Erhvervslejemål

Styr på kontrakten

Er der ikke en skriftlig lejekontrakt, eller er der områder, som lejekontrakten ikke regulerer, er aftalen indgået på de vilkår, der er fastsat i Erhvervslejeloven.

Betydelig aftalefrihed om erhvervslejemål

Der er – i modsætning til boliglejemål – en betydelig aftalefrihed, når det kommer til aftaler om erhvervslejemål. Det er derfor vigtigt, at begge parter er opmærksomme på de muligheder og faldgruber, der er i lejekontrakten. Forhold, du bør være opmærksom på er:

• Det lejedes omfang
• Det lejedes stand
• Ikrafttræden
• Udlejers sikkerhed for lejers forpligtelser
• Forbrug og driftsudgifter
• Lejefastsættelse og lejeregulering
• Vedligeholdelse
• Afståelse og genindtrædelsesret
• Opsigelse
• Fraflytning
• Sikring af lejers rettigheder
• Uenighed

Det lejedes omfang

Det bør præciseres, hvad det lejede omfatter og fordelingen heraf på f.eks. butik, baglokaler og lager. Adgang til udenomsarealer p-pladser o. lign. angives, herunder om brugsretten er eksklusiv.

Det lejedes stand

Er det lejede nyistandsat? Er der forhold, som udlejer skal udbedre inden overtagelsesdagen? Er det lejede slet ikke bygget endnu, er det særligt vigtigt at der foreligger en specifikation af indretning og afklaring af hvem, der betaler for hvad.

Ikrafttræden af erhvervslejemål

Hvornår kan lejer disponere over erhvervslejemålet? Ved forsinkelse bør det afklares, hvilke sanktionsmuligheder lejer har.

Udlejers sikkerhed for lejers forpligtelser

Lejer betaler normalt et depositum svarende til 3-6 måneders leje kontant eller i form af en garanti.

Forbrug og driftsudgifter

Lejer betaler for eget forbrug direkte til værket eller via ejendommens fælles regnskab. Læs mere om erhvervsejendomme på vores hjemmeside.

Det kan frit aftales, hvilke af ejendommens udgifter lejer skal være med til at betale. Hvis udgiftsposten ikke er nævnt i kontrakten for erhvervslejemålet, kan den ikke opkræves hos lejer.

Ved fælles regnskab er det en gyldighedsbetingelse, at udlejer skønner lejers årlige udgifter til de enkelte poster f.eks. varme, vand, fælles el, vicevært, udfærdigelse af varmeregnskab, vedligeholdelse af varmeanlæg o. lign. i lejekontrakten.

Regnskabsperioden fastsættes i kontrakten, men følger normalt forsyningsværkernes regnskabsår. Der er frister for fremsendelse af regnskab over vand og varme.

En kontrakt for erhvervslejemål er kompliceret og indeholder mange faldgruber, der kan få vidtrækkende konsekvenser. Det er derfor altid en god idé at få en advokat til at gennemgå kontrakten, inden den underskrives.

Lejefastsættelse og lejeregulering

Lejefastsættelsen er fri og beror på en forhandling mellem lejer og udlejer.

Efterfølgende regulering kan ske, hvis det er aftalt. Særligt for udlejer er det vigtigt, at der kan ske en automatisk regulering af lejen. Normalt aftales en % regulering en gang årligt, eller en regulering i forhold til udviklingen i nettoprisindekset i forhold til året før.

Udlejer kan derudover kræve lejen sat op til markedslejen efter 4 år. Lejer kan ligeledes kræve lejen sat ned, hvis den overstiger markedslejen. I så fald skal parterne reglerne herom i erhvervslejeloven, og de skal kunne bevise, at den leje, der kræves, svarer til markedslejen, og at forskellen er væsentlig.

I aftalen for erhvervslejemålet kan både lejer og udlejer kan give afkald på regulering til markedslejen helt eller delvist og for en bestemt periode.

Vedligeholdelse

Hvis ikke andet er aftalt, har udlejer vedligeholdelsespligten. Der kan frit aftales noget andet. Normalt aftales det, at lejer har den fulde vedligeholdelsespligt inden for det lejede. Udlejer vedligeholder normalt ejendommens klimaskærm.

Afståelse og genindtrædelsesret

Lejer har afståelsesret vedr. erhvervslejemålet, med mindre der aftales andet. Ønsker udlejer ikke afståelsesret, skal det derfor fremgå af kontrakten. Det skal endvidere fremgå, såfremt der er særlige vilkår for afståelse til en juridisk person f.eks. et selskab.

Opsigelse

Lejekontrakten kan opsiges med 3 måneders varsel. Parterne kan aftale uopsigelighed for begge eller en af parterne for en længere periode. Hvis en af parterne har foretaget en investering i det lejede, ønskes typisk en uopsigelighedsperiode til beskyttelse af investeringen.

Udlejer kan kun opsige lejer, hvis betingelserne i erhvervslejeloven er opfyldt.

Lejer har krav på erstatning ved opsigelse. Er lejemålet erhvervsbeskyttet har lejer krav på erstatning for goodwill.  I lejekontrakten kan det aftales, at lejer giver afkald på retten til erstatning ved opsigelse, eller det kan aftales, at erstatningen maksimeres til f.eks. 6 eller 12 måneders leje. Lejer skal i så fald overveje, om en sådan erstatning vil give lejer en rimelig kompensation for lejers udgifter til flytning.

Fraflytning

Det aftales normalt i lejekontrakten, at der afholdes et fraflytningssyn, hvor lejers forpligtelser til istandsættelse af det lejede opgøres. Af praktiske hensyn kan det aftales, at lejers istandsættelsesforpligtelser kan kapitaliseres af udlejer.

Lejer skal have modtaget krav om istandsættelse inden 4 uger efter fraflytning (nøgleaflevering). Fristen kan fraviges ved aftale.

Sikring af lejers rettigheder

Lejers rettigheder er sikret mod enhver uden tinglysning, hvis rettighederne ikke går ud over det, der står i erhvervslejeloven. Rettigheder derudover, f.eks. uopsigelighed, skal tinglyses for at opnå beskyttelse ved udlejers konkurs eller ejendommens salg på tvangsauktion.

Uenighed

Er parterne uenige, afgøres tvisten af boligretten, hvor ejendommen ligger. Parterne kan aftale andet, f.eks. voldgift.

Ældre lejekontrakter

De nugældende regler i erhvervslejeloven blev indført den 1. januar 2000. En række kontrakter for erhvervslejemål er indgået efter et tidligere regelsæt. Udlejers mulighed for regulering af lejen kan derfor være afhængig af, om lejekontrakten opfylder de dagældende regler.