Emner:

Et lejeforhold kan ophæves ved misligholdelse – af både udlejer og lejer

En lejeaftale om et lejemål danner sammen med lejelovgivningen i øvrigt rammerne for aftalen mellem udlejer og lejer omkring lejeforholdet. Ved misligholdelse af lejeforholdet, hvad enten det er udlejer eller lejer, der er skyld i misligholdelsen, er det efter omstændighederne muligt at ophæve lejeforholdet.

Misligholdelse

Handler udlejer eller lejer i strid med lejekontraktens indhold eller med lejelovgivningen, kaldes det for misligholdelse. Misligholdelse har ofte den konsekvens, at modparten kan ophæve lejeforholdet og dermed komme ud af lejekontrakten. I det følgende nævnes nogle eksempler på misligholdelse fra henholdsvis lejer og udlejers side.

Udbedrer udlejer ikke manglen kan lejer på udlejers regning foranledige manglen udbedret og efterfølgende rette et krav mod udlejer for udbedringsomkostningerne.

Lejers misligholdelse

Manglende betaling af husleje

Den typiske misligholdelsessituation for en lejer er den situation, hvor lejen ikke betales (eller ikke betaler rettidigt). Betaler lejer ikke huslejen på forfaldsdagen (som typisk er den første i en måned), kan udlejer sende lejer et påkrav om betaling af lejen. Påkravet kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag, og skal udtrykkeligt oplyse, at lejeforholdet kan ophæves, såfremt betaling af restancen ikke er sket senest 14 dage efter, at påkravet er kommet frem til lejer. Betaler lejer ikke inden udløbet af den nævnte 14 dages frist, kan udlejer sende lejer en ophævelsesskrivelse, hvorefter lejemålet er ophørt, og lejer er forpligtet til at fraflytte lejemålet.

Anvendelse af lejemålet til et andet formål

En anden måde, hvorpå lejer kan misligholde lejeaftalen er, hvor lejer anvender lejemålet til et andet formål end det, som er aftalt med udlejer, og lejer ikke efter udlejers indsigelser herom, er ophørt med den uretmæssige brug af lejemålet. Det kan eksempelvis være, når lejer anvender lejemålet til bestemte former for erhvervsformål i stedet for til beboelse

Fraflytning af lejemålet i utide

Ophævelse kan ligeledes ske, hvor lejeren fraflytter lejemålet i utide uden, at dette er aftalt med udlejer, da lejer er forpligtet til at bebo lejemålet mens lejeforholdet består. Lejer må altså med andre ord ikke finde sig en anden og permanent bolig uden, at dette er aftalt med udlejer.

Lejer vanrøgter lejemålet

Det er lejers forpligtelse at behandle lejemålet på en god og forsvarlig måde. Dette indebærer, at hvis lejer vanrøgter lejemålet, kan det få den konsekvens, at udlejer berettiget kan ophæve lejeaftalen efter forinden at have givet lejer en frist til at ophøre med vanrøgten. Eksempler på vanrøgt vil i praksis være, at lejer bevidst forvolder skade på lejemålet eller bevidst opbevarer et stort antal effekter/affald i lejemålet, når dette medfører ødelæggelse af lejemålet eller medfører væsentlige gener for de øvrige lejere i ejendommen.

Udlejers misligholdelse

Manglende vedligeholdelse af lejemålet

Udlejer kan også misligholde lejeaftalen med lejer. Lejer har krav på at få stillet lejemålet til rådighed i den stand, som lejer efter lejekontrakten og lejelovgivningen har krav på. Misligholdelse fra udlejers side sker oftest i de tilfælde, hvor udlejer ikke opfylder sin forpligtelse til at vedligeholde lejemålet i det omfang vedligeholdelsesforpligtelsen påhviler udlejer. Lejer kan efter omstændighederne forlange, at manglen bliver udbedret af udlejer efter fremsendelse af påkrav til ham herom. Udbedrer udlejer ikke manglen kan lejer på udlejers regning foranledige manglen udbedret og efterfølgende rette et krav mod udlejer for udbedringsomkostningerne. Alternativt, hvilket ofte er den bedste og mindst risikable fremgangsmåde for lejer, kan lejer indbringe en sag for Huslejenævnet, der kan pålægge udlejer at udbedre manglerne. Ved at bruge Huslejenævnet i stedet for selv at udbedre manglen, løber lejer bl.a. ikke den risiko, at udlejer ikke kan betale for udbedringen eller at, der slet ikke er tale om en mangel, som udlejer er forpligtet til at udbedre.

Udlejer skal sikre ro og orden

Det er udlejers forpligtelse, at der i ejendommen er ro og orden. Det er således udlejer, som skal reagerer overfor en lejer, som ikke overholder den husorden som måtte være gældende for lejemålet. Udlejer har mulighed for at give en lejer, der ikke overholder husordenen, en mundtlig eller skriftlig advarsel, indbringe sagen for Huslejenævnet, opsige lejeforholdet eller i yderste konsekvens ophæve lejeforholdet.

Såfremt udlejer ikke reagerer korrekt på de klager, som han måtte få fra lejere, der berettiget føler sig generet af en bestemt lejer,  kan det medføre, at udlejer selv misligholder lejeaftalen overfor den/de generede lejere, der herefter vil kunne kræve afslag i lejen, erstatning eller i yderste konsekvens selv ophæve lejeaftalen.

Ulovlig udlejning

Har lejeren ved lejeaftalens indgåelse ikke adgang til at anvende lejemålet til det, som der er aftalt på grund af, at dette strider mod lovgivning, myndighedspåbud eller andre personers rettigheder over ejendommen, så foreligger der en såkaldt retsmangel.
Konsekvensen af denne ulovlige udlejning er, at lejeren får ret til afslag i huslejen og erstatning. Medfører forholdet at brugen af lejemålet indskrænkes væsentligt eller har udlejeren handlet svigagtigt, så kan lejeren også ophæve lejeaftalen.

Har du spørgsmål til ovenstående eller spørgsmål i øvrigt, kan du kontakte advokat Niels Bjerre på tlf. 97 95 18 33 eller nib@ret-raad.dk

Artiklen er oprindeligt bragt d. 19-01-2015