Vær opmærksom på hvilken type ejendom, du vil leje ud.

Der er forskel på udlejningsejendomme!

Det siges ofte at være en relativ sikker og god investering at sætte sine sparepenge i fast ejendom herunder specielt en boligudlejningsejendom. Dette gælder ikke mindst i krisetider. Det er imidlertid ikke lige meget hvilken ejendom man køber.

Skrevet af advokat Preben Bjerre, Ret&Råd Hurup

Lejefastsættelsen

I sidste ende afhænger et køb af en boligudlejningsejendom - ligesom alle andre investeringer - af det afkast man som køber stilles i udsigt. Derfor er det også afgørende hvilken leje, man som udlejer kan opkræve af lejer. Størrelsen på lejen er til tider et meget vanskeligt spørgsmål at besvare nøjagtigt, og i sidste ende er det huslejenævnet og domstolene, der fastsætter den lovlige leje for et lejemål.

Der findes forskellige regler om fastsættelse af lejens størrelse alt efter hvilken ejendom, der er tale om. Ejendomme der pr. 1/1-1995 havde 6 eller færre beboelseslejemål er omfattet af reglerne om ”det lejedes værdi” i lejelovens §§47-49. Herefter fastsættes lejens størrelse ud fra en vurdering af den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Hvis lejemålet ligger i en kommune, hvor boligreguleringsloven er vedtaget, skal lejen dog fastsættes efter reglerne om ’det lejedes regulerede værdi’ i boligreguleringslovens § 29 c, hvor sammenligningen skal ske med lejemål, hvor lejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt leje. 

I ejendomme indeholdende flere beboelseslejemål end de ovennævnte ejendomme fastsættes lejens størrelse efter reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens § 5, såfremt boligreguleringsloven er vedtaget i den pågældende kommune. Herefter må lejen ikke fastsættes til højere leje end det beløb, der kan dække ejendommens driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi. Ved afkastning af ejendommens værdi tages udgangspunkt i ejendomsværdien pr. 1/4-1973, hvortil der tillægges et afkast på ikke over 7 procent.

Er ejendommen gennemgribende forbedret, har man som udlejer ret til at udleje lejemålet efter reglerne i boligreguleringsloven § 5, stk. 2 om gennemgribende forbedrede lejemål. Der gælder dog flere begrænsninger i adgangen til dette. Udlejer skal blandt andet vente 5 år fra overtagelse af ejendommen, før huslejen kan hæves på grund af gennemgribende forbedringer. Den nye leje må heller ikke overstige ’det lejedes værdi’. Dertil kommer blandet andet krav om energiforbedringer, besigtigelse af huslejenævn m.m.  

Er lejemålet omfattet af reglerne om ”markedslejen”, kan udlejer i princippet frit fastsætte lejens størrelse

Som det fremgår af ovenstående, er det ikke let at fastsætte den lovlige leje for et lejemål. Dog findes der heldigvis lejemål, hvor udlejer har mere ”frit slag” med hensyn til lejefastsættelsen.

Markedslejen

Er lejemålet omfattet af reglerne om ”markedslejen”, kan udlejer i princippet frit fastsætte lejens størrelse som han ønsker og som udgangspunkt uden at risikere en nedsættelse af lejen i huslejenævnet eller ved domstolene.

De lejemål hvor lejen kan fastsættes efter markedslejen, er lejemål beliggende i en såkaldt ”nyopført” ejendom. Hermed menes ejendomme, som er taget i brug efter 31/12-1991. Det samme gør sig gældende for lejemål, som senest forinden samme dato lovligt var benyttende udelukkende til erhvervsformål. Endvidere gælder det også for nyindrettede beboelseslejligheder eller enkeltværelser, som d. 1/9-2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Slutteligt gælder det for beboelseslejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter d. 1/7-2004.

Muligheden for at udleje lejemål til markedslejen er gældende for hele landet, og er således ikke afhængig af om boligreguleringsloven er vedtaget i den pågældende kommune eller ej.

Det skal være aftalt mellem udlejer og lejer, at lejemålet udlejes til markedsleje i stedet for efter de almindelige regler.  
Lejen i lejemål udlejet efter markedslejen vil dog i særlige tilfælde kunne nedsættes af huslejenævnet og domstolene, såfremt lejens størrelse er i strid med aftalelovens § 36 og vil være urimelig eller i strid med redelig handlemåde at gøre gældende. Dog kræves der i praksis et særdeles højt lejeniveau for, at lejen vil kunne nedsættes under henvisning til aftalelovens § 36. 

Ønsker man at investere i boligudlejningsejendomme, er det således værd at overveje at købe en ejendom med lejemål, som kan udlejes efter reglerne om markedsleje.

Artiklen er oprindeligt udgivet den 19. december 2011