Hjemfaldspligt Hjemfald står for døren – uden frikøb eller udskydelse, skal du så gå fra hus og hjem?

Hjemfald står for døren – uden frikøb eller udskydelse, skal du så gå fra hus og hjem?

Hvorfor har tinglyst hjemfaldspligt (tilbagekøbsret) meget indgribende og alvorlige personlige og økonomiske konsekvenser for nuværende og kommende ejere af hjemfaldspligtige ejendomme i Danmark? Få svaret her.

Skrevet af advokat (H) Steen Petersen, Ret&Råd Glostrup Ballerup Greve og Ret&Råd Frederiksberg

1.

Har du tinglyst hjemfaldspligt (tilbagekøbsret) på din faste ejendom, skal du være særlig opmærksom på din retstilling og den faldende værdi af din faste ejendom frem mod hjemfaldstidspunkterne i fx 2020 og i de kommende år.

Hvorfor?

Fordi den, der har tinglyst hjemfaldspligt - eksempelvis kommuner i Danmark - kan købe din ejendom tilbage ved kommende tidspunkter for hjemfald og for et meget minimalt beløb, der langt fra afspejler den faste ejendoms reelle værdi i frit salg.

Du skal i så fald fraflytte, hvis fx kommunen har varslet dig korrekt med 5 års varsel om, at kommunen nu vil tilbagekøbe måske 581 kr. til 2.500 kr. i årene 2020, 2030, 2040 eller 2060.

Du genhuses ikke og skal aflevere din ejendom ryddet og rengjort.

I yderste fald kan rettighedshaver, kommunen, udsætte dig af din ejerbolig.

2.

Nogle kommuner, eksempelvis Københavns Kommune, indførte i 1996 en ordning, hvorefter ejere af hjemfaldspligtige faste ejendomme enten kunne udskyde hjemfaldspligten i 70 år, men uden aflysning af den tinglyste deklaration - nu fra 01.04.2017 nedsat til 35 år - eller ejerne kunne bestille et frikøbstilbud og indfri og få aflyst den tinglyste deklaration.

Frikøb og aflysning af den tinglyste servitut er naturligvis det mest optimale, fordi markedsprisen efter aflysning alt andet lige vil stige, og den frikøbte ejendom vil blive lettere at belåne og sælge.

Andre kommuner og andre rettighedshavere med tinglyst hjemfaldspligt har ikke indført sådanne udskydelses- og frikøbsordninger, se om konsekvenserne heraf nedenfor pkt. 8.

Ejere af disse hjemfaldspligtige ejendomme sidder på en tikkende juridisk og økonomisk bombe

3.

Ejere af disse hjemfaldspligtige faste ejendomme sidder reelt på en “tikkende juridisk og økonomisk bombe”, allerede fordi deres ejendomme i ejendomsmarkedet vurderes til en langt lavere pris netop pga. den tinglyste hjemfaldsservitut.

Modsat faste ejendomme, der ikke har tinglyst en sådan, for ejerne, belastende servitut.

4.

Ejere af de hjemfaldspligtige ejendomme betaler ejendomsværdiskat og ejendomsskatter, som om der intet var tinglyst om hjemfald. 

Det skyldes, at de kommuner, der for måske over 100 år siden fik tinglyst hjemfaldspligt i forbindelse med kommunale billige grundsalg, optrådte som private grundsælgere.

5.

Ejere af hjemfaldspligtige ejendomme sidder derfor i den “catch 22”-situation, at deres ejendomme bliver sværere – for ikke at sige umulige - at sælge, jo tættere man kommer på tidspunktet for tilbagekøb (hjemfald).

Belåning/omprioritering med 30 årige bank- eller realkreditlån bliver desuden meget vanskeligere - for ikke at sige umulig - hvis der er under 30 år tilbage til hjemfaldstidspunktet.

Det skyldes at ejendommes pante- og handelsværdi falder støt og roligt, jo nærmere vi kommer hjemfaldstidspunktet.

Markedsprisen på en hjemfaldspligtig ejendom er desuden typisk lavere end en frikøbt ejendom, hvor hjemfaldspligten er definitivt aflyst af tingbogen.

Hvilken fornuftig køber vil købe en hjemfaldspligtig ejendom, hvis sælger fx ikke økonomisk magter at betale for en udskydelse af hjemfaldspligten på 35 år eller for et frikøb af samme belastende servitut?

Ingen!

6.

Mange nye købere vil erfaringsmæssigt vælge at købe faste ejendomme uden den belastende tinglyste hjemfaldspligt.

Andre købere vil kræve, at sælger frikøber og får aflyst den tinglyste servitut.

Men ofte har menigmand ikke råd til at frikøbe, medmindre det kan ske via købesummen i forbindelse med et salg.

Hvis ejerne ikke har økonomiske midler til at indfri hjemfaldspligten uden at skulle sælge i fri handel, risikerer de at være stavnsbundet til deres bolig, indtil kommunen med typisk 5 års varsel overtager deres ejendom

7.

Det beskrevne dilemma giver nuværende ejere af hjemfaldspligtige ejendomme ikke ubetydelige juridiske og økonomiske problemer, og ejerne må vælge mellem pest og kolera.

Hvis de ikke har egne økonomiske midler til at indfri hjemfaldspligten uden at skulle sælge i fri handel, risikerer de at være stavnsbundet til deres bolig, indtil kommunen med typisk 5 års varsel overtager deres ejendom for et symbolsk beløb på hjemfaldstidspunktet.

Kommunen har ikke pligt til at genhuse økonomisk nødlidende ejere på hjemfaldstidspunktet.

Det er “take or leave it”.

Hjemfaldsordningen er fuldt ud lovlig i henhold til en Højesterets dom fra 2001.

8.

Hvis en tinglyst hjemfaldsordning slet ikke indeholder en aftaleløsning med frikøb eller udskydelse - se pkt. 2 - er nuværende ejere af sådanne ejendomme fuldstændig prisgivet.

Ejerne skal fraflytte ved hjemfald fx i årene 2020, 2035, 2040 og 2050.

Sådanne tinglyste hjemfaldsordninger findes i hele Danmark.

9.

Ingen ejere kan juridisk undskylde sig med uvidenhed, allerede fordi de ved deres køb kunne se den tinglyste hjemfaldspligt i tingbogen.

10.

Konsekvenserne for ejere af hjemfaldspligtige ejendomme, der pga. ejernes boligøkonomi ikke kan frikøbes og med aflysning af tingbogen af den belastende servitut, eller udskydes i 35 år uden den nævnte aflysning, er både fatale og uoverskuelige:

  • Salg af hjemfaldspligtige ejendomme er svært og ofte umuligt.
  • Belåning/omprioritering er meget vanskeligt og ofte giver långivere afslag, fordi panteværdien løbende formindskes frem til hjemfaldstidspunkt.
  • Ejere risikerer at sidde stavnsbundet til hjemfaldstidspunktet, hvor ejere skal flytte ud uden genhusningsmuligheder, hvis typisk rettighedshavere som kommuners har givet ejerne 5 års varsel om, at kommunen nu tilbagekøber til symbolsk beløb plus evt. erstatning for bygningsværdi.
  • Dertil kommer, at ejerne stadig vil hæfte personligt for al ikke indfriet gæld i ejendommen.
  • De ejere, der ikke fraflytter frivilligt på hjemfaldstidspunktet, bliver udsat af deres faste ejendomme med deraf følgende ekstra udgifter.
  • Fogedretten kan underskrive nyt skøde på den fraflyttede/udsatte ejers vegne, fx til den kommune, der havde tinglyst hjemfaldspligt.

11.

Ejere, der varsles med 5 års varsel om kommunal tilbagekøbsret, og som ikke juridisk mulighed for eller råd til at udskyde i 35 år, eller ikke har juridisk mulighed for eller råd til frikøb og aflysning af hjemfaldsservitutten, må derfor frivilligt eller - værre - via fogedretten opgive deres ejendomsret og fraflytte deres faste ejendomme- med eller uden minimal erstatning.

Når hjemfald står for døren, skal ejere derfor hurtigt og i tide søge juridisk rådgivning. Ellers er løbet kørt, og ejer må fraflytte uden genhusningsmuligheder .

Hjemfaldspligt skal derfor tages særdeles alvorligt af de berørte ejere, og de potentielle købere, der ser på at købe på faste ejendomme med tinglyst hjemfaldspligt.

Se mine artikler under min profil og kontakt advokat (H) Steen Petersen på tlf. 21 72 17 82 og mail stp@ret-raad.dk for at få råd og vejledning.

Læs desuden disse artikler om hjemfaldspligt: