Elektronisk kommunikation mellem private lejer og udlejer

Opdatering af reglerne for elektronisk kommunikation mellem lejer og udlejer i det private

Den digitale kommunikation har nu også taget sit indtog inden for kommunikationen mellem udlejer og lejer.

Folketinget vedtog i december 2017 nye regler i forholdet mellem lejer og udlejer, når der mellem parterne udveksles e-mails, både privat og inden for de almene lejemål.

De nye regler gælder allerede for lejemål indgået d. 1. januar 2018 og senere. For lejeaftaler, der er indgået før d. 1. januar 2018, gælder de nye regler først pr. 1. januar 2019, dvs. at indtil 1. januar 2019 gælder de gamle regler.

Udgangspunktet i de gamle regler var, at der alene kunne kommunikeres digitalt, hvis der var indgået en aftale herom mellem parterne, ellers var al kommunikation mellem parterne henvist til almindelig brevforsendelse.

Er en lejer dog fritaget fra at modtage Digital Post fra det offentlige, da vil reglerne ikke gælde for denne lejer. Hvis du som lejer er fritaget for at modtage Digital Post fra det offentlige, skal du gøre din udlejer opmærksom på dette. Udlejeren har ret til at bede om dokumentation i denne forbindelse, og du skal som lejer være opmærksom på, at du først er fritaget fra det tidspunkt, du meddeler dette til udlejer.

Hvor får de nye regler betydning?

Med tiltaget, som de nye regler bidrager til, vil e-mails blive den normale kommunikationsmetode imellem lejer og udlejer. Derfor vil en udlejer fremover kunne sende eksempelvis lejevarslinger, forbrugsregnskaber, fraflytningsopgørelser og lignende elektronisk.

I følgende tilfælde skal udlejer såvel som lejer dog fortsat sende et brev:

  1. Udlejers opsigelse af lejemål
  2. Lejers indsigelse imod udlejers opsigelse
  3. Udlejers påkrav (rykkere) til lejerne ved manglende huslejeindbetaling

Baggrunden herfor følger af Lejelovens § 4, stk. 1 sidste pkt., hvorefter det ikke kan aftales mellem parterne, at meddelelser efter § 87 og § 93, stk. 2, afgives som digitale dokumenter.

Både udlejer såvel som lejer, der ønsker at benytte almindelig post i stedet for e-mails, kan meddele den anden part med en måneds varsel, at parternes kommunikation nu overgår til almindelig post. Der er her ikke krav om en begrundelse, og derfor skal der alene afgives en meddelelse til den anden part herom.

Det fremgår af lovens bemærkninger, at der skal indgås en aftale om kommunikation med en bestemt e-mailadresse. Det vil sige, at hvis udlejer ikke i lejekontrakten eller andet sted oplyser en e-mailadresse, så finder reglerne ikke anvendelse. Dette vil derfor også betyde, at du som lejer såvel som udlejer, har pligt til at oplyse den anden part, hvis du skifter e-mail, idet kommunikation, der kommer ind på e-mailadresser, der ikke længere bliver brugt, anses for at være kommet frem.

En udlejer skal dog i første omgang rette henvendelse til lejeren med henblik på at få den digitale kommunikation genoprettet, hvis udlejer på nogen måde bliver opmærksom på, at den anvendte e-mail ikke er funktionel. Udlejeren er derfor i perioden indtil den digitale kommunikation er genoprettet, henvist til at fremsende meddelelser med almindelig post. Ovennævnte følger af bemærkningerne til loven.

Endelig følger det af lovens bemærkninger, at hvis en e-mail ryger i et spamfilter, regnes den ikke for at være kommet frem.

Udgangspunktet er fortsat at forsendelsesrisikoen, påhviler den, der normalt har bevisbyrden.

Artiklen er skrevet af advokat (L) Maria Kjærulff Berth ved Ret&Råd Advokater Slagelse. Hvis du har spørgsmål om de nye regler, så kontakt Maria på tlf. 58 56 61 10 eller via mail til mbe@ret-raad.dk. Find din lokale Ret&Råd advokat eller læs mere omkring fast ejendom på Ret&Råds hjemmeside.