Ejerforenings beslutning om salg af loftsareal var ugyldig, da beslutningen ikke var vedtaget enstemmigt på generalforsamlingen.

Ejerforenings beslutning om salg af loftsareal var ugyldig, da beslutningen ikke var vedtaget enstemmigt på generalforsamlingen

Højesteret fastslår i sin dom af 12. februar 2021 (UfR 2021.1977 HD), at en ejerforenings beslutning om salg af loftsareal til lejligheder på 4. sal var ugyldig, da beslutningen ikke var enstemmigt vedtaget på generalforsamlingen.

Skrevet af advokat Jens Hessel, Ret&Råd Bredgade

Højesterets dom af 12. februar 2021 med krav om enstemmighed på ejerforenings generalforsamling ved ændring af fordelingstal

Generalforsamlingen i ejerforeningen havde med kvalificeret flertal truffet beslutning om at bemyndige bestyrelsen til at sælge loftsarealer til ejere af lejligheder på fjerde sal, som ønskede at udvide deres lejlighed »opad«. Beslutningen var af generel karakter og omfattede alle loftsarealer, hvor der i ejendommene kunne være mulighed for at udvide fjerde sals lejligheder med loftsareal. Nogle ejerlejlighedsejere, som var modstandere af beslutningen, anlagde sag mod ejerforeningen med påstand om, at beslutningen var ugyldig. 

Ejerforeningens vedtægter indeholdt et krav om enstemmighed blandt de fremmødte for visse vedtægtsændringer, herunder ændring af vedtægternes bestemmelse om fordelingstal. 

Beslutningen indebar, at fordelingstallet for de ejere af lejligheder på fjerde sal, som købte et loftsareal, ville blive forhøjet. Summen af fordelingstallet ville dermed også blive forhøjet. Som konsekvens heraf ville de andre ejeres stemmevægt blive formindsket, uden at dette i beslutningen var betinget af den enkelte ejers samtykke.

På den baggrund fandt Højesteret, at beslutningen indebar en ændring af fordelingstal, der krævede enstemmighed efter vedtægterne.

Beslutningen var ikke omfattet af den dagældende § 7 a (nu § 5, stk. 7) i ejerlejlighedsloven om oprettelse af nye ejerlejligheder.

Der var endvidere ikke grundlag for at tilsidesætte vedtægternes krav om enstemmighed efter aftalelovens § 36. 

Højesteret fandt herefter, at beslutningen var ugyldig.

-----------
 
Sagen blev ført af advokat Jens Hessel, Ret&Råd Bredgade i København for ejerne mod ejerforeningen.

Kravet om enstemmighed ved ejerforeningers beslutninger, hvor fordelingstallet og ejernes indflydelse, ændres 

Ejerforeninger har normalt tinglyste vedtægter, der fastlægger reglerne om afstemninger på foreningernes generalforsamlinger. Hvis ikke en forening har tinglyste vedtægter, gælder standardvedtægterne i henhold til ejerlejlighedsloven. 

Almindelige beslutninger træffes ved simpelt flertal. Væsentlige beslutninger og beslutninger om ændring af en ejerforenings vedtægter træffes sædvanligvis ved kvalificeret flertal – en udvidet mindretalsbeskyttelse. I særlige tilfælde kræver vedtægterne og retspraksis, at beslutninger skal træffes ved enstemmighed – den ultimative mindretalsbeskyttelse, hvert medlem er i disse tilfælde givet en vetoret. 

I sagen for Højesteret indeholdt ejerforeningens vedtægter en bestemmelse med krav om enstemmighed blandt de fremmødte på generalforsamlingen om visse vedtægtsændringer, herunder ændringer af vedtægternes bestemmelse om fordelingstal. Til trods for denne regel traf generalforsamlingen med kvalificeret flertal en beslutning, der indebar en ændring af fordelingstallet, imod et mindretal der var modstandere af beslutningen. 

Ændring af fordelingstallet tillades efter fast praksis aldrig uden enstemmighed, hvor ejeres indflydelse forringes, uanset kravet om enstemmighed er udtrykkeligt bestemt i en ejerforenings vedtægter eller ej.

Man kan derfor undre sig over, at ejerforeningens generalforsamling besluttede at ændre fordelingstallet med kvalificeret flertal, særskilt henset til vedtægternes udtrykkelige krav om enstemmighed.

Ejerforeningens argumentation

Ejerforeningen begrundede beslutningen med at ændringen af fordelingstallet skete på baggrund af en gyldigt vedtaget disposition, at der i en sådan situation ikke kan stilles yderligere krav til vedtagelsen, og at det ikke gør nogen forskel, om der findes en bestemmelse i vedtægterne om, at ændring af fordelingstallet kræver enstemmighed. Her ud over argumenterede ejerforeningen med at ændringen kun forrykkede ejernes indflydelse minimalt.

Ejerforeningen argumenterede videre med, at det følger af den dagældende ejerlejlighedslovs § 7 a (nu § 5, stk. 7), at der ved beslutning om indretning af tagboliger på fællesejendom i eksisterende tagetager kun kan stilles krav om kvalificeret flertal, hvor der er tale om indretning af tagboliger til eksisterende medlemmer af foreningen.

Ejerforeningen påstod endelig, at det vil være i strid med aftalelovens § 36, hvis ejerforeningen bliver afskåret fra at vedtage et frasalg med den i vedtægterne foreskrevne majoritet uden at kunne tilrette fordelingstallet som en konsekvens af beslutningen.

Mindretallet af ejeres argumentation

Mindretallet af ejerne, der anlagde sag mod ejerforeningen, anførte navnlig, at et salg af ejerforeningens loftsarealer forudsætter en ændring af fordelingstallet, hvilket kræver enstemmighed i henhold til vedtægterne, og at beslutningen på ejerforeningens generalforsamling var ugyldig, fordi den ikke blev vedtaget enstemmigt.

Derudover anførte mindretallet, at det heller ikke efter almindelige regler vil være muligt at ændre fordelingstallet uden enstemmighed, når der ved ændringen sker en forrykkelse af forholdet mellem de enkelte ejeres fordelingstal. I den foreliggende situation ville der ske en sådan forrykkelse, idet salget af ejerforeningens areal til ejerne på fjerde sal ville medføre en ændring af det samlede fordelingstal i foreningen, hvorved de øvrige ejeres relative stemmevægt formindskes i forhold til ejerne på 4. sal. Det er efter fast retspraksis ikke muligt at ændre fordelingstallet uden enstemmighed, når der sker en forrykkelse af retsforholdet mellem ejerne. UfR 1980.552 H og TBB 2004.417 V tillod ændring af fordelingstallet med kvalificeret flertal, da der ikke skete nogen forrykkelse af ejernes indflydelse på beslutninger i foreningen. Det samme gælder i UfR 1986.51 V, hvor man tillod tinglysning.

Mindretallet af ejerne anførte videre, at ejerlejlighedslovens § 7 a (nu § 5, stk. 7) kun angår indretning af nye boliger som ejerlejligheder i tagetagen og ikke udvidelse af eksisterende boliger. Dette fremgår af forarbejderne til bestemmelsen og kan i øvrigt ses af formuleringen i den nye ejerlejlighedslovs § 5, stk. 7, som viderefører § 7 a. I § 5, stk. 7, er udtrykket ”indretning af tagboliger” ændret til ”indretning og efterfølgende salg af tagboliger”. Forarbejderne til § 7 a (nu § 5, stk. 7) bekræfter, at der efter almindelige regler ikke kan foretages en ændring af fordelingstal i en ejerforening, hvor der sker en forrykkelse af indflydelsen i foreningen. Af bemærkningerne til LFF2002-11-06 nr. 57 fremgår:

  • Det foreslås endvidere, at det skal være lettere for ejerlejlighedsejerne i en ejerlejlighedsejendom at træffe beslutning om, at der skal indrettes nye boliger som ejerlejligheder i tagetagen. 

  • I en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, ejer ejerlejlighedsejerne i fællesskab grunden, fælles bestanddele af bygningen og tilbehør i forhold til deres individuelle fordelingstal. Det fælles ejerskab udøves gennem ejerforeningen. 

  • Ejerlejlighedsejerne kan træffe fælles beslutninger vedrørende den samlede ejendom på generalforsamlingen. Normalt træffes beslutninger ud fra simpelt flertal på generalforsamlingen efter fordelingstal, men hvis der er tale om beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller salg af disse, kræves der et flertal på 2/3 efter såvel antal som efter fordelingstal. Samme flertal kræves til ændring af vedtægten for ejerforeningen.

  • Nogle beslutninger er dog af så vidtrækkende betydning, at der kræves enighed blandt alle ejerlejlighedsejere. Ved oprettelse af nye ejerlejligheder på fællesejendom overføres ejendomsret til andre, hvilket nødvendiggør en ændring af samtlige fordelingstal. Med overførsel af ejendomsret til nye ejere af lejligheder forrykkes indflydelsen i ejerforeningen tilsvarende.

  • En sådan beslutning kræver derfor efter de gældende regler samtykke fra alle ejerlejlighedsejere. Dette gælder, hvad enten det er ejerforeningen eller andre, der bekoster indretningen af de nye ejerlejligheder. 

  • For at forbedre mulighederne for, at der kan indrettes tagboliger i ejerlejlighedsejendomme, er det foreslået, at beslutninger om indretning af tagboliger på fællesejendom kan træffes på generalforsamlingen med kvalificeret flertal på 2/3 af de stemmeberettigede, svarende til det flertal, der kræves til vedtægtsændringer.

  • Forslaget medfører, at det, uanset de vedtægtsbestemmelser, der gælder for ejerforeningen, bliver muligt at træffe beslutning om indretning af tagboliger med 2/3 flertal blandt ejerlejlighedsejerne. 

  • Ejerforeningen vil være bundet af aftaler, der inden beslutningen måtte være indgået med enten tredjemand eller et af foreningens medlemmer om benyttelse af lokaler i tagetagen. En sådan aftale kan - således på samme måde, som hvis beslutningen om indretningen af nye tagboliger var truffet med enstemmighed - være til hinder for en umiddelbar gennemførelse af beslutningen.

Reglerne for ejerforeninger kan ikke skrives mere klart. Lovgiver har således med vedtagelsen af ejerlejlighedslovens § 5, stk. 7, tidligere § 7a og i motiverne til bestemmelsen taget stilling til, hvad man vil tillade med kvalificeret flertal, når det gælder indretning af boliger på fællesareal, hvor reglerne om samtykke fra samtlige ejere ellers er gældende, fordi fordelingstallet ændres og indflydelsen i ejerforeningen forrykkes. Det er kun, hvor man indretter nye tagboliger, at beslutning kan træffes i henhold til ejerlejlighedslovens § 5, stk. 7 med kvalificeret flertal uanset de vedtægtsbestemmelser, der gælder for en ejerforening. Der er således ikke tilladelse til at træffe beslutning med kvalificeret flertal, hvor man ønsker at udvide eksisterende boliger ved at inddrage fællesareal og fordelingstallet ændres, her stilles der krav om enstemmighed.

Endelig anførte mindretallet af ejerne at vedtægternes afstemningsregel med krav om enstemmighed ikke kan tilsidesættes med henvisning til aftalelovens § 36. Der skal noget ganske særligt til for at tilsidesætte vedtægtsbestemmelser om stemmeret.

Retspraksis om afstemning med enstemmighed på ejerforeningers generalforsamlinger 

Reglen er, når en beslutning medfører en tilpasning af fordelingstal og en forrykkelse af ejernes indflydelse, så skal ejerforeningens beslutning træffes med enstemmighed, uanset om reglen om enstemmighed er formuleret i vedtægterne eller ej.

Hvis ændringen af fordelingstallet alene har økonomiske konsekvenser for den eller de ejere, hvis fordelingstal ændres og ikke forrykker de øvrige ejeres indflydelse, kan man diskutere om beslutningen kan træffes med kvalificeret flertal. Dette var dog ikke tilfældet i sagen for højesteret. Om praksis på området kan henvises til:

  • UfR 1980.552 H fastslår ved en ejerforenings køb af en viceværtlejlighed, at det indbyrdes forhold mellem de enkelte ejerlejligheders fordelingstal ikke ændres og at beslutningen om købet derfor ikke nødvendiggør enighed mellem samtlige ejere. Heri ændres fordelingstallet og ejernes indflydelse ikke, derfor ikke krav om enstemmighed.

  • UfR 1981.550 V fastslår at en af en generalforsamling med kvalificeret flertal vedtaget tilføjelse og ændring i normalvedtægten om ændring i stemme- og omkostningsfordelingen mellem lejlighedsejerne krævede enstemmighed og derfor var ugyldig. Heri kræves enstemmighed. 

  • UfR 1986.51 V, deklaration tilladt tinglyst, hvorved ejeren af en ejerlejlighed forpligtede sig og fremtidige ejere til – uden at de tinglyste fordelingstal ændres – at betale en større andel af fællesudgifterne, end hvad der fulgte af lejlighedens fordelingstal.

  • UfR 1987.847 V fastslår, hvor der ved tinglysningen på en ejerlejligheds-ejendom efter nedrivning af en mellembygning og et baghus vedrørende ændring af en ejerlejligheds fordelingstal, at der stilles krav om dokumentation for samtlige ejeres samtykke. Heri kræves enstemmighed.

  • TBB 2004.417 V, En ejerforening tillod ved simpelt flertal en ejerlejlighed at foretage en tilbygning med en yderligere etage. Trods ændringer i stemmetal medførte beslutningen ingen ændring i den indflydelse, de enkelte ejere havde på beslutninger i ejerforeningen. Landsretten fastslog, at beslutningen ikke var ugyldig med henvisning til, at ændringen var en konsekvens af beslutningen om etageudvidelse og ændringen alene medførte en udgiftsstigning for ejeren, der havde samtykket i beslutningen. Heri ændres ejernes indflydelse ikke og beslutningen havde kun omkostningsmæssige konsekvenser for ejeren, der samtykkede med beslutningen, derfor ikke krav om enstemmighed.

  • TBB 2012.399 Ø fastslog, at visse beslutninger i ejerforeninger kræver enstemmighed eller kræver som det mindste samtykke fra den eller de ejer-lejlighedsejere, hvis retsstilling bliver forringet, og at en bestemmelse i en ejerforenings individuelle vedtægt om at fordelingstallene kun kan ændres med samtykke fra samtlige foreningens medlemmer giver den enkelte ejerlejlighedsejer en videregående beskyttelse mod ændringer end hvad der følger af den udfyldende regel på området og at ændring eller fravigelse af denne bestemmelse kun kan ske med samtykke fra samtlige foreningens medlemmer, eller hvis bestemmelsen tilsidesættes i medfør af aftalelovens § 36. Landsretten fandt herefter en vedtægtsændring om fordelingstallet vedtaget med kvalificeret flertal for ugyldig. Vedtægtsbestemmelse om enstemmighed gav videregående beskyttelse, end hvad der følger af de udfyldende regler, alene derfor krav om enstemmighed. 

Højesterets dom

Højesteret fandt, at ejerforeningens generalforsamlingsbeslutning indebærer, at fordelingstallet for de ejere, som køber et loftareal, bliver forhøjet, at summen af fordelingstal i foreningen dermed også bliver forhøjet, at de andre ejeres stemmevægt som konsekvens heraf bliver formindsket, uden at dette er betinget af den enkelte ejers samtykke, og at beslutningen på denne baggrund indebærer en ændring af fordelingstallet, der kræver enstemmighed efter vedtægterne.

Højesteret fastslog videre, at generalforsamlingens beslutning ikke er omfattet af den dagældende § 7 a (nu § 5, stk. 7) i ejerlejlighedsloven om oprettelse af nye ejerlejligheder i tagetager, at beslutningen indebærer at forholdet mellem ejerlejlighedsejernes fordelingstal forrykkes til skade for de ejere, der ikke køber et loftsareal, at den mindretalsbeskyttelse, der følger af kravet om enstemmighed i henhold til vedtægterne i det foreliggende tilfælde ikke er urimelig, og at der ikke er grundlag for at tilsidesætte vedtægternes krav om enstemmighed efter aftalelovens § 36.

På denne baggrund tiltræder Højesteret at generalforsamlingens beslutning er ugyldig og stadfæster landsrettens dom.

I dommens note i Ugeskrift for Retsvæsen henvises til U 1980.552 H, U 1981.550 V, TBB 2012.399 Ø, og Peter Blok: Ejerlejligheder, 3. udg. (1995), s. 228-35, 392 f., 489, 505, 517 f., 521 f. og 550.

Konklusion på Højesterets dom

Med henvisningen til U 1981.550 V kan Højesterets dom fortolkes til støtte for, at når en generalforsamlingsbeslutning i en ejerforening medfører en tilpasning af fordelingstallet og en forrykkelse af ejernes indflydelse, så skal ejerforeningens beslutning altid træffes ved enstemmighed, uanset om en regel om enstemmighed er udtrykkeligt formuleret i vedtægterne eller ej.

Ejerlejlighedslovens § 5, stk. 7 om oprettelse af nye ejerlejligheder i tagetager ved generalforsamlingsbeslutninger med kvalificeret flertal ikke kan anvendes til udvidelse af eksisterende lejligheder. 

Med henvisningen til U 1980.552 H kan Højesterets dom fortolkes til støtte for, at selvom den klare regel er, at det ikke er muligt at ændre fordelingstallet uden enstemmighed, når der sker en forrykkelse af retsforholdet mellem ejerne, så kan man dog ændre fordelingstallet med en flertalsbeslutning normalt med kvalificeret flertal, når der ikke sker nogen forrykkelse af ejernes indflydelse på beslutninger i foreningen, men kun en forøgelse af de økonomiske forpligtigelser for de ejere, der samtykker i beslutningen.

Med henvisningen til Peter Blok: Ejerlejligheder, 3. udg. (1995), s. 228-35, 392 f., 489, 505, 517 f., 521 f. og 550 kan Højesterets dom fortolkes til støtte for, at alle beslutninger der ændrer fordelingstallet og forrykker ejernes indflydelse kræver at de vedtages enstemmigt, selvom ændringen af fordelingstallet er afledt af en ellers lovlig beslutning.

For råd og vejledning om ejerforeninger og deres rettigheder er du velkommen til at kontakte advokat Jens Hessel, Ret&Råd Bredgade i København på telefon 33 11 77 29 eller jhe@ret-raad.dk.