Markedsrente og betydningen af renter i lånedokumenter ved tinglysning og for domstolene

Markedsrente og betydningen af renter i lånedokumenter ved tinglysning og for domstolene

Domstolene forbeholder sig med Rentelovens § 7, Tinglysningslovens § 8 og § 42f og Forbrugerlånsvirksomhedslovens § 11a at gribe ind overfor renten i lånedokumenter, regulere aftalte renter og afvise dokumenter fra tinglysning medmindre det dokumenteres at renten svarer til markedsrenten

Skrevet af advokat Jens Hessel, Ret&Råd Bredgade

Definitionen på markedsrente er en rente, der hverken bliver bestemt af staten eller nationalbanken, det er det frie marked, der fastsætter markedsrenten, det er udbud og efterspørgsel efter kredit, der afgør markedsrenten.

Domstolene, fogedretterne og tinglysningsretten forbeholder sig ret til ex officio at tilsidesætte renter i lånedokumenter, der overstiger 8,05 % p.a., hvor lånet er ydet af en erhvervsdrivende til en forbruger, medmindre lånet er ydet af et godkendt pengeinstitut, realkreditinstitut eller kreditinstitut eller lånedokumentet er omfattet af kreditaftaleloven og overholder kreditaftalelovens regler.

Rentelovens § 7 bestemmer, at § 5 ikke kan fraviges til skade for en skyldner ved aftale, som en erhvervsdrivende indgår som led i sit erhverv, når skyldneren hovedsagelig handler uden for sit erhverv. Bestemmelsen gælder ikke for aftaler, der indgås af et godkendt pengeinstitut, realkreditinstitut eller kreditinstitut. Derudover kan renten i et lånedokument, der er omfattet af kreditaftaleloven og opfylder kravene i kreditaftaleloven, ikke tilsidesættes af domstolene, jf. UfR2020.1633Ø

Rentelovens § 5 bestemmer, at renten efter forfaldsdag fastsættes til en årlig rente, der svarer til Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 8 % p.a., i dag i alt 8,05 % p.a. § 6 bestemmer, at kan fordringshaveren på andet grundlag kræve højere rente, bevarer han retten hertil.

Tinglysningsretten forbeholder sig der ud over ved tinglysning af lånedokumenter, herunder af ejendomsforbehold, der er omfattet af kreditaftaleloven og overholder lovens regler med henvisning til tinglysningslovens § 8, stk. 2, at tinglyse lånedokumenterne med frist med frist og anmode om en redegørelse for om lånerenten svarer til markedsrenten. Hvis der ikke gives en fyldestgørende redegørelse inden fristens udløb, vil lånedokumentet, herunder ejendomsforbehold blive afvist fra tinglysning.

Spørgsmålet er om Tinglysningsretten har hjemmel til at anmode om en redegørelse for om renten svarer til markedsrenten.

Tinglysningslovens § 8 bestemmer, at opstår der mistanke om, at et dokument, der er anmeldt til tinglysning i fast ejendom helt eller delvis er ugyldigt, og kan der, efter at retten har søgt forholdet oplyst ved henvendelse til parterne og anmelderen, ikke på det foreliggende grundlag træffes afgørelse herom, fastsætter retten en frist til godtgørelse af dokumentets gyldighed.

Tinglysningslovens § 42 f bestemmer at ved tinglysning af dokumenter i bilbogen finder § 8 tilsvarende anvendelse.

Formålet med § 8 er at modvirke økonomisk misbrug i forbindelse med aftaler om dokumenter, som må anses for eller kan være ugyldige navnlig i medfør af aftalelovens ugyldighedsregler. Der er tale om en pligt til at stille spørgsmål, hvis der på grund af dokumentets indhold opstår mistanke.

Fører Tinglysningsrettens undersøgelse til, at et anmeldt dokument må anses for gyldigt, skal dokumentet tinglyses endeligt. Må dokumentet derimod anses for ugyldigt, skal det afvises fra tingbogen. Kan der ikke på det foreliggende grundlag træffes afgørelse om dokumentets gyldighed, skal det lyses med frist.

En konkret sag

I konkrete sager har Tinglysningsretten tinglyst et bilfinansieringsfirmas anmeldte ejendomsforbehold i brugte biler med frist med bemærkningen, at der skal redegøres for at den høje rente var markedsrenten for det sikrede lån, idet sagen ellers indberettes til Statsadvokaten for særlig kriminalitet, jf. tinglysningslovens § 8, stk. 2.

Bilfinansieringsselskabet er specialiseret i at finansiere brugte biler med ejendomsforbehold og ved leasing.

Den årlige rente var i en enkelt sag på 13,95 %, i andre sager var der en næsten tilsvarende rente, flere dokumenter blev tinglyst med frist på redegørelse for renten.

Et ejendomsforbehold i en brugt bil, der blev afvist efter fristens udløb, benyttede køberen den foretagne afvisning til at sælge bilen til tredjemand, hvorved finansieringsselskabet mistede sit ejendomsforbehold og bilen. Andre ejendomsforbehold er blevet tinglyst uden bemærkninger uanset renten. Tinglysningsretten nægtede konsekvent i sagerne med frist at godkende bilfinansieringsselskabets redegørelser for renten og fastholdt de fastsatte frister.

Ifølge Tinglysningslovens § 42 d skal ejendomsforbehold i køretøjer tinglyses for at opnå beskyttelse mod aftaler, der indgås om et køretøj og mod retsforfølgning. Det er derfor afgørende for bilfinansieringsselskabet at dets ejendomsforbehold kan tinglyses, og at afvisning ikke sker, fordi der bliver rejst tvivl om ejendomsforbeholdenes gyldighed med henvisning til renten.

Tinglysningsrettens frist i den konkrete sag med den årlige rente på 13.95% blev kæret til landsretten, og der blev samtidig for Tinglysningsretten givet en redegørelse for at renten svarede til markedsrenten, og anmodet om at ejendomsforbeholdet blev tinglyst.

Hvad gælder for renter ved tinglysning?

En årlig rente på 13,95 % er ikke en ualmindelig rente ved køb på ejendomsforbehold af en ældre brugt bil, selvom det ikke er en lav rente. Der har ikke i tidligere år af Tinglysningsretten været rejst tvivl om at ejendomsforbehold i biler kunne være ugyldige på grund af den aftalte rente.

Definitionen på markedsrente er en rente, der hverken bliver bestemt af staten eller nationalbanken, det er det frie marked, der fastsætter markedsrenten, det er udbud og efterspørgsel efter kredit, der afgør markedsrenten. Tinglysningsretten spørgsmål var derfor ikke forståeligt, da renten var aftalt mellem uafhængige parter. Dette blev påtalt for tinglysningsretten.

Bilfinansieringsselskabet havde ikke kendskab andre finansieringsselskaber, der indgår aftaler om salg af brugte biler, til at sammenligne sig med, hvad angår rentens størrelse, og kunne derfor ikke oplyse nogen markedsrente på området.

Bilfinansieringsselskabet kunne til gengæld oplyse, at renten blev aftalt i forbindelse med købet af bilen mellem køberen og sælgeren, at aftalen gav køberen mulighed for at erhverve en brugt bil og at finansiering ikke er gået til andet end købet af bilen.

Ejendomsforbeholdet var udfærdiget i overensstemmelse med betingelserne i Kreditaftalelovens kapitel 10 og var gyldigt. Med henvisning til UfR2020.1633Ø kunne renten derfor ikke kræves reduceret med henvisning til rentelovens § 7.                                      

Ejendomsforbeholdets renter og omkostninger holdt sig indenfor årligt 35%, som er kravet i henhold til Lov om Forbrugerlånsvirksomhed § 11 a.

Hvis omkostninger og vederlag herunder renter i henhold til en kontrakt omfattet af kreditaftaleloven er urimelige, kan der ske regulering heraf efter Kreditaftalelovens § 22. Bestemmelsen svarer til Aftalelovens § 36. Der var intet ved kontrakten, der ville kunne begrunde, at renten skulle være urimelig og ville kunne kræves reduceret med henvisning til Kreditaftalelovens § 22.

Derudover kan retten ikke prøve renten på ex. officio, det vil sige eget initiativ, med henvisning til Kreditaftalelovens § 22 og Aftalelovens § 36 efter princippet om, at en aftale er gyldig, medmindre andet er fastslået, jf. UfR1985.986/1Ø.

Det blev på denne baggrund i kæremålet og for Tinglysningsretten gjort gældende, at Tinglysningsretten ved tinglysning ikke havde hjemmel til at prøve renten i ejendomsforbehold i biler, at prøvelse af renten kun kunne ske for fogedretten og de almindelige domstole efter påtale af køber/låntager og at tinglysningsretten derfor ikke med henvisning til Tinglysningslovens § 8, stk. 2 kunne afvise at tinglyse ejendomsforbehold i brugte bil og tinglyse med frist på dokumentation af at renten svarede til markedsrenten. Det blev fremhævet, at renten ikke kan ændres efter rentelovens § 7, fordi lånedokumentet var udfærdiget i henhold til kreditaftaleloven og overholdt kreditaftalelovens regler, at Lov om forbrugslånsvirksomhed § 11 a var overholdt ved at renter og omkostninger holdt sig inden for 35 % årligt, og at renten ikke er ualmindelig ved køb på ejendomsforbehold af en brugt bil. 

Renten ved tinglysning af ejendomsforbehold i brugte biler

Tinglysningsretten bekræftede under en efterfølgende drøftelse, efter at den selv havde undersøgt renten på større bilfinansieringsselskabers hjemmesider, hvor den kun kunne finde oplysninger om renter ved finansiering af nye biler, at der måtte gælde særlige forhold ved finansiering af brugte biler, særskilt ved finansiering af ældre brugte biler.

Tinglysningsretten tinglyste herefter ejendomsforbeholdet med en årlig rente på 13,95 % uden anmærkninger og bilfinansieringsselskabet hævede kæremålet til landsretten.

For at foregribe fremtidige misforståelser om renten ved tinglysning af ejendomsforbehold i brugte biler anbefalede Tinglysningsretten, at det i anmeldelsen altid redegøres for renten og bilfinansieringsselskabet giver i dag altid følgende redegørelse i anmeldelser til tinglysning:

Redegørelse for renten

Den aftalte årlige rente på xx,xx % er ikke ualmindelig ved køb af en ældre brugt bil på ejendomsforbehold med kort løbetid, renten afviger ikke markedsrenten. Renten er aftalt i forbindelse med købet af bilen mellem køberen og sælgeren. Aftalen giver køberen mulighed for at erhverve bilen. Finansieringen er ikke gået til andet.

Samtlige bilfinansieringsselskabets ejendomsforbehold er efterfølgende tinglyst uden frist.

Har du spørgsmål så kontakt advokat Jens Hessel, Ret&Råd Bredgade, for råd og vejledning om tinglysning af ejendomsforbehold i biler og andre lånedokumenter på telefon +45 33 11 77 29 eller jhe@ret-raad.dk.