Nye regler om familieoverdragelse

Nye regler om familieoverdragelse

Folketinget har nu vedtaget et nyt ejendomsvurderingssystem, som skal afspejle de reelle priser bedre end i dag. Det nye værdiansættelsescirkulære har betydning for arv og gave.

Skrevet af Per Andreasen, Ret&Råd København

Udgangspunktet ved salg af en fast ejendom er, at prisen skal fastsættes til handelsværdien. Hvis man sælger til en lavere pris end handelsværdien, foreligger der en gave eller en delvis gave, som man skal betale gaveafgift af.

De offentlige myndigheder accepterer imidlertid, at man kan sælge sin ejendom til sine børn for en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15 %. Dette gælder i hvert fald, såfremt der ikke foreligger særlige omstændigheder.

Generelt har ejendomsvurderingerne næsten altid ligget under den reelle handelspris, hvorfor man med dette udgangspunkt har kunnet sælge ejendommen billigt.

To fordele

Der er typisk særligt to fordele, hvis man som følge af ovenstående kan sælge til en lavere pris end den reelle handelsværdi.

For det første kan man spare boafgifter (arveafgifter) og gaveafgifter, hvis ejendommen alligevel skulle tilfalde børnene på et senere tidspunkt, idet afgifterne beregnes ud fra den værdi, som ejendommen overdrages til. Forskellen mellem den reelle handelsværdi og overdragelsessummen bliver dermed en lovlig gave, som der ikke skal betales afgifter af.

Der kan desuden ofte spares ejendomsavanceskatter, hvis kun barnet har boet i ejendommen, idet denne så ikke bliver beskattet af en fortjeneste mellem den reelle handelspris, der opnås ved salg, sammenholdt med den pris, som barnet købte ejendommen til, og forældrene bliver maksimalt beskattet af en fortjeneste mellem deres anskaffelsespris og overdragelsesprisen til barnet.

Grundige beregninger er nødvendige

Det skal dog bemærkes, at man dog altid er nødt til at foretage grundige beregninger for at se, hvor store fordele der evt. er ved overdragelsen, og hvad der bedst kan betale sig for den enkelte.

Fordelene kan dog herudover formentlig kun opnås, hvis man ikke har fået vurderet den faste ejendom, fx af en mægler. I så fald er man sikkert bundet af den pris, som mægleren er nået frem til.

Det fremgår i hvert fald af en dom om overdragelse vedrørende et dødsbo, der blev afsagt af Højesteret i 2016. I den pågældende afgørelse fremgik det af omstændighederne, at arvingerne var klar over, at den reelle handelspris var højere end 85 % af ejendomsværdien. Den arving, som havde overtaget ejendommen, havde nemlig samlet set modtaget væsentligt mindre end den arvepart, som denne var berettiget til, hvilket Skat mente måtte skyldes, at parterne var klar over, at ejendommen var mere værd, end den var optaget til i boopgørelsen.

Det nye ejendomsvurderingssystem

Folketinget har nu vedtaget et nyt ejendomsvurderingssystem, som skal afspejle de reelle priser mere end i dag.

Meningen med det nye system er således, at den offentlige vurdering i højere grad end tidligere skal svare til de reelle handelsværdier.

Til gengæld får man en højere margin end i dag, nemlig op til 20 % i begge retninger.

Hvis en ejendom derfor er 8 millioner værd i den nye offentlige ejendomsvurdering, vil den inden for de nye regler kunne handles til kr. 6.400.000 til kr. 9.600.000.

Hvis man har flere børn, kan det være urimeligt for de andre børn, at man på denne måde giver en fordel til et af børnene frem for de andre. Dette kan der imidlertid bødes på ved at oprette testamente, hvor man tilgodeser de andre børn tilsvarende. Så deler man sol og vind lige mellem børnene.

For mange mennesker vil der kunne være en stor fordel ved at foretage overdragelsen, inden de nye regler træder i kraft, og det kan derfor være en god ide at tale med sin advokat om, hvorvidt man skal foretage en evt. overdragelse allerede nu.

Find din lokale Ret&Råd-advokat på vores hjemmeside eller læs mere om arv og testamente.