Udlejning kontra salg af bolig

Den globale finanskrise har medført store problemer for ejendomsmarkedet og mange boligejere kan som konsekvens ikke få solgt deres hus. Derfor står mange overfor den beslutning, om de skal sælge i et marked hvor priserne er lave eller leje deres bolig ud, i håb om, at få dækket nogle af omkostningerne.

Hvis man overvejer at udleje sin bolig, er der dog en lang række forhold man skal være opmærksom på, som ellers kan have konsekvenser for både økonomi og handlefrihed. Man skal især være opmærksom på, at man ved udlejning bliver underlagt reglerne i lejeloven, som generelt stiller lejer gunstigt i forhold til udlejer. Lejelovens bestemmelser kan i et vidt omfang fraviges ved aftale. Det er derfor vigtigt, at man får udarbejdet en korrekt og fyldestgørende lejekontrakt, der indeholder bestemmelser om bl.a. istandsættelse ved fraflytning, den indvendige vedligeholdelse, husdyrhold m.v. Man skal desuden være opmærksom på, at man anvender den korrekte typeformular, da en forkert typeformular medfører, at man falder tilbage på lejelovens regler.

Opsigelse af lejemål

Hvis ikke andet er udtrykkeligt aftalt i lejekontrakten, kan udlejer alene opsige lejemålet med 1 års varsel. Hvis man pludselig finder en interesseret køber til huset, kan man altså ikke uden videre opsige lejemålet. Det er derfor ofte mest hensigtsmæssigt at lave en tidsbegrænset lejeaftale, der løber på maksimalt 2 år. Er tidsbegrænsningen af længere varighed end 2 år og har lejeren i øvrigt overholdt de i kontrakten indgåede aftaler omkring huslejebetaling m.v., er det nærmest umuligt at opsige lejeforholdet. Hvis man som udlejer ønsker at bibeholde muligheden for at sælge ejendommen, er det derfor vigtigt at udarbejde en tidsbegrænset lejekontrakt. I modsat fald risikerer man at være nødsaget til at sælge ejendommen med lejer og så er boligen kun ca. 60 % værd i forhold til, hvad den ellers kunne sælges for.

Fastsættelse af husleje

Da boligreguleringsloven i dag finder anvendelse i langt de fleste kommuner, kan man som udlejer ikke frit fastsætte huslejebeløbet. Boligreguleringsloven medfører, at huslejen skal fastsættes på baggrund af de omkostninger man har, dvs. lejen skal afspejle de udgifter udlejeren har. Sætter man huslejen for højt, risikerer man altså at skulle betale en del af huslejen for hele lejeperioden tilbage til lejer.

Skattemæssige fordele

Derudover skal man også være opmærksom på de skattemæssige aspekter ved udlejning. Da udlejning af en ejendom betragtes som erhvervsmæssig virksomhed, kan man vælge at lade sig beskatte efter reglerne i virksomhedsordningen. Dette medfører en lang række skattemæssige fordele, idet man bl.a. får fuld fradragsværdi for de renteudgifter, der vedrører den bolig man udlejer. Derudover kan man fradrage de driftsomkostninger og vedligeholdelsesomkostninger man har på ejendommen samt modregne et evt. underskud med ens ægtefælles indkomst og derved opnå en yderligere skattefordel. Til gengæld stilles der også højere krav til skatteregnskabet, der nødvendigvis må udarbejdes af en revisor.

Der er altså en lang række ting man skal have med i sine overvejelser, hvis man overvejer at leje sin bolig ud.  Det er derfor en god ide at kontakte en lokale Ret&Råd afdeling for rådgivning og udarbejdelse af lejekontrakt.