Hjemfaldspligt og frikøb

Overgangsordning for ejere med hjemfaldspligt er forkastet

Overgangsordning for ejeres indhentede frikøbstilbud i perioden 1.4.2016-31.3.2017 blev i dag forkastet af Borgerrepræsentationen i Københavns Kommune.

Venstres forslag om at lade de ejere, der i forbindelse med salg havde indhentet frikøbstilbud fra Københavns Kommune i perioden 1.4.2016 til 31.3.2017, blev i dag forkastet på et møde i borgerrepræsentationen i Københavns Kommune.

Se notat fra Københavns Kommune HER.

En uvildig advokat har afvist ordningens lovlighed.

Disse ejere berøres derfor af Københavns Kommunes uvarslede ændring den 30.3.2017 af selve beregningsgrundlaget for at købe sig fri af Kommunens 50-100 årige tinglyste tilbagekøbsrettigheder på cirka 1200 ejendomme.

Overgangsordning ville alligevel ikke løse hele problemet

Forkastelsen løser desværre ikke situationen for de mange andre ejere af 1200 ejendomme, der endnu ikke har solgt og dermed endnu ikke har frikøbt sig.

Disse ejere har typisk udskudt hjemfaldspligtens indtræden til eksempelvis år 2040, 2050 eller 2060.

Som et grelt eksempel kan nævnes en ejer, der i 2010 arvede sin mors lejlighed på Østerbro med udskudt hjemfaldspligt til 2020. Ejeren belånte lejligheden via bank og har i dag en pantegæld på 1 million kroner - Lejlighedens markedspris er cirka 1,7 million kroner.

Efter 1.4.2017 er frikøbsbeløb steget fra cirka 500.000 kroner til 1,6 millioner kroner. Udskyder eller frikøber ejeren ikke, kan Københavns Kommune overtage lejligheden for 2.542 kroner, og ejer må fraflytte uden genhusningsmuligheder.

Ejer står med gæld på 1 million kroner og har ikke råd til at udskyde eller frikøbe sig og få aflyst tilbagekøbsdeklarationen.

Et salg af de 1200 ejendomme indenfor de næste par år betyder for nævnte ejere, at deres frikøbsbeløb ikke længere beregnes med udgangspunkt i ejendomsvurderingen.

Disse ejere med udskudt hjemfaldspligt skal nu frikøbe sig efter en statsautoriseret valuar-og mæglervurdering, der fastlægger den faste ejendoms reelle markedspris; en vurdering, der koster hver ejer cirka 4.300 kroner inkl. moms.

Fastfrossen vurdering kontra reel markedspris

Allerede fordi forskellen mellem de "fastfrosne" ejendomsvurderinger og de reelle markedspriser 2017 på de 1200 ejendomme har været stigende, vil den nye beregningsmetode af frikøbsbeløb ofte indebære stigninger på op til 300-400% i forhold til beregningsmetoden i den suspenderede frikøbsordning fra 1996.

Nye købere af disse 1200 hjemfaldspligtige ejendomme vil i fremtiden stille som en vigtig betingelse for deres køb, at sælger frikøber den faste ejendom 100% og straks får aflyst Kommunens tinglyste hjemfaldspligt. Ellers vil de ikke købe en hjemfaldspligtig ejendom, der løbende falder i værdi indtil hjemfaldspligtens indtræden i eksempelvis år 2030, 2040, 2060.

Disse 1200 ejendomme er derfor mindre og mindre værd med de eksisterende tinglyste tilbagekøbsrettigheder end frikøbte ejendomme med aflyste deklarationer om hjemfaldspligter.

Frem til tilbagekøbssåret falder de 1200 ejendomme i værdi år for år - Modsat ejendoms- og grundskatter, der ikke tager hensyn til de belastende tinglyste tilbagekøbsrettigheder for Kommunen.

Tilsvarende vil de mæglervurderinger, som Kommunens valgte ejendomsmægler og valuar skal foretage efter 1.4.2017, inden de konkrete frikøbsbeløb kan fastsættes, ske, som om der ikke var tinglyst tilbagekøbsrettigheder for Københavns Kommune.

Sådan er lovgivningen.

Har man mon råd til at sælge?

For nuværende ejere af de 1200 ejendomme med belånte faste ejendomme vil frikøbsbeløbets størrelse efter 1.4.2017 betyde, at sælger ikke har råd til at sælge.

Eller at sælger får beskåret sit salgsprovenu betydeligt på grund af de beskrevne stigninger på op til 300-400%.

Ejere af de 1200 ejendomme kan selvfølgelig ikke påberåbe sig ukendskab til de kommunale tinglyste tilbagekøbsrettigheder og deres betydning i fremtiden.

Men ejerne kan derimod undre sig over, hvorfor de aldrig blev varslet om den hemmeligholdte, økonomisk bebyrdende, frikøbsændring, der skete på Københavns Rådhus den 30.3.2017.

Endelig vil jeg nævne, at kun de ejere, der er i god tro om frikøbsbeløbs størrelse og beregning siden 1996, og har solgt inden den 1.4.2017, og som kan dokumentere at have lidt et erstatningsretligt relevant økonomisk tab, bør søge rådgivning hos en erfaren procesadvokat om deres endelige retstilling og muligheder for evt. retssag mod Københavns Kommune. 

Se advokat (H) Steen Petersens henvendelse til Ankestyrelsen eller læs mere på www.tilbagekøbsret.dk - en hjemmeside hvor flere ejere af boligere med hjemfaldspligt, er gået sammen om at samle nyheder og debattere.

De ejere, som endnu ikke har solgt, har derfor endnu ikke lidt et aktuelt tab.

Uden et relevant økonomisk tab, består der ikke mulighed for at få dømt fx Københavns Kommune.

Læs en kommentar til beregning af frikøb HER. Bragt i Berlingske den 19. april 2017.

Ankestyrelsen og frikøbsordningen

Ankestyrelsen har den 3.7.2017 tiltrådt, at ordning ikke kan rulles tilbage til den 1.4.2016.

Ankestyrelsen har yderligere erklæret, at Styrelsen ikke efter lovgivningen har kompetence til at prøve og behandle tvisterne mellem Københavns Kommune som privat sælger og rettighedshaver og ejerne af de 1200 berørte hjemfaldspligtige ejendomme.

Derfor må de konkrete tablidende ejere nu grundigt overveje, om de med fordel kan sagsøge Københavns Kommune for de ikke ubetydelige merbeløb, som de skal betale for at frikøbe sig efter den kommunale, uvarslede, ændring af beregningsgrundlaget for frikøb den 31.3.2017.

Læs notat fra Københavns Kommunes hjemmeside HER.

Kontakt advokat (H) Steen Petersen på tlf. 21 72 17 82 og mail: stp@ret-raad.dk om netop din faste ejendom. Hver sag er individuel og konkret.

Se Steens profil HER og hans artikler HER.