Erhvervsbeskyttet lejemål kan være en fordel

Erhvervsbeskyttet lejemål kan være en fordel

Er du udlejer eller lejer af et erhvervslejemål bør du have fokus på, om der er tale om et erhvervsbeskyttet lejemål eller ej. Et erhvervsbeskyttet lejemål giver lejeren fordele f.eks. ved opsigelse. Det er afgørende, hvor du får dine kunder fra.

Skrevet af advokatfuldmægtig Cathrine Hesse N. Jensen, Ret&Råd Djursland

Hvorfor er det vigtigt, om lejemålet er erhvervsbeskyttet?

Der er på visse områder forskel på udlejers og lejers retsstilling alt efter, om lejemålet er erhvervsbeskyttet eller ej.

Det kan bl.a. have betydning i følgende lejeforhold:

Udlejers adgang til at opsige lejemålet:

Hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet har udlejer en begrænset adgang til at opsige lejemålet, idet opsigelsen for at kunne anerkendes skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. 

Udlejer kan hvis opsigelsen opfylder rimelighedskriteriet opsige lejer i følgende situationer:

  1. Udlejer selv ønsker at benytte det lejede
  2. Hvis ejendommen skal rives ned eller ombygges, og dette medfører, at det lejede må fraflyttes
  3. Hvis lejer ikke iagttager god skik og orden efter påmindelse fra udlejer
  4. Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejer at blive løst af forholdet

Lejers erstatningskrav i forbindelse med udlejers opsigelse:

Ved opsigelse af lejemålet vil lejer typisk have krav på at få dækket tab i form af flytteudgifter, værdiforringelse, driftstab mv. For erhvervsbeskyttede lejemål kan lejer endvidere gøre krav på goodwill, hvilket kan være en ikke helt uvæsentlig post.

Der kan ikke gyldigt indgås aftale mellem udlejer og lejer om at fravige dette udgangspunkt, hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet.

Mulighed for at kræve genforhandling af lejeaftalen:

Hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet, har udlejer og lejer ikke mulighed for at aftale fri genforhandling af aftalen. Dette gælder nemlig kun for lejemål, der ikke er erhvervsbeskyttet.

Det vil sige, at udlejer og lejer i ikke-erhvervsbeskyttede lejemål kan aftale et vilkår om, at lejeaftalen skal genforhandles efter 8 år.

Der er ofte tvivl og usikkerhed om, hvorvidt et lejemål vil blive betragtet som erhvervsbeskyttet eller ej. Det afgørende for det er lejemålets beliggenhed og betydning for virksomheden.

Ved genforhandling forstås, at udlejer kan stille krav om ændring af de vilkår, der er aftalt i den oprindelige lejeaftale.

Hvad er afgørende for, om lejemålet er erhvervsbeskyttet?

Der er ofte tvivl og usikkerhed om, hvorvidt et lejemål vil blive betragtet som erhvervsbeskyttet eller ej.

Det afgørende for det er lejemålets beliggenhed og betydning for virksomheden.

Der er ikke noget facit, når det kommer til at afgøre, om et lejemål vil blive betragtet som erhvervsbeskyttet, og det er derfor med god grund at tvivlen opstår hos udlejer og lejer.

Momenter, der er afgørende for vurderingen og derfor bør undersøges/overvejes:

Som nævnt er det lejemålets beliggenhed og betydning for virksomheden, der er afgørende.

I vurderingen af, om der er tale om et erhvervsbeskyttet lejemål, skal man altså kigge på, hvilken slags virksomhed der drives fra lejemålet og vurdere om lejemålets placering er af væsentlig betydning for virksomhedens drift.

Det er vigtigt, at være opmærksom på, at det er et krav, at der er tale om en væsentlig betydning for virksomheden.

Hvis virksomheden beskæftiger sig med salg af konsumvarer/forbrugsvarer til kunder, der bor i nærheden, vil der som udgangspunkt være tale om et erhvervsbeskyttet lejemål.

Hvis der er tale om detailhandel, vil man bl.a. lægge vægt på, om placeringen af lejemålet er afgørende for, at virksomhedens kunder vælger lige netop den virksomhed.

Ejendomsmægleren havde ikke et erhvervsbeskyttet lejemål

Et eksempel er en afgørelse omhandlede en ejendomsmægler, der drev sin forretning fra et lejemål beliggende centralt i Århus. Her fandt retten, at beliggenheden havde haft betydning for virksomheden, men at placeringen ikke fremadrettet havde væsentlig betydning og værdi i forhold til den måde ejendomsmægleren rekvirerede hovedparten af sine kunder.

Det afgørende var altså, at hovedparten af kunderne ikke valgte mægleren på grund af beliggenheden, men at mægleren faktisk rekvirerede hovedparten af sine kunder ad andre veje.

Derfor kan man også gå ud fra, at internetvirksomheder o.lign. ikke vil være erhvervsbeskyttet.

Andre eksempler på ikke-erhvervsbeskyttede lejemål vil typisk være kontorer og produktionslokaler. 

Blomsterhandlerens lejemål var erhvervsbeskyttet

Helt overordnet vil butikker, restauranter og lign. med en central beliggenhed, hvor kunderne hovedsageligt bruger virksomheden på grund af beliggenheden dog normalt være erhvervsbeskyttet.

Et andet eksempel på et erhvervsbeskyttet lejemål, er en sag om en blomsterhandlers beliggenhed nær en kirke og kirkegård, hvor retten fandt, at lejemålet måtte betragtes som erhvervsbeskyttet under hensyn til, at placeringen var af væsentlig betydning for virksomheden.

Overordnet betyder det, at hvis parterne, når aftalen skal genforhandles, ikke kan blive enige om vilkårene, kan udlejer opsige lejeforholdet.

Generelt er der mange faldgruber, når man indgår en erhvervslejeaftale, og det er ikke uden betydning for retsstillingen og herunder mulighederne for regulering af lejeaftalen, om der er tale om et erhvervsbeskyttet lejemål. Derfor anbefales det altid, at have en advokat med på sidelinjen, inden du skriver under på lejekontrakten.

Hvis du har spørgsmål til artiklen eller behov for rådgivning, er du velkommen til at kontakte artiklens forfatter advokatfuldmægtig Cathrine Hesse N. JensenRet&Råd Djursland, på mail:chj@ret-raad.dk eller telefon:+45 27 28 36 65. Du kan også kontakte din lokale Ret&Råd-advokat.