Emner:
Hvad du skal vide om erhvervslejemålets forhold

Hvad du skal vide om erhvervslejemålets forhold

Når det kommer til erhvervslejemål, gælder en større aftalefrihed mellem parterne til at regulere de vilkår end ved udlejning af boliglejemål. Det drejer sig om vedligeholdelse, opsigelse, uenighed og fraflytning mv.

Skrevet af advokatfuldmægtig Cathrine Hesse N. Jensen, Ret&Råd Djursland

Det betyder også, at man i tilfælde af, at der opstår uenighed mellem parterne vedr. erhvervslejemålet, må tage udgangspunkt i, hvad der fremgår af erhvervslejekontrakten.

Det er altså kun, hvis der er tale om forhold, der ikke kan fraviges ved parternes aftale, eller hvis der ikke er aftalt noget, at man kigger på reguleringen i Erhvervslejeloven.

Vedligeholdelse

Under lejeforholdets beståen er udgangspunktet, at man som udlejer er ansvarlig for både den indvendige- og den udvendige vedligeholdelse af lejemålet.

Men som nævnt ovenfor, vil der ofte være aftalt andet mellem parterne, og det står altså aftaleparterne frit for at regulere, hvem vedligeholdelsespligten skal hvile på.

Ved den indvendige vedligeholdelse forstås maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve. Øvrige forhold hører under den udvendige vedligeholdelsespligt.

Ved den indvendige vedligeholdelse forstås maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve. Øvrige forhold hører under den udvendige vedligeholdelsespligt.

Man anbefaleler, at udlejer og lejer specificerer, hvilke pligter, de mener, skal påhvile henholdsvis lejer og udlejer, hvad pligterne indebærer og om vedligeholdelsesforpligtelsen desuden omfatter fornyelser.

Hvis vedligeholdelsespligterne ikke overholdes, vil det være en god ide, at parterne har taget stilling til, hvad konsekvensen skal være.  Det gælder om vedligeholdelsesarbejderne, hvis ikke de er udført, kan forlanges udført af tredjemand, f.eks. et rengøringsfirma, tømrer, maler eller lign. 

Ligeledes kan det være aktuelt at give udlejer en ret til at besigtige det lejede, så han har mulighed for at konstatere hvorvidt vedligeholdelsespligten bliver overholdt af lejer.  

Uenighed

Hvis parterne ikke kan nå til enighed om et givent forhold, det kan være under lejerforholdets fortsatte beståen, eller ved lejers fraflytning, kan man på forhånd have taget stilling til i lejekontrakten, hvordan man ønsker en sådan tvist behandlet.

Det er muligt for parterne at aftale at en evt. tvist skal behandles ved boligretten eller ved voldgift.

Der er fordele og ulemper ved begge dele.

Typisk vil behandling ved voldgift være forbundet med flere omkostninger, end hvis sagen føres ved boligretten.

Omvendt har voldgift den fordel, at en afgørelse ved voldgift ikke kan ankes, hvorfor sagen hurtigere vil blive afsluttet. Ligeledes er behandling ved voldgift ikke offentlig, som ved boligretten, og udefrakommende har således ikke samme adgang til at få kendskab til sagen.

Endelig kan man også kombinere både boligret og voldgift, således at man konkret aftaler, at der er visse tvister, der skal behandles ved boligretten, mens andre skal behandles ved voldgift.

Fraflytning

Man er ofte, at der opstår uenighed mellem lejer og udlejer, når lejeforholdet ophører, uanset om det sker på baggrund af en ophævelse eller opsigelse af lejemålet.

Når lejer fralytter lejemålet, bør udlejer indkalde/afholde et fælles fraflytningssyn.

Det er i den anledning anbefalelsesværdigt, at konstaterede krav og mangler specificeres nøje, og at der optages billeder til dokumentation i tilfælde af, at der senere måtte opstå uenighed mellem parterne.

I erhvervslejeforhold har udlejer 4 uger, fra lejer er fraflyttet lejemålet til at fremsætte sit istandsættelseskrav overfor lejer. Hvis ikke udlejer overholder fristen på de 4 uger, fortaber udlejer sit istandsættelseskrav.

Såfremt der måtte være tale om forhold, som udlejer ikke havde mulighed for at konstatere ved en sædvanlig undersøgelse, vil udgifterne til udbedring af disse forhold dog fortsat kunne kræves betalt af lejer, efter der er forløbet mere end 4 uger.

Hvilken stand skal lejemålet efterlades i?

Hvilken stand, udlejer kan kræve, afhænger af, hvad der er aftalt mellem parterne.

Oftest vil man f.eks. anføre, at lejemålet ved lejers overtagelse var nyistandsat, og ligeledes skal afleveres nyistandsat, eller at lejemålet overtages som beset, og skal afleveres i samme stand.

Hvis ikke parterne har taget konkret stilling til lejemålets stand ved fraflytning, vil man falde tilbage på reglerne i erhvervslejeloven.

Det følger heraf, at lejemålet skal afleveres i samme stand som ved overtagelse, bortset fra den forringelse, der skyldes almindeligt slid og ælde.

Overordnet set vil parterne således langt hen af vejen have stor indflydelse på, hvordan lejeforholdet skal reguleres.

Dette har både sine fordele og ulemper.

Det er naturligvis fordelagtigt ikke at være bundet af lovgivers regulering, så man kan tilpasse vilkårene efter, hvilket lejemål og hvilke forhold der er tale om.

Men af samme grund gør aftalefriheden, at en uopmærksom aftalepart risikerer at komme i klemme, da der ikke gælder samme beskyttelseshensyn, måske særligt overfor lejer, som gælder ved almindelige boliglejemål.

Dette kan have store økonomiske konsekvenser, og både udlejer og lejer bør overveje at søge advokatbistand i forbindelse med indgåelse af en erhvervslejekontrakt, for på den måde at sikre sig både klarhed over aftalen. Det gælder konsekvenserne ved indgåelse af den konkrete lejekontrakt, men også for at opnå indsigt i de muligheder, man har for regulering af vilkår.

Hvis du har spørgsmål til artiklen eller behov for rådgivning på området, er du velkommen til at kontakte artiklens forfatter advokatfuldmægtig Cathrine Hesse N. Jensen, Ret&Råd Djursland, på mail: chj@ret-raad.dk eller mobil: +45 27 28 36 65. Du kan også kontakte din lokale Ret&Råd-advokat.