise kravet om tidsbegrænsning.

Selvom udlejer og lejer har indgået en lejekontrakt og aftalt lejen, forhindrer det ikke, at lejer går til boligretten og kræver at huslejen vurderes – og er huslejen så over markedslejen, bliver lejen sat ned til det beløb, som boligretten finder, er rimeligt.

Der er naturligvis mange andre problematikker indenfor lejeloven og du er altid velkommen til at ringe på telefon: 46 30 46 76 eller skrive pr. e-mail på: LOJ@ret-raad.dk og drøfte din situation med advokat Lars Ole Jensen ved RetRåd Advokater Glostrup.
.

}