Hvad hvis man ikke har en samejeoverenskomst?

Hvad er konsekvensen, hvis man ikke har en samejeoverenskomst?

Måske har du ejet hus, sommerhus, ejerlejlighed, bil osv sammen med din ekskæreste. Eller sammen med et familiemedlem. Nu skal I ikke eje dette aktiv sammen mere, enten fordi I som kærestepar er gået fra hinanden, eller fordi familien ikke skal eje familiesommerhuset i fællesskab mere. Men I har ingen aftaler om, hvordan skal I forholde jer, når I skal have samejet til at ophøre. Og I kan ikke umiddelbart finde en løsning selv. Hvad gør I?

Skrevet af advokat Henriette Lyhne, Ret&Råd Randers

Lad en advokat rådgive jer

Der er ingen love, der direkte regulerer opløsningen af samejer, som der fx findes en lov, der regulerer delingen mellem ægtefæller, der skal skilles. Den af jer, der ønsker at samejet skal ophøre, skal opsige samejet over for den anden.

Det vil være fornuftigt at søge advokatrådgivning med hensyn til, hvordan denne opsigelse skal ske og med hvor langt varsel. Måske bliver det herefter muligt at opnå en frivillig løsning mellem jer. Løsningen kan fx gå ud på at én af jer overtager huset, eller at I i fællesskab sætter huset til salg hos en ejendomsmægler.

Hvis I ikke kan opnå en frivillig løsning, kan samejet – efter opsigelsen – ske ved at aktivet, fx et hus, sælges af fogedretten på en såkaldt frivillig auktion. På den frivillige auktion kan alle byde, også den eller de personer der i forvejen er ejere.

Har I ikke betalt lige meget til indskuddet? Skal der betales husleje?

Efter et salg eller en auktion kan det godt tænkes, at der er et økonomisk opgør mellem jer, og at det har betydning for, hvordan overskuddet ved salget skal fordeles. Måske har én af jer lavet et større indskud, dengang I købte huset fx ved at betale hele udbetalingen eller betale for en modernisering af huset. En af jer har måske lagt ud for betaling af diverse faste udgifter vedr. ejendommen i en længere periode – også efter at samejet er opsagt. Måske er det kun den ene af jer, der har boet i huset i den samme periode.

Hvis I ikke umiddelbart kan blive enige om, hvordan denne opgørelse skal ske, kan en advokat evt. hjælpe.

Hvordan fordeles overskuddet?

Der foreligger retspraksis, der belyser hvordan en domstol vil afgøre sådanne sager. I en sag fra 2019 har landsretten i en sag mellem to ugifte samlevende udtalt, at hvis parterne ikke har lavet en samejeoverenskomst, skal provenuet efter salget først tillægges et beløb svarende til, hvad huset kunne udlejes til i den periode, hvor én af parterne har beboet huset alene efter samlivsophøret. På den måde bliver den anden part kompenseret for, at den ene part har haft fordel af at bo i huset.

Derefter skal der ske fradrag for refusion af alle de aftalte eller nødvendige beløb, som en samejer har betalt. Det er fx realkreditlån, ejendomsskat og forsikring. Hvis der, efter at disse beløb er betalt, er overskud, kan det komme på tale at dække parternes såkaldte kapitalindskud – altså de beløb som parterne hver især måtte have indskudt i form af fx udbetaling ved købet af ejendommen, større moderniseringer mv.

Hvis der ikke er dækning i provenuet fra salget af ejendommen til at få fuld kompensation for det, som en medejer har lagt ud, bemærker landsretten, at kapitalindskuddet er tabt. Medejerne kan altså ikke forlange beløbet betalt på et senere tidspunkt. Dette er én af de alvorlige forskelle på, om man har sikret sig ved samejeoverenskomst og gældsbrev eller ej, når man køber aktiver sammen.

Hvis I ejer mere end et aktiv sammen, fx både et hus, en bil og diverse konti, som I ikke kan blive enige om delingen af, kan I dog kontakte skifteretten, som så kan hjælpe med at sælge aktiverne evt. på frivillig auktion og lave en samlet opgørelse over formuen til fordeling.

Hvis du har spørgsmål eller behov for rådgivning, er du velkommen til at kontakte din lokale Ret&Råd-advokat.