Emner:
Udlejers istandsættelseskrav mod lejer

Udlejers istandsættelseskrav mod lejer

I forbindelse med lejers fraflytning fra et boliglejemål opstår der jævnligt tvister om omfanget af lejers forpligtelse til at istandsætte lejemålet. Lejers istandsættelsesforpligtelse afhænger bl.a., af hvad parterne har aftalt, og er begrænset af lejelovens ufravigelige regler.

Ikke bedre stand end ved indflytning og vedligeholdelsespligt

Lejelovens regler beskytter helt overordnet lejeren mod, at det gyldigt kan aftales, at lejemålet sættes i en bedre stand ved lejers fraflytning set i forhold til standen, da lejeren flyttede ind i lejemålet. Er der alligevel indgået sådan en aftale mellem udlejer og lejer, er den ikke gyldig.

Lejelovens regler siger også, at ”lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre” (ordlyden af § 98, stk. 1 2. pkt).
Det er derfor relevant at se på, hvad lejer og udlejer har aftalt omkring vedligeholdelsespligten og istandsættelse ved lejers fraflytning.

Det er vigtigt at sondre mellem slid/ælde og misligholdelse, idet sondringen dog til tider kan være vanskelig. Generelt kan man sige, at hvis lejeren ikke har handlet ”ansvarspådragende”, altså når der ikke er noget at bebrejde lejeren for, så er der ikke tale om misligholdelse. Skal der ske udbedring af sliddet, må man derfor se på, hvem af parterne, der har vedligeholdelsespligten for den nævnte bygningsdel.

Såfremt lejeren er pålagt den fulde indvendige vedligeholdelsesforpligtelse (og pligten til at aflevere lejemålet i samme stand som ved indflytning), vil udlejer bl.a. kunne kræve rengøring, erstatning for ekstra udgifter i forbindelse med lejers rygning i lejemålet, skader som skyldes lejers ansvarspådragende adfærd samt udførelse af almindelige istandsættelsesarbejder i forbindelse med fraflytningen i henhold til det som er (gyldigt) aftalt i lejekontrakten omkring istandsættelsen af lejemålet ved lejers fraflytning.

Som nævnt gælder dog den øvre grænse, at lejer ikke kan forpligtes til at aflevere lejemålet i bedre stand end ved indflytning.

Klausuler omkring nyistandsættelse og generel istandsættelse ved fraflytning

For så vidt angår lejeaftaler indgået d. 1/7-15 eller senere, er det ikke muligt at aftale at lejemål, der er overtaget nyistandsat også skal afleveres nyistandsat ved lejers fraflytning, hvilket var muligt tidligere. Årsagen til dette er, at lejelovens § 19, stk. 2 er gjort ufravigelig.

Lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning kan således alene svare til det, som man kan kalde ” normal istandsættelse” (maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve mm), altså hvor pligten til at gennemføre vedligeholdelse afhænger af, om der et konkret og aktuelt behov for istandsættelse på fraflytningstidspunktet.
Såfremt lejeren overtager lejemålet nymalet, kan lejeren også efter de nye regler blive mødt med at krav om at aflevere lejemålet nymalet, hvis lejeren har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse af lejemålet, og lejeren afleverer lejemålet i en sådan stand, at vedligeholdelse vil være påkrævet.

Er lejeaftalen indgået før d. 1/7-2015, og er der aftalt krav om nyistandsættelse ved fraflytning, så kan udlejeren fortsat kræve nyistandsættelse ved fraflytningen.

Udlejers tab

Kravet, som udlejer måtte have mod en lejer, der ikke afleverer lejemålet i aftalt stand, er i realiteten et erstatningskrav. Lejeren har jo netop ikke opfyldt parternes aftale om (ny)istandsættelse af lejemålet, hvorfor udlejer foranlediger dette gjort på lejers regning. En forudsætning for, at udlejer kan gøre dette erstatningskrav gældende mod lejer, er, at udlejer kan dokumentere, at han har lidt et tab. Dernæst har udlejer en forpligtelse til at begrænse lejers tab (erstatningskravet), og udlejer må ikke blive stillet bedre ved lejers misligholdelse, end han var stillet, såfremt lejer ikke havde misligholdt lejeaftalen.

Udgangspunktet er, at udlejer kan rette sit krav mod lejer, selvom der ikke efterfølgende udføres istandsættelsesarbejder. Baggrunden for dette er, at udlejer jo har lidt et tab ved eksempelvis, at gulvet ved fraflytningen ikke var nyafslebet, da det jo koster et beløb at ”bringe” gulvet tilbage i nyafsleben stand. Dette beløb kan udlejer ikke opkræve af den nye lejer, der flytter ind i lejemålet, da der jo ikke ved hans indflytning var nyafslebne gulve. Udlejer skal herefter selv betale udgiften til gulvafslibningen (som han afkrævede førstnævnte lejer ved dennes fraflytning), såfremt han igen ønsker, at gulvet skal afslibes.

Skal ejendommen ved lejers fraflytning sælges, er spørgsmålet, om manglerne ved lejemålet har effekt på handelsprisen. Er det ikke tilfældet, har udlejer jo ikke lidt et tab og kan derfor ikke afkræve lejer betaling for istandsættelse af lejemålet. Udlejer vil her skulle godtgøre, at den manglende istandsættelse rent faktisk har negativ indflydelse på handelsprisen, før han kan afkræve lejer betaling for istandsættelse uden reelt at foretage denne.

Forbud mod gebyr for flyttesyn

Det ses, at udlejere forsøger at komme igennem med et krav mod lejer for afholdelse af et almindeligt flyttesyn i forbindelse med lejers fraflytning af lejemålet. Dette er imidlertid som udgangspunkt ikke lovligt, ej heller selvom det måtte være aftalt i parternes lejeaftale. Baggrunden herfor er, at flyttesynet afholdes i udlejers interesse, da det er ham, som potentielt har et krav mod lejer som følge af, at lejemålet ikke er afleveret i aftalt stand.