Emner:
Udlejers istandsættelseskrav mod lejer

Udlejers istandsættelseskrav mod lejer

I forbindelse med lejers fraflytning fra et boliglejemål opstår der ofte tvister om omfanget af istandsættelseskravet. Det ses jævnligt, at det mellem udlejer og lejer er aftalt, at lejemålet skal afleveres nyistandsat. Udlejer skal dog være opmærksom på at iagttage lejelovens regler ved lejers fraflytning.

Ikke bedre stand end ved indflytning

En aftale om nyistandsættelse ved fraflytning forudsætter, at lejemålet ved lejers indflytning ligeledes var nyistandsat, idet lejer i henhold til lejeloven ikke kan forpligtes til at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede. Denne bestemmelse er gjort ufravigelig, hvorfor parterne ikke gyldig kan indgå en aftale i modstrid hermed.

Vurderingen af om lejer har afleveret lejemålet i bedre stand end ved indflytningen sker ud fra en helhedsbetragtning af lejemålets stand ved henholdsvis indflytning og fraflytning. Derfor kan det aftales, at en del af lejemålet efterlades i bedre stand end ved indflytningen, såfremt en anden del af lejemålet efterlades i en tilsvarende dårligere stand, når blot det samlede ”billede” ikke medfører, at en aftale er til ugunst for lejer.

Udlejers tab

Kravet, som udlejer måtte have mod en lejer, der ikke aflevere lejemålet i aftalt stand, er i realiteten et erstatningskrav. Lejeren har jo netop ikke opfyldt parternes aftale om nyistandsættelse af lejemålet, hvorfor udlejer foranlediger dette gjort på lejers regning. En forudsætning for, at udlejer kan gøre dette erstatningskrav gældende mod lejer, er, at udlejer kan dokumentere, at han har lidt et tab. Dernæst har udlejer en forpligtelse til at begrænse lejers tab (erstatningskravet), og udlejer må ikke blive stillet bedre ved lejers misligholdelse, end han var stillet, såfremt lejer ikke havde misligholdt lejeaftalen.

Udgangspunktet er, at udlejer kan rette sit krav mod lejer, selvom der ikke efterfølgende udføres istandsættelsesarbejder. Baggrunden for dette er, at udlejer jo har lidt et tab ved eksempelvis, at gulvet ved fraflytningen ikke var nyafslebet, da det jo koster et beløb at ”bringe” gulvet tilbage i nyafsleben tilstand. Dette beløb kan udlejer ikke opkræve af den nye lejer, der flytter ind i lejemålet, da der jo ikke ved hans indflytning var nyafslebne gulve. Udlejer skal herefter selv betale udgiften til gulvafslibningen (som han afkrævede førstnævnte lejer ved dennes fraflytning), såfremt han igen ønsker, at gulvet skal afslibes.

Skal ejendommen ved lejers fraflytning sælges, er spørgsmålet, om manglerne ved lejemålet har effekt på handelsprisen. Er det ikke tilfældet, har udlejer jo ikke lidt et tab og kan derfor ikke afkræve lejer betaling for istandsættelse af lejemålet. Udlejer vil her skulle godtgøre, at den manglende istandsættelse rent faktisk har negativ indflydelse på handelsprisen, førend han kan afkræve lejer betaling for istandsættelse uden reelt at foretage denne.

Forbud mod gebyr for flyttesyn

Det ses, at udlejere forsøger at komme igennem med et krav mod lejer for afholdelse af et almindeligt flyttesyn i forbindelse med lejers fraflytning af lejemålet. Dette er imidlertid ikke lovligt, ej heller selvom det måtte være aftalt i parternes lejeaftale. Baggrunden herfor er, at flyttesynet afholdes i udlejers interesse, da det er ham, som potentielt har et krav mod lejer som følge af, at lejemålet ikke er afleveret i aftalt stand.