Ændringer i boligreguleringslovens § 5

Ændringer i boligreguleringslovens § 5 gjorde det ikke nemmere at fastsætte lejen

I 2020 kom der ændringer i Boligreguleringslovens § 5. De nye bestemmelser havde til formål at sikre lejere mod boligspekulation, og ændringerne havde også til hensigt at fremme den grønne omstilling med skærpede krav til energimærkningen. Men loven blev sværere at gennemskue, og der er faldgruber, når man skal fastsætte lejen.

Skrevet af advokat Niels Bjerre, Ret&Råd Holstebro, Hurup og Lemvig

Fakta om boligreguleringsloven

Boligreguleringsloven indeholder blandt andet regler for fastsættelse af huslejen i visse lejemål samt forhøjelse af lejen i disse lejemål, hvis de gennemgår gennemgribende forbedringer. De omfattede lejemål er beliggende i ejendomme, hvor der pr. 1. januar 1995 var mere end 6 lejemål.

Derudover skal ejendommen ligge i en kommune, hvor boligreguleringslovens regelsæt er gældende, hvilket ikke omfatter alle kommuner, men dog langt de fleste.  I sommeren 2020 skete der væsentlige ændringer i bestemmelsen, og du kan læse mere om nogle af ændringerne i boligreguleringslovens § 5 i denne artikel.

Baggrunden for ændringerne

I sommeren 2020 blev der altså vedtaget ændringer i boligreguleringsloven.

Formålet med ændringerne i boligreguleringslovens regelsæt om huslejeregulering har navnlig været at reducere incitamentet for kortsigtede ejendomsinvestorer til at købe boligudlejningsejendomme op og renovere lejlighederne for dernæst at genudleje lejemålene til at kraftig forhøjet husleje.

Ændringerne i boligreguleringslovens regelsæt har været omdiskuteret bredt blandt politikerne, boligejerne og ikke mindst andelsbolighaverne. Denne artikel vil give et indblik i nogle af de ændringer for fastsættelsen af lejen efter § 5, som reglerne har medført.

Lejefastsættelse efter boligreguleringsloven

Udgangspunktet for lejefastsættelsen for lejemål omfattet af boligreguleringslovens bestemmelser er, at lejen skal fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Det vil sige på baggrund af et ”regnestykke” over omkostningerne ved ejendommen. Dertil kan tillægges en eventuel forbedringsudgift. Beregningen af huslejen efter boligreguleringsloven er særdeles kompleks, og kræver særlig indsigt i lovgivningen for at kunne lave.

Er lejemålet blevet gennemgribende forbedret, kan lejen i stedet fastsættes til et beløb, der ikke overstiger det lejedes værdi, hvis en række krav er opfyldt. Det er disse krav, der er blevet skærpet efter de omtalte lovændringer i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Karensperiode

Med lovændringerne er der først og fremmest indsat en karensperiode på 5 år ved kontrolskifte af lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet er beliggende. Det betyder, at en ny ejer af en ejendom omfattet af bestemmelsen først kan forhøje lejen på baggrund af forbedringer efter § 5, stk. 2, når der er gået mere end 5 år siden overtagelsen af lejemålet.

Krav til energimærke

Ændringerne tilføjer også visse krav til forbedringerne, der har til hensigt at fremme den grønne omstilling. Kravene til energimærkningen er blevet skærpet fra, at lejemålene tidligere mindst skulle have opnået energimærkning A-D til, at de nu mindst skal have opnået energimærkning A-C. Kravene til energimærkning kan dog også opfyldes, hvis energimærkningen forbedres med to niveauer fra ejendommens energimærkning pr 1/7-2020 (eksempelvis fra energimærke F til D).

Lejefastsættelsen

I den tidligere bestemmelse var det fastsat, at lejen ikke ’væsentligt’ måtte overstige det lejedes værdi, hvilket indebar en vis margin for lejefastsættelsen. Lejen kunne dermed fastsættes omkring 10 % højere end det lejedes værdi. Denne margin er nu fjernet, således det er bestemt, at lejen ikke må fastsættes højere end det lejedes værdi efter lejelovens regler.

Besigtigelse inden forbedringerne påbegyndes

Ved lovændringen er der indført krav om, at huslejenævnet skal besigtige lejemål inden, at der sker en gennemgribende forbedring. Huslejenævnet skal træffe afgørelse om, hvorvidt lejemålets stand kan forbedres, så det væsentligt forøger det lejedes værdi. En sådan afgørelse vil have gyldighed i 3 år, og for at lejen efter renoveringen skal kunne fastsættes efter § 5, stk. 2, skal det altså ske inden arbejdet påbegyndes.

Der er altså mange faldgruber, når man fastsætter lejens størrelse, og som det fremgår af artiklen er disse blot blevet flere efter de seneste ændringer i boligreguleringsloven. Det kan derfor være en god ide at få rådgivning af en advokat, hvis man skal udleje et lejemål efter boligreguleringslovens regelsæt.

Du er velkommen til at kontakte artiklens forfatter advokat Niels Bjerre, Ret&Råd Holstebro, Hurup og Lemvig på mail: nib@ret-raad.dk eller telefon: +45 46 14 67 37. Du kan også finde din lokale Ret&Råd-advokat.