Har du brug for bygningssagkyndig bistand, når du køber fast ejendom?

Har du brug for bygningssagkyndig bistand, når du køber fast ejendom?

Til trods for den verserende debat om tilstandsrapporter og bygningssagkyndiges manglende uafhængighed skal man huske, at det i mange tilfælde er en fordel af søge byggeteknisk bistand.

Skrevet af advokat Brian Bruun Hansen, Ret&Råd København og Gentofte

En del af den nuværende kritik af tilstandsrapporterne går på de bygningssagkyndiges afhængighed af ejendomsmægleren og ejerskifteforsikringsselskaberne. Der bliver sat spørgsmålstegn ved kvaliteten af tilstandsrapporterne.

Uden at skulle kommentere denne kritik nærmere, så giver den anledning til at overveje, om det i nogle tilfælde kan være en god ide at få byggeteknisk rådgivning, når du køber fast ejendom.

Du kan som boligkøber med fordel få en vurdering af en bygningssagkyndig, som du selv vælger. Det er naturligvis en yderligere udgift for dig som boligkøber, men det er vigtigt at have det fulde overblik, inden du indgår en endelig aftale med sælger.

Bygningssagkyndig bistand før købet

Det har egentlig ikke været lovgivers intention, at køber af fast ejendom skulle bruge egen bygningssagkyndig, når der nu blev udleveret en tilstandsrapport. Men virkeligheden viser, at køber i nogle tilfælde med fordel kan købe bistand fra egen bygningssagkyndig. Det kan køber overveje gøre

  • Når tilstandsrapporten giver anledning til at få undersøgt nogle konkrete ting ved ejendommen,
  • Når der er mistanke om, at tilstandsrapporten ikke er retvisende eller
  • Når der er behov for at få vurderet dele af ejendommen, som ikke er omfattet af huseftersynsordningen. Det kan f.eks. være ting som tilstandsrapporten ikke afdækker, fordi der skal foretages destruktive indgreb. 

Bygningssagkyndig bistand ved skader

Hvis du som ejer af fast ejendom efter overtagelsen opdager skader, kan du anmelde skaden til din ejerskifteforsikring.

Du skal huske, at du som husejer/forsikringstager har bevisbyrden for, at der er en skade, der er omfattet af ejerskifteforsikringen. Du skal som minimum sandsynliggøre, at der er en skade.

Du skal huske, at du som husejer/forsikringstager har bevisbyrden for, at der er en skade, der er omfattet af ejerskifteforsikringen. Du skal som minimum sandsynliggøre, at der er en skade.

Når du skal foretage en anmeldelse eller allerede har en sag hos ejerskifteforsikringen, kan du som forsikringstager have behov for bygningssagkyndig bistand. Det gælder f.eks. i tilfælde:

  • Hvor du har brug for bistand til at sandsynliggøre, at der er en skade
  • Hvor ejerskifteforsikringen afviser en anmeldelse, med den begrundelse, at der ikke er en skade, der er omfattet af ejerskifteforsikringen.

I den forbindelse skal du være opmærksom på, at ejerskifteforsikringen kan dække udgifter til juridisk og bygningssagkyndig bistand, som har været nødvendig for at få skaden dækket af ejerskifteforsikringen.

Ankenævnet for Forsikring har i en nyere afgørelse pålagt et ejerskifteforsikringsselskab at betale for udgifterne til en sagkyndig udtalelse, der skulle indhentes for at vurdere gulvenes tilstand.

Forsikringstageren og ejerskifteforsikringsselskabet var uenige om, hvorvidt der var en skade ved gulvene, som forsikringen skulle dække. Ankenævnet for Forsikring fandt, at forsikringstageren havde antageliggjort, at forholdene ved gulvene kunne udgøre en skade i ejerskifteforsikringens forstand. Ankenævnet pålagde desuden ejerskifteforsikringsselskabet at genvurdere forsikringstagerens anmeldelse, når den sagkyndige udtalelse forelå (Kendelse 96052).

Når du skal købe fast ejendom

Reglerne ved huseftersynsordningen forsøger at hjælpe dig som boligkøber med at få oplysninger om ejendommens fysiske tilstand.

Vi anbefaler, at du som boligkøber søger rådgivning hos en boligadvokat. Dels kan din boligadvokat afdække alle de juridiske forhold ved købet. Dels kan du med din boligadvokat drøfte behovet for også at få bygningssagkyndig bistand.

Det er vigtigt, at du får afdækket alle forhold, inden du indgår en bindende aftale med sælgeren. Husk derfor at få et advokatforbehold i købsaftalen, inden du underskriver købsaftalen.

Fakta om tilstandsrapporten

Huseftersynsordningen blev indført i 1996. Efter denne ordning kan sælger fremlægge en tilstandsrapport, en el-installationsrapport, et tilbud på en ejerskrifteforsikring samt en erklæring om at ville betale halvdelen af udgiften til ejerskifteforsikringen.

Hvis sælger opfylder disse ting, så er sælger fritaget for ansvar for fejl og mangler ved den faste ejendom, herunder også skjulte fejl og mangler. Uden for huseftersynsordningen kan sælger hæfte i 10 år for fejl og mangler ved ejendommen. Ansvarsfriheden for sælger gælder dog ikke, hvis sælger har fortiet oplysninger eller givet forkerte oplysninger (handlet groft uagtsomt eller svigagtigt).

Ordningen er siden 1996 forsøgt forbedret, og der er gennemført ændringer i ordningen. Senest er der med virkning 1. oktober 2020 indført ændringer i opbygningen af tilstandsrapporten.

Hvis du har spørgsmål til artiklen eller behov for rådgivning, så er du velkommen til at kontakte din lokale Ret&Råd-advokat.