Det sidste års tid har der været stor fokus på det såkaldte værdiansættelsescirkulære fra 1982, der fastslår, at købesummen ved overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående må ske til den offentlige vurdering +/- 15%.
Det forudsætter, at man ikke forinden har fået ejendommens handelsværdi vurderet til et andet beløb af en ejendomsmægler. Denne fremgangsmåde har været helt almindeligt og kan fortsat anvendes, formentligt med større forsigtighed end tidligere.
Skatteministeriet har i flere år forsøgt at få gennemført et nyt vurderingsgrundlag med det formål at få offentlige ejendomsvurderinger til af afspejle de reelle værdier. Det er en kendt sag, at der i dag er mange ejendomme, som er vurderet langt under markedsværdien.
Derfor har mange haft travlt med at få familiehandler gennemført inden udsendelse af den nye offentlige vurdering af ejendommens værdi pr. 1/1 2020. Udsendelse har været udsat flere gange til 2022 for de fleste.
Gælder +/- 15% reglen stadig?
Sikkert i erkendelse at, at det er svært præcist at vurdere fast ejendoms reelle handelsværdi, har skatteministeriet ligeledes meldt ud, at der fremover vil gælde en +/- 20% regel. Det vil selvfølgelig være en fordel i overdragelser, hvor den offentlige vurdering svarer til handelsværdien, men som nævnt er det især for så vidt angår ejerlejligheder i større byer oftest sådan, at den hidtil gældende offentlige vurdering er langt lavere end det beløb, lejligheden kan sælges til i fri handel.
Det er således stadig muligt at anvende +/- 15% reglen, men som nævnt er der tilfælde, hvor domstolen har givet Skattestyrelsen medhold i, at værdiansættelsen skulle reguleres op. Det er derfor sådan, at der ikke må være ”særlige omstændigheder” der taler imod anvendelse af reglen.
I nogle landsretsafgørelser i efteråret 2021 er det slået fast, at værdiansættelsescirkulæret skal fortolkes på samme måde ved gaveoverdragelse og overdragelse ved arv. Så hvis der er konkrete særlige omstændigheder, går det ikke at regulere i forhold til den offentlige vurdering.
Et godt eksempel fra Østre Landsret vedrører en familieoverdragelse, hvor den ældre generation havde købt en udlejningsejendom for 62 millioner, som 3 måneder senere blev overdraget til den yngre generation for 32 millioner ved anvendelse af -15% reglen. Landsskatteretten havde godkendt værdiansættelsen, men landsretten ændrede afgørelsen, så værdien af ejendommen skulle værdisættes til de 62 millioner med deraf følgende kraftig forøgelse af den gaveafgift, som børnene skulle betale.
Det bør derfor anbefales, at man forud for en handel mellem nærtstående indhenter et forhåndssamtykke fra Skat om, at værdiansættelsen kan godkendes.
Reglerne om afgiftsfrie gaver og arveforskud
Ud over en mulig stor økonomisk fordel for erhververen pga. en for lav offentlig vurdering, er der også mulighed for yderligere at nedsætte købesummen ved hjælp af reglerne om afgiftsfrie gaver og arveforskud.
Når købesummen sættes f.eks. til 15% under den offentlige vurdering, kan sælger også yde en afgiftsfri gave eller arveforskud – der i 2022 er på kr. 69.500 – ved at fratrække dette beløb i den beregnede købesum.
Restkøbesummen kan endvidere berigtiges ved at køber udsteder et gældsbrev til sælger på anfordringsvilkår. Så kan sælger jo vælge om gælden de følgende år skal nedsættes med afgiftsfrie gaver/arveforskud.
Det skal nøje overvejes, om et afgiftsfrit beløb skal være gave eller arveforskud, og det er vigtigt, at det senere kan bevises. Et arveforskud modregnes jo i senere arv, mens en gave ikke gør det.