Emner:
Vær opmærksom på standardvilkårene i købsaftalen

Vær opmærksom på standardvilkårene i købsaftalen!

I en købsaftale er der standardvilkår, som bliver en del af aftalerne mellem køber og sælger, en del af disse vilkår er identiske med hvad der følger af lovgivningen, herunder ”Lov om forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom”. I denne lov findes bl.a. reglerne om, at en sælger kan blive ansvarsfri for mangler ved bygningens fysiske tilstand, når køber har modtaget en tilstandsrapport, elsynsrapport, ejerskifteforsikringstilbud samt tilbud om betaling af halvdelen af præmien på en ejerskifteforsikring.

Det standardvilkår, som jeg mener kræver ekstra opmærksomhed, er

Som køber og købers rådgiver, bør man derfor være særligt opmærksom på denne bestemmelse og det bør vurderes i den enkelte handelssituation, om man kan acceptere bestemmelsen med den risiko der er forbundet med at have ansvaret for en ejendom, som man ikke har rådighed over.
  • at det i nærværende købsaftale bestemmes, at køber ikke kan påberåbe sig forhold, som er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af henholdsvis tilstandsrapporten og elsynsrapporten.

Et vilkår, som parterne frit kan aftale.

Bestemmelsen er ikke en følge af loven, men er noget som parterne frit kan aftale i forbindelse med handlen og som kan være problematisk for køber, men absolut en fordel for sælger, idet sælger, såfremt køber vælger ikke at tegne forsikring, forsat vil hæfte for forholdene.

Problemer med bestemmelsen

De problemer, som jeg ser med denne ”bestemmelse”, er følgende:

  • at køber ikke har rådighed over ejendommen, og derfor ikke har mulighed for at gribe ind, dels i forhold til de mangler der oplyses om i tilstandsrapporten, som kan udvikle sig og dels i forhold til følgeskaderne deraf
  • derudover har køber risikoen for de forhold, som ikke var kendt på det tidspunkt hvor rapporterne blev udarbejdet, og som udvikler sig med evt. følgeskader i denne periode
  • at der ikke er nogen garanti for at ejerskifteforsikring dækker
  • og såfremt den dækker, udløses en selvrisiko eller måske flere som køber skal betale
  • at tilstandsrapporten, på aftaletidspunktet, kan være næsten et halvt år gammel og overtagelsen kan ligge flere måneder frem i tiden.

Som køber og købers rådgiver, bør man derfor være særligt opmærksom på denne bestemmelse og det bør vurderes i den enkelte handelssituation, om man kan acceptere bestemmelsen med den risiko der er forbundet med at have ansvaret for en ejendom, som man ikke har rådighed over. I min rådgivning er jeg opmærksom på punktet og drøfter derfor altid med en køber, om vi kan acceptere denne risiko.

Bestemmelsen er kommet med i købsaftalerne, efter at det er vedtaget, at alle ejerskifteforsikringer skal dække fra det tidspunkt, hvor rapporterne er udarbejdet, men det er som nævnt ikke en garanti for at et forhold der opstår i perioden fra rapporterne er udarbejdet og frem til overtagelsen, er dækket af ejerskifteforsikringen, og bestemmelsen var nok mere spiselig såfremt det var tilføjet ” i det omfang der er forsikringsdækning herfor.”