Vælg dialog i stedet for huslejekrig

Huslejekrig eller forlig mellem udlejer og lejer?

Coronakrisen har medført tvangslukning af butikker i butikscentre. Mange detailbutikker har valgt selv at lukke butikken delvist, eller med kortere åbningstid – men huslejen skal stadigvæk betales! Sker det ikke, kan udlejer betragte det som en væsentlig misligholdelse af indgået lejeaftale og skride til en ophævelse af lejeaftalen.

Skrevet af advokat Dorthe Westerdahl, Ret&Råd Købehavn

Allerede inden COVID-19 havde mange detailforretninger store økonomiske udfordringer grundet ændret indkøbsadfærd hos de danske forbrugere. Rigtig mange lokaler stod tomme, og udbuddet af tomme butikslokaler slog rekord. Selv de mest attraktive strøglokaler i byerne blev hellere ikke straks genudlejet.

Det forventes, at der nu vil komme endnu flere ledige butikslejemål. Det er hverken godt for udlejerne eller erhvervslejerne.

I pressen har vi hørt om, at flere af de store landsdækkende kædeforretninger blot har meddelt deres udlejer, at de stoppede med huslejebetalingen. Det kræver både muskler og iskoldt hoved at vælge den fremgangsmåde.

For de mindre detailbutikker er det næppe en farbar handlemåde.

Vælger udlejer at ophæve lejemålet, mister lejerne sin forretning herunder evt goodwill, afståelse, nøglepenge m.m.

Nogle erhvervslejere har overfor udlejer påberåbt sig en bestemmelse i erhvervslejeloven og henvist til denne som begrundelse for at stoppe med lejebetalingen indtil videre.

§ 23, stk.2. siger følgende:

"Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.”

Efter min opfattelse, kan den pågældende bestemmelse ikke påberåbes ved COVID-19.

Ifølge forarbejdet til bestemmelsen var formålet med den en situation, hvor det ikke var sundhedsmæssigt forsvarligt for lejeren at bruge en helt konkret ejendom til et bestemt formål, og det var derfor udlejers ansvar at holde ejendommen i sundhedsmæssig forsvarlig stand.

Der er ganske lidt praksis om bestemmelsen. Så hvorvidt COVID-19 og de følgevirkninger, der har været konsekvensen, vil berettige en lejere til at stoppe med huslejebetalingen – vil domstolen først have afgjort om flere år. Det er derfor et utroligt farligt standpunkt at indtage fra lejerens side lige nu.

Dialog og forhandling mellem parterne er efter min vurdering eneste holdbare løsning.

Hvilke muligheder er der for lejere og udlejere til at justere på lejevilkårene?

Jeg vil helt klart anbefale, at parterne i fællesskab forsøger at finde en mindelig løsning på de udfordringer, som de begge står overfor.

Jeg vil helt klart anbefale, at parterne i fællesskab forsøger at finde en mindelig løsning på de udfordringer, som de begge står overfor.

Selvom lejeren kan søge økonomisk kompensation via de mange hjælpepakker – løser det slet ikke lejerens økonomiske udfordringer med likviditeten.

Udlejer må også se konsekvenserne på den lidt længere bane.

Er det muligt at genudleje lejemålet – hvis det bliver ledigt, fordi lejer må give op? Bliver nabolejemålene også ledige? – ingen vil åbne en ny butik i en halvtom gade, hvad vil lejemålet kunne genudlejes til? Hvor lang liggetid vil der være?

Nedenfor har jeg angivet nogle forslag til justering af lejevilkår fra udlejers hhv. lejers side.

  • Udlejeren kan give simpel henstand – kredit.
  • Udlejer kan give nedslag i huslejen i en periode eller år.
  • Udlejer kan flytte betalingstidspunktet til ultimo måneden i stedet for den først i hver måned.
  • Udlejer kan ændre betalingstermin fra hvert kvartal til hver mdr.
  • Udlejer kan lade lejer ”æde ” depositummet/forudbetalt husleje kombineret med en aftale for genetablering af sikkerheden.
  • Udlejer kan give tilladelse til fremleje (shop i shoppen).
  • Udlejer kan give tilladelse til at lejemålet reduceres arealmæssigt, hvis det er fysisk muligt.

Lejers modydelser

Den økonomisk pressede lejer kan som modydelse f.eks. tilbyde følgende ændringer af lejevilkår:

  • Uopsigelighedsperiode forlænges eller etableres.
  • Forlængelse af opsigelsesvarslet fra lejers side.
  • Årlig lejeregulering forhøjes eksempelvis fra 2 pct. til 4 pct.

Vigtig at få de ændrede lejevilkår præciseret i et lejetillæg

Uanset hvad parterne kan blive enige om af ændrede midlertidige eller permanente vilkår, er det utroligt vigtigt, at der bliver udarbejdet et tillæg/allonge til den gældende lejekontrakt, således at parterne kender og kan dokumentere vikårene.

Ret&Råd advokater yder gerne hjælp og rådgivning med denne aftale.

Fristen for aflæggelse af forbrugsregnskaber er forlænget i erhvervslejemål

Og nu til noget mere praktisk info.

Som konsekvens af COVID-19 har det ikke været muligt at overholde bestemmelserne i erhvervslejeloven om aflæggelse af varmeregnskab. Under normale omstændigheder, skal forbrugsregnskaberne være fremme hos lejeren senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb.

Regnskabet behøver ikke følge kalenderåret.

Fristen findes i erhvervslejelovens § 49, stk. 1. 1. pkt.

Da mange målere skal aflæses fysisk, har det ikke været muligt af hensyn til risikoen for smittespredning.

Midlertidig dispensation

Derfor har Boligministeren givet en midlertidig dispensation til udlejer frem til den 4. oktober 2020 for fremsendelse af forbrugsregnskab til erhvervslejerne.

Forlængelsen gælder alle de forbrugsregnskaber, der skulle være kommet frem i perioden 5. april til 4. oktober 2020.

I erhvervslejekontrakter er der aftalefrihed. Det vil sige, at parterne i lejekontrakten kan have aftalt andet og dermed fraveget fristreglerne i erhvervslejeloven § 49.

Dispensationen og dermed fristforlængelsen til oktober 2020 gælder kun i de erhvervs-lejekontrakter, hvor man følger lovens § 49.

Derfor bør udlejer lige undersøge lejekontraktens bestemmelser, om fristen for aflæggelse af forbrugsregnskaber overholdes i den konkrete lejekontrakt.

Hvis du har spørgsmål eller mangler rådgivning er du velkommen til at skrive til artiklen forfatter  advokat Dorthe Westerdahl, Ret&Råd København, på mail: dwe@ret-raad.dk og tlf.: +45 24 61 19 20. Du kan også kontakte din lokale Ret&Råd-advokat.

}