Emner:

Ejere af bygninger på lejet grund skal sikre deres ret til at have bygningen stående

Hvis du ejer et sommerhus, en vindmølle eller anden bygning på lejet grund, skal du sikre din ret til at have bygningen stående på grunden. Dette gøres ved tinglysning af en lejeaftale.

I sommerhusområder, på havneområder og i landzonen ses det ofte, at ejeren af en bygning og ejeren af den grund, hvorpå bygningen er opført, ikke er samme person. Dette medfører særligt to problemstillinger, som bygningsejeren skal have styr på; sikring mod grundejerens kreditorer og lysning af pant mv. i bygninger på lejet grund.

Sikring mod grundejerens kreditorer

Af tinglysningsloven følger det, at længerevarende brugsrettigheder skal tinglyses for at være sikret. Da brugsrettigheder vedrørende fast ejendom typisk er gældende over en længere årrække, kan grundejerens kreditorer således fortrænge bygningsejerens ret til at have sin bygning stående på grunden, hvis ikke bygningsejeren i rette tid sørger for at sikre sig mod dette. Sikringen skal ske ved, at der udarbejdes en lejeaftale for bygningsejerens brug af grunden og ved, at denne lejekontrakt tinglyses på grundens blad i tingbogen.

Lysning af pant mv. i bygninger på lejet grund

Såfremt der skal tinglyses en ret over en bygning på lejet grund, skal der oprettes et særskilt ejendomsblad i tingbogen (underblad). Dette gør sig fx gældende, hvis der skal lyses pant i ejendommen. Kreditforeningen og banken vil således alene yde lån til opførelse af bygninger på lejet grund, såfremt der samtidig kan tilbydes sikkerhed i bygningen, og ofte vil der tillige være krav om ret til indtræden i lejemålet mellem bygningsejeren og grundejeren.

Såfremt bygningerne på en lejet grund udskiftes med et nyt hus, skal man være opmærksom på, at et særskilt bygningsblad er oprettet for en bestemt identificeret bygning, hvorfor man ikke kan forvente at få en påtegning om det nye hus tinglyst

Udskiftning af bygning på lejet grund

Såfremt bygningerne på en lejet grund udskiftes med et nyt hus, skal man være opmærksom på, at et særskilt bygningsblad er oprettet for en bestemt identificeret bygning, hvorfor man ikke kan forvente at få en påtegning om det nye hus tinglyst, jfr. bl.a. kendelse fra Vestre Landsret af 11. januar 2013. En bygningsejer skal således være opmærksom på, at om- og tilbygninger kan medføre, at der skal oprettes et nyt særskilt blad i tingbogen.

Registrering af adkomsthaver

Det har tidligere været antaget, at oprettelse af særskilt bygningsblad i tingbogen krævede, at der skulle stiftes en særskilt ret over bygningen, fx at der skulle lyses pant i bygningen. Tinglysningsretten ville således ikke oprette underblad alene med det formål at få registreret adkomst til bygningen på lejet grund. Vestre landsret fastslog imidlertid ved sin afgørelse U.2009.1282V, at køber af en bygning på lejet grund havde en retlig interesse i at få oprettet et særskilt blad i tingbogen for bygningen. Afgørelsen fastslog således at en køber af en bygning på lejet grund kan få oprettet underblad alene med det formål at få registreret sin adkomst til bygningen. Af Tinglysningsrettens vejledning følger det således også nu, at ”betingelserne for oprettelse af bygningsblad i Tingbogen er til stede, når det kan dokumenteres, at grund og bygning ikke har samme ejerkreds, at bygningsejer har lejet grunden, og at bygningen ikke har været en del af den faste ejendom.”

Sammenlægning

Som ejer af bygning på lejet grund skal man tillige være opmærksom på, at det særskilte bygningsblad for bygningen på lejet grund aflyses, såfremt ejeren af bygningen tillige bliver ejer af grunden. Dette har betydning ved et evt. videresalg af bygningen på lejet grund, idet en ejendom ikke kan opdeles igen, når først bygninger og grund har været samlet. Det kan derfor være en fordel at placere bygning og grund i forskellige juridiske enheder, såfremt man har videresalg for øje.

Har du spørgsmål til artiklen eller juridiske spørgsmål i øvrigt, er du velkommen til at kontakte advokat Kim Mouritsen km@ret-raad.dk eller tlf.: 89 15 25 00

Artiklen er oprindelig bragt den 5. august 2015