”Parcelhusreglen” og spekulation

De fleste boligejere kender den såkaldte ”parcelhus”-regel, hvorefter gevinst ved salg af fast ejendom, der har tjent til bolig for ejeren i en del af eller hele ejerperioden, er skattefri. Der gælder også andre betingelser, som dog normalt ikke udgør problemer

En nyere dom viser, at domstolene foretager en konkret bevisbedømmelse af de reelle omstændigheder og ikke holder sig tilbage med at betragte forholdet som begrundet i spekulation og dermed uden den tilsigtede retsvirkning, nemlig skattefrihed. 

Sagens omstændigheder var, at X havde købt en ejerlejlighed af sin mor ved skøde af 25. april 2008 for 1.400.000 kr. X havde i ca. 4 år forud herfor boet i lejligheden. Der forelå ingen købsaftale, men X anførte, at der i februar 2008 var indgået en mundtlig aftale om, at X skulle købe ejerlejligheden. Købesummen skulle finansieres ved, at X overtog den indestående restgæld på 2 realkreditlån på i alt 1.400.000 kr. 

Allerede den 28. april 2008 indgik X en formidlingsaftale med en ejendomsmægler vedrørende salg af ejerlejligheden. Ved købsaftale underskrevet henholdsvis den 9. og 13. maj 2008 blev ejerlejligheden videresolgt til tredjemand for 1.895.000 kr. Pågældende havde forud for den 28. april 2008 tilkendegivet sin interesse for at købe lejligheden. Først i forbindelse med den nye købers overtagelse af lejligheden blev de 2 lån på i alt 1.400.000 kr. indfriet. Kort tid efter modtagelse af restkøbesummen overførte X avancen på 310.000 kr. til sin far.

X flyttede den 28. juni 2008 til en andelslejlighed tilhørende X’s mor. Lejligheden havde stået tom siden den 12. december 2007, men havde været udbudt til salg fra den 21. november 2007.

Byretten fandt, at det ikke var dokumenteret eller godtgjort, at lejligheden blev overdraget til X forud for underskrivelsen af det endelige skøde den 25. april 2008, og at X skulle være ejer af ejerlejligheden forud for denne dato. Retten henså endvidere til omstændighederne omkring formidlingsaftalen, der blev indgået den 28. april 2008, og salget, der skete mindre end en måned efter X’s overtagelse. Endelig blev der lagt vægt på, at X ikke overtog gælden i ejerlejligheden, og at avancen på 310.000 kr. blev overført til en konto tilhørende X’s far. På denne baggrund fandt byretten, at lejligheden ikke kunne anses for at have tjent til bolig for X i dennes ejerperiode.

Når der videre blev henset til, at X havde erhvervet lejligheden for 1.400.000 kr., og at ejerlejligheden umiddelbart efter blev solgt til 1.895.000 kr., fandt retten, at salget til X alene var begrundet i et ønske om at undgå en beskatning ved videresalg af lejligheden og alene begrundet i spekulation.

X blev derfor beskattet af gevinsten, da betingelserne for skattefrihed ikke var opfyldt.

Hvis man ønsker at undgå beskatning i en sådan situation, skal man være i stand til at bevise, at lejligheden reelt har tjent som bolig for ejeren i ejerperioden. Bevisbyrden bliver tungere, jo mere iøjnefaldende omstændighederne har været omkring ejerperioden.