Emner:

Tør du selv udarbejde en lejekontrakt?

Mange udlejere vælger selv at udarbejde deres lejekontrakt i stedet for at få juridisk bistand dertil. Det er ofte ikke uden problemer, da lejelovgivningen er meget kompleks, og består af et omfattende regelsæt, som det ikke er muligt at fravige ved aftale mellem udlejer og lejer. Det kan give udlejer en falsk tryghed om rammerne for lejeforholdet og blive en kostbar affære, hvis lejer gør noget ved sagen.

Nedenfor vil nogle af de væsentligste faldgrupper, som udlejer skal være opmærksom på, blive gennemgået.

Eksempler på faldgrupper:

Standard lejekontrakt (blanket)

Mange udlejere anvender en standard lejekontrakt også kaldet en ”blanket” hvilket i bund og grund ofte er en god ide, men dog kræver, at det er en gyldig blanket, som man anvender. Den rigtige blanket hedder ”Typeformular A. 8. udgave” fra 2001. Problemet med at anvende en ældre udgave af blanketten som tidligere hed ”Typeformular A. 7 udgave” fra 1996 eller endnu før ”Typeformular A. 6. udgave” fra 1994 er, at alle de byrder/forpligtelser som man pålægger lejeren og som er en fravigelse af lejelovens udgangspunkt bliver ugyldige. Dette vil eksempelvis medføre, at den lejer der er pålagt den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse og hvor der i lejeforholdet er anvendt en ugyldig blanket, ikke gyldigt er pålagt den indvendige vedligeholdelse. Det medfører i realiteten, at udlejer ikke kan kræve at lejemålet ved fraflytning istandsættes med mindre istandsættelsen ikke skyldes almindeligt slid og ælde (eksempelvis at lejer har smadret en rude, eller en dør med vilje). Udlejer skal med andre ord selv betale istandsættelsesomkostningerne.

Ovennævnte krav om at anvendelse af en autoriseret blanket er alene gældende for udlejning af beboelseslejligheder eller enkeltværelser til beboelse.

Udlejer kan opsige lejemålet med 3 måneders varsel når han selv skal benytte lejemålet

En del udlejere anfører i lejekontrakten, at lejemålet kan opsiges med 3 måneders varsel, hvis udlejer selv ønsker at benytte lejemålet. Problemet herved er, at dette ikke gyldigt kan aftales, da det er i strid med den del af lejelovens regler, som ikke kan fraviges til skade for lejer.

Ønsker udlejer at opsige lejer med henvisning til eget brug af lejemålet er varslet 1 år, og opsigelsesskrivelsen skal opfylde de i loven fastsatte formkrav. Endvidere har lejer ret til at gøre indsigelse mod opsigelsen, hvorfor udlejer risikerer ikke at kunne komme igennem med en opsigelse af lejemålet.

Lejen stiger med 3 procent pr. år

Det ses, at udlejer i lejeaftalen anfører, at lejen stiger 3 procent hvert år. Dette vil ikke være en gyldig måde at regulere lejen på. Udlejer har dog mulighed for at lade lejen stige med den samme procentsats (således at resultatet i realiteten bliver det samme), såfremt det i lejeaftalen fremgår at lejen stiger med ”bestemte beløb til bestemte tidspunkter”. Dette kaldes også en trappelejeklausul.

Eksempel på en gyldig trappelejeklausul:

1. Januar 2015 stiger lejen fra kr. 6.000 med kr. 200 til kr. 6.200 pr. måned eksl. forbrug

1. Januar 2016 stiger lejen fra kr. 6.200 med kr. 220 til kr. 6.420 pr. måned eksl. forbrug

Huslejen er inklusiv forbrug

Udlejer må ikke fastsætte lejen inklusiv forbrug. Lejebetalingen skal altså holdes adskilt fra betalingen af forbrug. Dermed skal udlejer, såfremt han ønsker at opkræve lejer betaling for forbrug (eksempelvis vand og varme), lave en særskilt opkrævning af forbrug. I den forbindelse er det væsentligt, at udlejer er opmærksom på reglerne i lejeloven omkring forbrugsregnskaber i lejeloven, hvorefter udlejer er forpligtet til at udarbejde et forbrugsregnskab årligt og tilsende dette til lejer.

Fastsættes lejen alligevel inklusiv forbrug, løber udlejer den risiko, at den opkrævede leje bliver for høj, og at lejer eventuelt kan kræve en lejenedsættelse.

Ovenstående er alene et udpluk af de mange faldgrupper, som udlejer skal være opmærksom på i forbindelse med udarbejdelse af lejekontrakt.