Har du tjek på tilstandsrapport og ejerskifteforsikring?

Har du tjek på tilstandsrapport og ejerskifteforsikring?

Sagt lidt firkantet skal tilstandsrapporten gøre køberen opmærksom på de skader, der kan konstateres visuelt, mens ejerskifteforsikringen skal dække de skader, der var skjulte ved overtagelsen. Hvis du er utilfreds med tilstandsrapporten, har du mulighed for at klage.

Skrevet af advokat Jacob Bartholin Holm, Ret&Råd Gentofte

Dækker ejerskifteforsikringen?

Vi har nok alle hørt om de skrækhistorier, hvor det viser sig, at huset er fyldt med skimmelsvamp, men ejerskifteforsikringen alligevel ikke vil dække. Ofte er skimmelsvamp meget svær at konstatere ved en visuel gennemgang af et hus, da skimmelsvamp eller hussvamp ofte sidder under gulvet, inde i vægge, bag ved køkkenelementer osv. Og her bør udgangspunktet jo så i den perfekte verden være, at ejerskifteforsikringen dækker for udbedringen, for det kunne jo ikke konstateres ved læsning af tilstandsrapporten.

Men alligevel støder vi ofte på sager, hvor ejerskifteforsikringsselskabet afviser dækning med henvisning til, at skimmelsvampen er opstået som følge af forhold nævnt i en tilstandsrapport, eller som følge af en undtagelse til ejerskifteforsikringen.

Kan jeg så overhovedet bruge tilstandsrapporten til noget?

Det spørgsmål, er der mange, der stiller sig selv efter de har fået afslag fra ejerskifteforsikringen på dækningen af en skade, som ikke direkte er nævnt i tilstandsrapporten. Men, hvis ejerskifteforsikringen har ret i afvisningen, så skal det faktisk kunne udledes af tilstandsrapporten, at der er en risiko for skade eller fremtidig skade ved det konkrete forhold.

I forhold til skimmelsvamp kan det være, hvis der i tilstandsrapporten er nævnt, at der er en revne væggen, og det er nævnt, at såfremt man ikke får den udbedret hurtigt, så er der nærliggende risiko på fugt og svamp. Hvis forsikringsselskabet kan påvise, at fugten og derved skimmelsvampen stammer fra en sådan revne, der er beskrevet i tilstandsrapporten, så kan forsikringsselskabet potentielt godt være berettiget til at afvise dækning.

Det er derfor vigtigt, at tilstandsrapporten nærlæses, og særligt forhold, der kan medføre fugt og svamp, skal man som køber være særlig opmærksom på.

Det er derfor vigtigt, at tilstandsrapporten nærlæses, og særligt forhold, der kan medføre fugt og svamp, skal man som køber være særlig opmærksom på. Det er også vigtigt, at man læser tilbuddet fra ejerskifteforsikringsselskabet, som sælger har indhentet, grundigt. Her er det særligt undtagelserne – altså, er der særlige forhold ved ejendommen, som ejerskifteforsikringen undtager for dækning – der er vigtige at forholde sig til.

Jeg kan kun anbefale, at du som køber tager en grundig drøftelse af ejerskifteforsikringen med din advokat, og du sammen med din boligadvokat gør dig klart, hvad der IKKE vil være dækket på ejerskifteforsikringen.

Du kan klage over den bygningssagkyndige

Hvis det viser sig, at der er nogle synlige forhold ved ejendommen, som enten kan karakteriseres som skader eller som ulovlige bygningsindretningen, så er der faktisk en relativ let mulighed for at klage over den bygningssagkyndige, og måske få tilkendt en erstatning for forholdet.

Under Nævnenes Hus i Viborg er der et Disciplinær- og klagenævn for beskikkede bygningssagkyndige. Man kan som køber eller sælger af et hus klage til nævnet over den bygningssagkyndige, der har udarbejdet tilstandsrapporten på ejendommen. Du kan klage helt op til 5 år efter overtagelsen, dog maksimalt 6 år efter tilstandsrapportens udarbejdelse.

Du kan klage over fejl og forsømmelser i tilstandsrapporten. Det koster dig kr. 275 i gebyr. En typisk sag hos klagenævnet foregår på den måde, at Nævnet udmelder et syn og skøn, som skal beskrive de faktiske forhold ved ejendommen, som du klager over. Det er derfor en stor fordel, hvis du klager så hurtigt som muligt efter overtagelsen, eller i hvert fald så hurtigt som muligt efter du bliver opmærksom på, at der potentielt er en fejl i tilstandsrapporten.

Herefter tager nævnet stilling til din klage. Hvis du ikke får medhold i alle klagepunkter, kan du risikere, at skulle betale for det afholdte syn og skøn, dog maksimalt kr. 3.500,-.

Det er vigtigt, at understrege, at du ikke kan klage til Nævnet over en afgørelse afsagt af dit ejerskifteforsikringsselskab. Du kan alene klage over den bygningssagkyndige til Nævnet, mens du skal klage til Ankenævnet for Forsikring, hvis du ønsker at klage over dit ejerskifteforsikringsselskab.

Men du kan godt have en sag, der bliver behandlet af dit ejerskifteforsikringsselskab, og samtidigt kan du klage over den bygningssagkyndige, hvis du mener den bygningssagkyndige har lavet en fejl ved tilstandsrapporten. Nævnet opererer selvstændigt i forhold til ejerskifteforsikringen, men det er klart, at afgørelsen fra ejerskifteforsikringsselskabet, kan have betydning i forhold til afgørelsen i Nævnet, da du ikke kan blive dobbeltkompenseret for en eventuel skade.

Typiske fejl i tilstandsrapporten

Der kan desværre være mange fejl i tilstandsrapporten, så det er måske vanskeligt lige at nævne en typisk fejl. Men jeg har erfaring med sager, hvor den bygningssagkyndige har overset ulovlige bygningsindretninger. Og hvis du ikke har tegnet en udvidet ejerskifteforsikring, der dækker ulovlige bygningsindretninger, så dækker ejerskifteforsikringen ikke sådanne forhold. Det drejer sig typisk om altan-afskærmning, afskærmning til indvendige trapper og afskærmning til udvendige trapper til kælderindgang.

Såfremt afskærmningen er forkert eller helt mangler, så skal det nævnes i en tilstandsrapport, da forholdene kan medføre personskade. Der er derfor tale om en klar fejl, hvis disse forhold ikke er nævnt i tilstandsrapporten.

Andre fejl, jeg et par gange er stødt på, er udluftningsristes til kælder / krybekælder, hvor de er placeret for tæt på terræn. Her kan det blive rigtig alvorligt, hvis det så viser sig, at det har medført vand er kommet ind i kælder eller krybekælder, hvilket kan forårsage omfattende svampeskader i hele konstruktionen.

I de sager, der omhandler lovliggørelse har Nævnet som udgangspunkt en praksis, der går på, at den bygningssagkyndige skal erstatte hele beløbet til lovliggørelse. Der trækkes altså ikke noget fra i erstatningen, som følge af, at der faktisk også sker en forbedring ved huset.

Man skal dog være opmærksom på, at erstatningen typisk begrænser sig til udbedringen / lovliggørelsen af forholdet. Hvis eksempelvis den for lavt siddende udluftningsrist har medført vand i gulvkonstruktionen, er det lidt mere vanskeligt at bevise, at den bygningssagkyndige også er erstatningsansvarlig for udbedringen af skaderne, som vandet har medført. Det er ikke umuligt, og derfor er det en rigtig god idé, at tage kontakt til en advokat, der har erfaringen og viden om netop forholdet mellem husforsikring, ejerskifteforsikring og den bygningssagkyndiges ansvar.

Det kan være rigtig dyrt at lade være.

Fakta om tilstandsrapport og ejerskifteforsikring

Hvis du har købt hus eller sommerhus for nyligt, så ved du også, at du i forbindelse med handlen får udleveret en tilstandsrapport, der beskriver ejendommens tilstand. Tilstandsrapporten er udarbejdet af en uvildig bygningssagkyndig, hvis eneste opgave er, at beskrive ejendommens tilstand så objektivt som muligt. Ofte bliver tilstandsrapporten udarbejdet efter en gennemgang af ejendommen på omkring en time. Tilstandsrapporten skal ikke beskrive alt ved huset, da der er alene tale om en visuel gennemgang.

I den perfekte verden vil ejerskifteforsikringen dække alle de forhold, der ikke er nævnt i rapporten, og som var til stede på overtagelsesdagen. Det er altså forhold, der kan karakteriseres som en skade, eller forhold, der vil udvikle sig til en skade. Ejerskifteforsikringen dækker ikke forhold, der er nævnt i tilstandsrapporten, med mindre forholdet er forkert beskrevet i tilstandsrapporten.

Hvis du har spørgsmål til artiklen eller brug for juridisk rådgivning om emnet, er du velkommen til at kontakte artiklen forfatter advokat Jacob Bartholin Holm, Ret&Råd Gentofte og Ret&Råd København på mail: jbh@ret-raad.dk eller tlf.: +45 69 66 30 19. Du kan også kontakte din lokale Ret&Råd-advokat.