Afståelsesret/lejemålets overgang til andre

Afståelsesret/lejemålets overgang til andre

Når man som part i en erhvervslejeaftale indgår lejekontrakt om et lejemål, kan der være flere vilkår i lejeaftalen, man skal være opmærksom på.

Af Christoffer Mejling Jensen, advokatfuldmægtig ved Ret&Råd Slagelse

Hvad er en afståelse?

Afståelse af et erhvervslejemål betyder, at en lejer lader en anden lejer indtræde i den gældende erhvervslejekontrakt. Den indtrædende lejer succederer således i samtlige af den udtrædende lejers rettigheder og pligter og fortsætter derfor lejemålet på uændrede vilkår, medmindre der i lejekontrakten er taget specifikt forbehold for ændringer i forbindelse med en afståelse.

Når der sker afståelse af et lejemål, er det således ikke nødvendigt at udarbejde en ny erhvervslejekontrakt mellem den nye indtrædende lejer og udlejer. I praksis vil der blive udarbejdet en afståelsesaftale mellem den indtrædende lejer og den udtrædende lejer, som regulerer vilkårene for afståelsen (ofte også kaldet en købsaftale) og en allonge (tillæg) til den eksisterende erhvervslejekontrakt, som udlejer tiltræder, der bekræfter, at der er sket en afståelse af erhvervslejemålet til den indtrædende lejer.

I denne situation vil den indtrædende lejer typisk betale en afståelsessum til den udtrædende lejer som betaling for den virksomhed, der er i erhvervslejemålet. Man skal her særligt være opmærksom på den goodwill, der er forbundet ved at overtage erhvervslejemålet.

Hvornår kan der ske afståelse?

I henhold til erhvervslejelovens § 55 har en lejer ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede lejevilkår, medmindre udlejer har vægtige grunde, hvilket oftest ses i den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig dette.
Erhvervslejelovens § 55 er dog fravigelig, og derfor kan en lejer f.eks. i erhvervslejekontrakten give afkald på sin afståelsesret, hvilket ikke er ualmindeligt. Der kan endvidere aftales yderligere vilkår eller betingelser for afståelsen, hvorfor det altid er vigtigt at gennemgå erhvervslejekontrakten inden man tiltræder.

Kan udlejer modsætte sig en afståelse?

Udlejer kan som nævnt ovenfor modsætte sig en afståelse i henhold til erhvervslejelovens § 55, hvis den indtrædende lejer f.eks. har en dårlig økonomi eller ikke har det nødvendige branchekendskab til at overtage en bestemt type forretning, eller hvis der er tale om et reelt brancheskift som følge af afståelsen. Hvis udlejer vil modsætte sig en afståelse som følge af et brancheskift, kræver det dog at det i erhvervslejekontrakten er specificeret, hvilken branche erhvervslejemålet må anvendes til.

Udlejer har derfor som udgangspunkt ret til at blive informeret om afståelsen i så god tid, at udlejer har mulighed for at tage stilling til, om han skal modsætte sig afståelsen af erhvervslejemålet. Udlejer kan endvidere i en vis udstrækning kræve oplysninger om den indtrædende lejer, således at udlejer kan vurdere den indtrædende lejers økonomiske forhold og branchekendskab. Der er dog ingen faste regler for, hvad udlejer kan kræve af oplysninger, hvorfor dette altid vil være en konkret vurdering.

Udlejer kan endvidere modsætte sig afståelsen, hvis udlejer har andre vægtige grunde for at modsætte sig afståelsen af erhvervslejemålet. Dette kan f.eks. være, hvis den indtrædende lejer i tidligere lejemål ikke har overholdt god skik og orden, eller hvis den indtrædende lejer vil foretage en væsentlig ombygning af erhvervslejemålet. Men det vil altid være en konkret vurdering af de samlede forhold.

Genindtrædelsesret

Tidligere lejere har ret til at genindtræde i lejeforholdet, såfremt erhvervslejekontrakten med den lejer, der er afstået til, er ophørt på grund af misligholdelse eller opsigelse fra lejerens side. Der er dog en række betingelser knyttet til retten til at genindtræde, ligesom genindtrædelsesretten i henhold til erhvervslejeloven er fravigelig, hvorfor der i erhvervslejekontrakten kan aftales en videre eller mere begrænset adgang for lejer til at genindtræde i erhvervslejemålet.

Lejemålets anvendelse:

I mange sammenhænge har lejemålets anvendelse en stor betydning. Dette ses særligt i i forhold til afskrivningsret, dækningsafgift, erhvervsbeskyttelse m.v. Det er derfor vigtigt at få defineret anvendelsen så detaljeret som muligt. Et bredt begreb som ”butik” er for eksempel næppe velvalgt. 

Fra en lejers synspunkt er det derfor vigtigt, at aftalen indgås med den udlejer, der har tinglyst adkomst til ejendommen, og det er derfor vigtigt at få anført ejendommens matrikelnummer i lejeaftalen, samt de generelle oplysninger om, hvorvidt der er tale om en ejerlejlighed eller en andelsboligforening mv. Såfremt det er en forening, skal foreningens vedtægter efterses, idet der kan være forbud mod en konkret anvendelse (typisk restaurant). 
Det er desuden vigtigt at være opmærksom på evt. brancheglidning i et erhvervslejemål. I TBB 2017/2 fandt Landsretten, at et lejemål, der oprindelig kunne benyttes til ”frugt, grønt og delikatesseforretning ” ved lejerens rent faktiske brug nu måtte bruges til kiosklignende virksomhed – og nærmest minirestaurant, hvilket der dog ikke kunne føres bevis for. 

Opsigelse/uopsigelighed:

I forhold til opsigelse/uopsigelighed er der mellem parterne aftalefrihed, og for en lejer gælder det om at få så kort en uopsigelighedsperiode som muligt. Udlejer vil altid efterspørge et vilkår om mindst fem års uopsigelighed fra en lejers side. 

Generel Huskeliste:

  • Husk, at en del af de regler, der gjaldt før 1. januar 2000, stadigvæk i henhold til overgangsreglerne i Erhvervslejeloven gælder, herunder ikke mindst konkurrencebeskyttelsen, der indeholder forbud mod, at udlejer lejer ud til konkurrerende virksomheder set i relation til lejeren. 
  • Det er også vigtigt at være opmærksom på alle de særlige vilkår, der skal tinglyses, ex. en lang uopsigelighed og en ekstraordinær stor lejerabat. 
  • Fordelingen af varmeudgifter bør være nøje defineret i kontrakten, og der skal medfølge et eksempel på et varmeregnskab. En erhvervslejer skal kontrollere hvilke udgifter, udlejer ønsker at medtage på dette regnskab.
  • Erhvervsbeskyttelse er et helt andet kapitel, og der findes i Erhvervslejeloven detaljerede regler for erstatningens fastsættelse.