Lejeaftaler på fast ejendom

Lejeaftaler over fast ejendom kan være på mere end 30 år!

At en lejeaftale kan have en løbetid på mere end 30 år, er fastslået ved dom af Højesteret. Læs mere om dommen og udstykningsloven i denne artikel.

Højesteret har således præciseret rækkevidden af den tidsbegrænsning der ellers ligger i udstykningslovens (USL) § 16, stk. 1, nr. 1.

Af bestemmelsen fremgår det således, at: Der må ikke stiftes brugsret over et areal for et længere tidsrum end 30 år, såfremt arealet udgør en del af en samlet fast ejendom.

Vil du vide mere? Download brochuren Virksomhedens Aftaler

I den pågældende sag var der stiftet en brugsret over en del af en fast ejendom. I deklarationen fremgik, at brugsretten blev stiftet for 30 år med ret til bl.a. fornyelse. Spørgsmålet i sagen opstod, fordi der skete ejerskifte og den nye ejer gjorde gældende, at brugsretten ophørte 30 år efter dens stiftelse.

Af forarbejderne til udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1, fremgår, at bestemmelsen ikke er til hinder for, at en tidsubegrænset aftale om brugsret indgås for mere end 30 år, men at aftalen dog ikke må binde udlejeren for mere end 30 år. Med andre ord skal der altså være en opsigelsesmulighed for udlejeren, således at denne ikke bliver bundet for mere end 30 år. Det blev under sagen gjort gældende af sagsøgte, at formålet med brugsretten var, at denne skulle gælde så længe som muligt; altså tidsubegrænset med mulighed for opsigelse med et varsel på 30 år. Dette gjorde han gældende, med henvisning til at han på tidspunktet for stiftelse af brugsretten, var ejer af begge ejendomme.

Det blev under sagen gjort gældende af sagsøgte, at formålet med brugsretten var, at denne skulle gælde så længe som muligt; altså tidsubegrænset med mulighed for opsigelse med et varsel på 30 år.

Ved Højesterets afgørelse lagde flertallet vægt på ordlyden af udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1, samt forarbejderne til bestemmelsen og ud fra dette slog de fast, at forarbejderne til bestemmelsen ikke er til hinder for, at en brugsret udnyttes i mere end 30 år, dog således at der er mulighed for opsigelse. De lagde til grund, at formålet med aftalen var, at den skulle gælde så længe som muligt – altså være tidsubegrænset. Brugsretten skulle derfor ikke ophøre automatisk efter 30 år.
Højesterets afgørelse medfører, at der ikke er tvivl om, at det er muligt at indgå en aftale om en brugsret for mere end 30 år, så længe der er mulighed for opsigelse af denne med et varsel på 30 år. Afgørelsen udgør dermed et vigtigt fortolkningsbidrag til omfanget af udstykningskravet i udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1.

Læs mere på vores hjemmeside

Artiklen er skrevet af advokat Kim Mouritsen ved Ret&Råd Advokater Grønbæk & Huuse - Randers. Find din lokale Ret&Råd advokat, download brochuren Byggeriets Aftaler eller læs mere om Erhvervsejendomme på vores hjemmeside.

Inden for emnet Erhvervsejendomme kan du læse mere om: