Forældrekøb gode råd

Forældrekøb – gode råd

I takt med at boligpriserne stiger, så bliver det sværere for unge studerende at finde sig et sted at bo. De mange nybyggerier, herunder studieboliger, kan være svære at finansiere på et beskedent SU-budget. Derfor kan forældre være et godt alternativ.

Skrevet af advokatfuldmægtig Tine Elise Kristensen, Ret&Råd Glostrup Ballerup Greve

Et forældrekøb karakteriseres typisk ved at forældre køber en ejendom, som udlejes til deres barn. Lejes ejendommen dog ud i stedet, skal barnet kun betale husleje samt forbrug i boligen – herunder el, vand og varme. Udgiften kan derfor være betydeligt lavere, hvis man sammenligner med den gennemsnitlige husleje på lejeboliger eller lign. i fx Københavnsområdet.

Et forældrekøb karakteriseres typisk ved at forældre køber en ejendom, som udlejes til deres barn. Lejes ejendommen ud, skal barnet kun betale husleje samt forbrug i boligen – herunder el, vand og varme. Udgiften kan derfor være betydeligt lavere, hvis man sammenligner med den gennemsnitlige husleje på lejeboliger eller lign. i fx Københavnsområdet.

Der findes tre ordninger for forældrekøb.

Det er vigtigt, at man beslutter sig for, hvilken ordning man vil benytte sig af, inden man foretager sig noget.

Skat efter alm. regler

  • Udlejer man boligen, vil overskuddet fra huslejeindtægten blive beskattet som personlig indkomst, og vil derfor også få trukket AM-bidrag.
  • Man kan fratrække ejerudgifter til boligen i lejeindtægten – kun overskuddet beskattes
  • Den mindst komplicerede ordning

Virksomhedsordningen

  • Større krav til regnskab, jf. boligloven
  • Indtægter og udgifter holdes adskilt fra privatøkonomien
  • Alle udgifter kan fratrækkes i lejeindtægten inden beskatning – beskattes som personlig indkomst
  • Fuldt fradrag for renteudgifter

Kapitalafkastordningen

  • Benyttes oftest ved hel eller delvis kontant betaling af ejendommen
  • Lejeindtægt beskattes som kapitalindkomst – derfor intet AM-bidrag og en noget lavere skattesats
  • Afkastet beregnes på årlig basis som procentdel af den kontante købesum
  • Forældre betaler skat af overskuddet før renter, og fratrukket kapitalafkast

Som forældre, findes der bl.a. disse fordele:

  • Spar på ejendomsværdiskatten
  • Boligen kan sælges til 15% under markedsværdien
  • Fradrag i renteomkostninger
  • Beskattes lempeligere som kapitalafkastindkomst
  • Kan bidrage til barnets sikkerhed i trygge rammer
  • Er boligen købt kontant, fratrækkes der en kapitalafkast-sats, fremfor at trække renteudgifter i den personlige indkomst.

Som barn, findes der bl.a. disse fordele:

  • Væsentlig lavere husleje
  • Mulighed for boligsikring
  • Større økonomisk råderum kan gavne opsparingen

Der findes fordele ved mange ting i verden – som oftest findes der også ulemper ved selvsamme. Når man taler om forældrekøb skal man være opmærksom på ulemperne og nogle af dem er følgende:

  • Udlejes boligen, bliver man som forældre beskattet af driftsresultatet
  • Der er en vis økonomisk risiko forbundet med investeringer
  • Der skal udarbejdes et regnskab for udlejningsaktiviteten
  • Evt. gevinstbeskatning ved et senere salg

Hvad skal man være særligt opmærksom på?

Ved et forældrekøb, er der en række regler der gælder. Bl.a. angående huslejen, skatteindberetning, regnskab, boligsikring etc. Som forældre er man underlagt de samme leje- og skatteretlige regler, som alle andre udlejere. Ved et forældrekøb, betragtes det som en etablering af en selvstændig erhvervsvirksomhed. Derfor skal man som forældre beslutte sig for, hvilken skatteordning der passer bedst.

Ved køb af ejerlejligheder skal man være opmærksom på, at der er nogle ejerforeninger, som ikke tillader udlejning over længere perioder.  Det er vigtigt, at det kun er barnet, som man udlejer boligen til. Man må ikke stå som udlejer til andre end sit barn, såfremt det skal omfattes af reglerne for forældrekøb. Man skal derfor sørge for, at fremlejekontrakten dikterer, at hele boligen er udlejet til barnet, og ikke kun et værelse. For det kan i værste tilfælde gøre det umuligt at opsige lejekontrakten. Ønsker man at leje et værelse ud, skal det være barnet som står registreret som lejer – der fremlejer det pågældende værelse. 

Når man udlejer en bolig til sit barn, skal der betales skat af et beløb, som svarer til markedslejen. Det er den husleje, som skal opkræves hvis du udlejer efter lejelovens almindelige regler, til en ikke-nærtstående person. 

Huslejen kan sagtens fastsættes lavere end markedslejen. Men hvis SKAT vurderer, at den er for lav, kan barnet blive opkrævet gaveafgift, svarende til differencen mellem den fastsatte husleje og markedslejen.  Aftaler man en lavere husleje end markedslejen, skal der dog stadig betales skat af denne. Samtidig skal man holde regnskab over følgende:

  • Ejendomsskatter- og forsikring
  • Renovationsafgifter
  • Forbrugsudgifter
  • Administration til regnskabet – enten ved en revisor eller advokat
  • Vedligeholdelse

Har du spørgsmål i alle afskygninger til emnet, så kontakt din lokale Ret&Råd-advokat. Hos Ret&Råd Advokater Glostrup Ballerup Greve har vi i mange år hjulpet med alle juridiske anliggender samt praktiske forhold i forbindelse med forældrekøb.