Lejekontrakten er afgørende
Lejekontrakten er ofte startskuddet i forbindelse med opstart af en virksomhed. Det kan også være en allerede etableret virksomhed, der har brug for en ny placering, større lokaler eller andet.
Uanset på hvilket tidspunkt lejeaftalen indgås, er det en fundamental og grundlæggende aftale for virksomheden, og det kan derfor have store konsekvenser, hvis man ikke har forholdt sig til indholdet og konsekvenserne heraf.
Afklar de særlige forhold
Det er derfor vigtigt at afklare, inden man skriver under på en lejekontrakt, om der er nogle særlige forhold, man ønsker eller ikke ønsker skal gælde i lejeforholdet.
Der findes mange typer af virksomheder og hverv – alle med forskellige formål, og der vil altid være tale om individuelle behov, og det er derfor også forskelligt, hvad der bør fremgå af lejekontrakten.
Begge parter kan forlange, at der udarbejdes en kontrakt.
I det følgende fremhæves nogle af de forhold, der som oftest ses at give anledning til uoverensstemmelser, og som man derfor bør overveje nøje, inden man underskriver lejekontrakten.
Selve lejekontrakten
Ofte er en lejekontrakt et komplekst dokument, der regulerer mange forhold, og opstår der uenighed, er det en stor fordel at kunne hive en kontrakt frem, hvor man kan se hvad der er aftalt.
Begge parter kan forlange, at der udarbejdes en kontrakt.
Ind- og fraflytningssyn
- Sørg for at der bliver afholdt et ind- og fraflytningssyn med gennemgang af det lejede.
- Sørg for at affotografere lejemålet, således at lejemålets stand kan dokumenteres.
- Udgangspunktet ved fraflytning vil være, at lejemålet skal afleveres i samme stand, som da man overtog det, og det kan derfor have stor bevismæssig betydning ved uoverensstemmelser om istandsættelseskrav ved fraflytningen, at man kan dokumentere standen ved indflytning.
Anvendelse af lejemålet
- Det kan være en fordel, at beskrivelsen af, hvad lejemålet må anvendes til, ikke er for snæver. I det tilfælde, hvor der i lejekontrakten er en adgang til afståelse eller fremleje, kan denne virke illusorisk og være svær at gøre brug af, hvis anvendelsesområdet er for begrænset.
- For visse virksomheder kan der med stor fordel indsættes en konkurrenceklausul, således at man ikke risikerer, at der flytter en konkurrerende virksomhed ind i samme bygning.
Husleje
- Man bør forholde sig til, om man ønsker en bestemt aftale om udlejers mulighed for regulering af lejens størrelse, idet udgangspunktet, hvis ikke andet er aftalt, vil være, at huslejen kan reguleres, så den svarer til markedslejen.
Ombygning
- Når lejemålet overtages, kræver det ofte en ombygning i større eller mindre omfang, for at det passer til lejers virksomhed.
- Ombygninger der vil være sædvanlige for lejers virksomhed, vil ved forudgående orientering til udlejer, kunne foretages uden videre, så længe de ikke er til ulempe for ejendommen eller øvrige lejere.
- Er det nødvendigt at foretage ombygninger herudover, skal det være reguleret specifikt i lejekontrakten, eller godkendes af udlejer (husk at få accept på skrift)
Opsigelse
- Det er muligt for parterne at aftale, at der skal gælde en uopsigelighedsperiode, ligesom parterne har mulighed for selv at aftale opsigelsesvarslet. (Opsigelsesvarslet for lejer er med udgangspunkt i loven fastsat til 3 mdr. Parterne kan ikke forkorte varslet men alene forlænge dette).
- For udlejer er opsigelsesmulighederne mere begrænsede, idet en opsigelse skal begrundes i henhold til nogen allerede fastlagte opsigelsesgrunde, jf. erhvervslejelovens § 31, stk. 2.
- Hvis der er tale om et erhvervsbeskyttet lejemål, har lejer endvidere krav på erstatning for det tab, lejer lider som følge af udlejers opsigelse, herunder evt. goodwill.
- Et erhvervsbeskyttet lejemål er et lejemål, hvor virksomhedens stedlige forbliven har afgørende betydning og værdi for virksomheden.
- Der gælder udover ovenstående særlige regler for opsigelse af garager, stalde og lign.
Anden lovgivning
- Man bør være opmærksom på, om lejemålet kan anvendes/ombygges til virksomhedens formål.
- Det kan være i tilfælde om krav om lokalplansændringer, byggetilladelser mv. som parterne ikke er herrer over.
- Lejeaftalen bør i sådanne tilfælde betinges af, at den pågældende ændring/godkendelse mv. kan opnås, idet man ellers risikerer at stå med et ubrugeligt lejemål, der i værste fald er uopsigeligt de næste mange år.
- Der er således adskillige forhold der bør tages nøje stilling til ved indgåelse af en erhvervslejekontrakt, og der kan ikke laves en generel vejledning, der kan varetage alle nødvendige forhold.
Det er derfor en god ide, at kontakte en advokat, hvad enten du som udlejer eller lejer står over for indgåelse af en erhvervslejekontrakt.
Artiklen er skrevet af advokat Tina Møller, Ret&Råd Djursland. Hvis du har spørgsmål til artiklen kan du kontakte hende på Tlf. +45 61 67 84 10 eller E-mail: tm@ret-raad.dk.
Du kan også finde din lokale Ret&Råd-advokat her.