Undgå at opsigelsen af dit erhvervslejemål bliver en dyr fornøjelse

Opsigelse af erhvervslejemål - undgå at det bliver dyr fornøjelse

En udlejers muligheder for at opsige et erhvervslejemål vil som udgangspunkt være meget begrænsede, idet opsigelse altid skal ske med respekt for lejeaftalen og inden for rammerne af lejelovgivningens ufravigelige regler. Det er vigtigt, at man som udlejer er opmærksom på reglerne i forbindelse med lejeaftalens indgåelse, men i høj grad også, hvis man ønsker at opsige en lejer. Ukendskab til reglerne kan nemlig ende med at blive en dyr fornøjelse. Reglerne om opsigelse behandles kort i det følgende.

Opsigelsesgrunde

Et erhvervslejemål kan som udgangspunkt alene opsiges i følgende 4 tilfælde:

  1. Udlejer ønsker selv af benytte det lejede
  2. Udlejer dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes
  3. Lejeren har, trods udlejerens påmindelse, ikke iagttaget god skik og orden
  4. Når vægtige grunde gør det magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet

Opsigelsesgrundene fremgår af erhvervslejelovens § 61, stk. 2.

Hvis udlejer opsiger lejer uden, at der foreligger en opsigelsesgrund, vil udlejer ligeledes kunne ifalde et erstatningskrav over for lejer.

For erhvervsbeskyttede lejemål – det vil sige lejemål hvor beliggenheden er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, typisk detailforretninger – skal opsigelsen være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, for at kunne anerkendes.

For lejemål, der ikke er erhvervsbeskyttede, skal en sådan rimelighedsvurdering alene foretages, hvor opsigelsesgrunden er, at udlejer selv ønsker at benytte det lejede.

Hvis parterne i lejeaftalen har aftalt, at erhvervslejelovens § 14 skal gælde for lejeaftalen, har udlejer en udvidet adgang til at opsige lejer. § 14, som ikke finder anvendelse på erhvervsbeskyttede lejemål, indebærer, at udlejer under visse omstændigheder kan opsige en lejer efter 8 år.

Krav til opsigelsen

Er en af de oven for nævnte opsigelsesgrunde til stede, og ønsker udlejer at gøre brug af sin adgang til at opsige lejeren, er det vigtigt, at opsigelsen sker efter de formkrav som følger af erhvervslejeloven. Hvis opsigelsen ikke opfylder de formelle krav, vil opsigelsen være ugyldig og udlejer vil kunne ifalde et erstatningskrav over for lejer.

Hvis udlejer opsiger lejer uden, at der foreligger en opsigelsesgrund, vil udlejer ligeledes kunne ifalde et erstatningskrav over for lejer.

Kan lejer ikke godkende opsigelsen, skal lejer senest 6 uger efter modtagelsen af opsigelsen skriftligt gøre indsigelse over for udlejer. Vil udlejer fastholde opsigelsen, skal udlejer senest 12 uger fra afgivelsen af opsigelsen anlægge sag ved boligretten. Sker det ikke, bortfalder opsigelsen.

Lejers ret til erstatning og godtgørelse ved opsigelse

Erhvervsbeskyttede lejere har efter erhvervslejelovens regler altid krav på erstatning for faktiske lidte tab samt på godtgørelse for goodwill. Reglerne om erstatning kan, for de lejere som er erhvervsbeskyttede, ikke fraviges til skade for lejer.

Ikke-erhvervsbeskyttede lejere har alene krav på erstatning for det faktiske lidte tab – ikke for goodwill. Er der tale om et lejemål som ikke er erhvervsbeskyttet, kan det aftales, at lejer ikke skal være berettiget til erstatning i anledning af udlejers opsigelse. Udlejer har således i forbindelse med aftaleindgåelsen mulighed for at begrænse en lejers fremtidige ret til erstatning.

Udlejers adgang til at komme ud af en lejekontrakt er således som udgangspunkt meget begrænset, og det er vigtigt, at lejekontraktens vilkår vedrørende opsigelse overvejes grundigt, inden aftalen indgås, ligesom det er vigtigt, at en eventuel opsigelse overvejes nøje og håndteres korrekt.

Læs mere om lejeret her