Hvornår er der moms på fast ejendom?

Hvornår er der moms på fast ejendom?

Udgangspunktet er, at der ikke opstår momspligt ved et enkeltstående salg af fast ejendom med mindre, at sælgeren har drevet momspligtig virksomhed på ejendommen.

Skrevet af Niels Bjerre fra Ret&Råd Holstebro

I ovenstående situation opstår der momspligt ved salg af ejendommen, hvis der er tale om en byggegrund eller en ny bygning, og det gælder uanset karakteren og omfanget af den momspligtige virksomhed.

Det gælder alene erhvervsmæssigt salg af byggegrunde og nye bygninger, hvor der er momspligt, og det medfører, at alene ”momspligtige personer” skal afregne moms, når der sker salg af byggegrund og nye bygninger. En fysisk person eller et selskab, der er momspligtig, er defineret som ”juridiske eller fysiske personer, der driver selvstændig økonomisk virksomhed”.

Hvad er økonomisk virksomhed?

Der er tale om økonomisk virksomhed, og dermed momspligt, når sælger tager ”aktive skridt mod økonomisk udnyttelse” af den pågældende faste ejendom, og der samtidig er ”indtægter af en vis varig karakter”. Disse krav fremgår bl.a. af SKATs juridiske vejledninger herom.

Der skal altså være en form for økonomisk drift, hvor sælger eksempelvis laver byggearbejder/byggemodning og indtægter af en vis karakter for, at der er tale om momspligt.

Et praktisk eksempel kan være den situation hvor en person eller et selskab ”tager aktive skridt mod økonomisk udnyttelse” i form af, at der udføres byggearbejder eller anlægsarbejder på en grund. Eller blot udfører arbejder på en grund i form af byggemodning, som man kender fra almindelige udstykninger, hvor der laves arbejder som etablering af kloak, veje, belysning samt øvrige arbejder.

Kravet om ”indtægter af en vis varig karakter” opfyldes i de fleste tilfælde ikke, hvor der er tale om et enkeltstående salg med mindre, at sælgeren har opført/ombygget en bygning med et salg for øje.

Byggegrunde og nyopførte bygninger

I modsætning til salg af eksisterende bygninger, hvor der ikke afregnes moms, kan der kun ske afregning af moms ved salg af byggegrunde og nye bygninger.

En ny bygning er ikke nødvendigvis en bygning, der netop er opført, men vil også være en bygning, der er væsentlig renoveret inden for en periode på 5 år før et salg. En væsentlig renovering er, når renoveringsarbejdet eksl moms overstiger 25 procent af ejendomsværdien med tillæg af værdien af renoveringsarbejdet eksl moms. Denne regel omkring 25 procent gælder også, hvor renoveringsarbejderne gennemføres over en længere periode, også selvom sælger på tidspunktet for renoveringen ikke havde planer om et salg.

Udlejningsejendomme

I de tilfælde, hvor en ejendom alene har været anvendt til momsfri udlejning (eksempelvis boligudlejning), og hvor der ikke har været momsfradrag ved købet og driften af ejendommen, er udgangspunktet, at der ikke skal betales moms uanset, om salget sker inden for 5 år efter, at ejendommen er opført.

I den forbindelse er det vigtigt, at man kan dokumentere, at ejendommen udelukkende er opført med henblik på momsfri udlejning.