Skatteforbehold ved overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående

Skatteforbehold ved overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående

Efter en række nyere afgørelser er der ikke længere sikkerhed for, at skattemyndighederne anerkender den værdi, som nærtstående overdrager en ejendom til. Derfor kunne det være rart, hvis man på forhånd kunne få skattemyndighedernes tilkendegivelse af, hvorvidt en aftalt værdiansættelse kan accepteres, eller at man kunne tage et såkaldt skatteforbehold. Mulighederne herfor afhænger dog helt af, om der er tale om en overdragelse i levende live, eller om overdragelsen sker ved arv fra et dødsbo.

Skrevet af advokat Dorthe Østerby, Ret&Råd Randers

Den nye ejendomsvurderingslov

Som omtalt i en tidligere artikel har der det seneste års tid været stor fokus på den nye ejendomsvurderingslov og reglerne om værdiansættelse ved overdragelse af fast ejendom til nærtstående i henhold til det såkaldte værdiansættelsescirkulære.

Kort opsummering af situationen som den er lige nu:

Den nye ejendomsvurderingslov er vedtaget.

De nye offentlige ejendomsvurderinger er dog stadig udskudt foreløbigt til sommeren 2021.

Bestemmelserne i det gamle værdiansættelsescirkulære fra 1982 finder fortsat anvendelse ved overdragelse mellem nærtstående af ejendomme, som på overdragelsestidspunktet ikke er vurderet efter den nye vurderingslov.

Det betyder, at man stadig som udgangspunkt kan overdrage fast ejendom til nærtstående til en værdi, der ligger inden for en margin af +/- 15% af den offentlige vurdering, forudsat at værdien af ejendommen ikke på anden måde er fastsat eller kendt, fx via en mæglervurdering.

Usikkerhed om hvorvidt værdiansættelsen accepteres af skattemyndighederne

I en tidligere artikel er også omtalt den usikkerhed, som opstod efter en højesteretsdom fra 2016, om hvorvidt man ved overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående i henhold +/- 15%-reglen i værdiansættelsescirkulæret kan være sikker på, om skattemyndighederne vil anerkende værdiansættelsen.

I dommen fastslog Højesteret nemlig, at der kan foreligge ”særlige omstændigheder”, som bevirker, at skattemyndighederne kan tilsidesætte en værdiansættelse, som ellers er sket i overensstemmelse med værdiansættelsescirkulæret. Dommen angik overdragelse fra et dødsbo til en arving.

Der verserer i øjeblikket sager ved domstolene, hvor spørgsmålet er, om skattemyndighederne også ved overdragelse i levende live mellem nærtstående kan tilsidesætte værdiansættelser, der er sket i overensstemmelse med +/- 15% reglen, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Kan usikkerheden afklares på forhånd?

Det kan have voldsomme skattemæssige og gave-/boafgiftsmæssige konsekvenser for køberen/sælgeren/dødsboet, hvis skattemyndighederne – efter en endelig handel/overdragelse er indgået – meddeler, at man ikke kan anerkende den værdiansættelse, som de nærtstående parter har overdraget ejendommen til.

Det kan have voldsomme skattemæssige og gave-/boafgiftsmæssige konsekvenser for køberen/sælgeren/dødsboet, hvis skattemyndighederne – efter en endelig handel/overdragelse er indgået – meddeler, at man ikke kan anerkende den værdiansættelse, som de nærtstående parter har overdraget ejendommen til.

Derfor kunne det være hensigtsmæssigt og trygt, hvis parterne på forhånd kunne sikre sig, at skattemyndighederne vil acceptere en overdragelse i henhold disse regler, eller hvis man kunne ændre vilkårene for en overdragelse eller helt kunne annullere den, hvis skattemyndighederne efterfølgende ændrer værdiansættelsen.

Muligheden for på forhånd at få en sådan afklaring og dermed vished afhænger helt af, om overdragelsen sker i levende live eller i forbindelse med et dødsfald.

Overdragelse mellem nærtstående i levende live

Ved gaveoverdragelse af fast ejendom mellem nærtstående i levende live, fx fra forældre til børn kan man indhente et bindende svar fra skattemyndighederne, hvor man derved på forhånd får afklaret, skattemyndighederne stilling til overdragelsen.

Alternativt kan parterne i overdragelsesaftalen tage et såkaldt skatteforbehold, hvor man aftaler, at overdragelsesaftalen kan ændres eller helt annulleres, hvis skattemyndighederne efterfølgende meddeler, at man ikke kan anerkende værdiansættelsen.

Overdragelse til arving fra et dødsbo

Når et dødsbo overdrager afdødes ejendom til en arving eller andre nærtstående til den afdøde, er det derimod ikke muligt på forhånd at få skattemyndighedernes godkendelse af den værdiansættelse af ejendommen, som dødsboet og arvingerne ønsker at overdrage til. Dødsboet kan ikke indhente et bindende svar fra skattemyndighederne.

Det er heller ikke muligt at tage et skatteforbehold i overdragelsesaftalen, sådan at overdragelsesaftalen kan annulleres eller ændres, hvis skattemyndighederne efterfølgende meddeler, at man ikke kan anerkende værdiansættelsen. Værdiansættelsen i en boopgørelse, som er fastsat i henhold til +/- 15% reglen er bindende for boet og arvingerne – men ikke for skattemyndighederne.

Hvis dødsboet og arvingerne vil undgå, eller i hvert tilfælde minimere usikkerheden om skattemyndighedernes anerkendelse af værdiansættelsen af ejendommen, skal ejendommen vurderes af en ejendomsmægler, og overdragelsen ske til den værdi, som mægleren har fastsat.

Hvis dødsboet og arvingerne vil undgå, eller i hvert tilfælde minimere usikkerheden om skattemyndighedernes anerkendelse af værdiansættelsen af ejendommen, skal ejendommen vurderes af en ejendomsmægler, og overdragelsen ske til den værdi, som mægleren har fastsat.

Når værdiansættelsen er sket på baggrund af en sådan sagkyndig vurdering, kan den kun ændres, hvis skifteretten tillader skattemyndighederne en omvurdering efter de særlige betingelser, der gælder herfor.

Hvis du har brug for bistand eller rådgivning om overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående kan du kontakte artiklens forfatter advokat Dorthe Østerby, Ret&Råd Randers, på mail: doe@ret-raad.dk eller telefon: +45 89 15 25 24. Du kan også kontakte din lokale Ret&Råd advokat.