Tinglyst tilbagekøbsret på grunde - hvad gør køber/ejer/andelshaver fremadrettet?

I forbindelse med salg af grunde i perioden 1915-20 indsatte sælger, f.eks. Københavns Kommune, i grundskøderne bestemmelser om, at der skulle tinglyses deklarationer om tilbagekøb i f.eks. 1995, 2025 etc.

Men tilbagekøbsprisen er lig salgsprisen i 1917-1920. Prisudviklingen på grunde 1915 ff. - 1995 skulle kommunen således ikke betale til oprindelige købere.

Grundskøderne fra 1915 ff. bestemte desuden servitutstiftende, at der aldrig ved fremtidige overdragelser af f.eks. andele måtte kunne konstateres fortjenester.

Formålet hermed var at sikre billige haveboliger.
Hvilken køber vil realistisk købe en ejendom/andel med pligt for ny ejer/andelshaver til at tilbageskøde grunden i f.eks. 2025, men til grundprisen i f.eks. 1917?

Køber/ejer/andelshaver fik dog mulighed for at kunne forlænge tidspunktet for oprindelige sælgers tilbagekøb ved at betale et kontantbeløb til sælger.

Køber/ejer/andelshaver fik også mulighed for helt at frikøbe sig for tilbagekøbsrettighederne ved kontant betaling mod, at sælgers/kommunens tinglyste rettigheder samtidig blev aflyst af tingbogen.

Efter frikøb og aflysning af bebyrdende servitutter kunne grunde og huse sælges til markedspris og andelshuse og med respekt af lovgivningen herom.

Eksempelvis kostede et andelshus på hjørnegrund i 1954 cirka 5.500 kr.

Samme hus kunne efter frikøbet i 2004 sælges for 2,5 -2,9 mio. kr. i 2009.

Hvis køber/ejer/andelshaver hverken kan forlænge eller frikøbe sig - juridisk og økonomisk - fra de 100 årigt tilbagekøbsrettigheder - også kaldet hjemfaldsrettigheder- påvirker det både de realistiske muligheder for overhovedet at få overdraget ejendom og prisen på den solgte ejendom eller andel.

Hvilken køber vil realistisk købe en ejendom/andel med pligt for ny ejer/andelshaver til at tilbageskøde grunden i f.eks. 2025, men til grundprisen i f.eks. 1917?

Næppe mange købere.

Det er som nævnt ikke gratis at udskyde tidspunkt for sælgers tilbagekøb af grunden til de langt lavere priser ved grundsalget i f.eks. 1915.

Tilsvarende koster total frigørelse fra de tinglyste tilbagekøbsrettigheder også ikke ubetydelige beløb.

Se f.eks. København Kommunes hjemmeside om disse spørgsmål.

Berørte ejere og andelshavere, som i dag (10/2017) endnu ikke har udskudt tidspunkt for oprindelig sælgers tilbagekøb, eller som endnu ikke har frikøbt sig 100%, skal derfor tage kontakt til sagkyndig advokat og få rådgivning om, hvordan de står i 2017 - juridisk og økonomisk og i fremtiden. Oprindelig sælger skal også inddrages i sagens natur.

Eksperter overså gældende avanceforbud


En nu afsluttet sag i Haveboligforeningen Grøndalsvænge i København er beskrevet i nedennævnte afgørelse 9/2015 fra Statsforvaltningen.

I den sag var både forlængelse og senere frikøb sket i hhv 1995 og 2004. Men Andelsboligforeningens juridiske rådgivere havde ved frikøbet i 2004 og aflysning af kommunens tinglyste deklarationer åbenbart overset følgende:

De fortsat tinglyste grundskøder fra 1915 ff. indeholdt også efter frikøbet servitutstiftende bestemmelser, hvorefter der var forbud mod avance ved fremtidige andelsoverdragelser.

Disse fortsat tinglyste bebyrdende skødebestemmelser havde foreningen og dens rådgivere overset ved frikøbet i 2004, angiveligt fordi heller ikke kommunen havde gjort opmærksom herpå ved frikøbet til cirka 115.000.000 kr. og kommunens aflysning af 100 årige deklarationer.

Efter frikøbet i 2004 var andele handlet til "normale" priser og med respekt af Andelsboligforeningsloven, som om der intet tinglyst forbud mod fortjeneste bestod længere.

Dette kommunale udspil betød, at alle cirka 200 handler i 2004-2014 kunne være sket til overpris med i gennemsnit 1,2 mio. kr. pr. hus.

Sådanne salg skete i perioden 2004-2014 både mellem familiemedlemmer, der havde "first refusal" efter en venteliste, og til udenforstående.

Hverken realkredit- eller pengeinstitutter, involverede ejendomsmæglere og advokater, andelsboligforeningen og dens ledelse, vurderingsmænd, nye administrator og rådgivere hæftede sig således ved de fortsat gældende avanceforbud i de 100 årige grundskøder 2004-2014.

I forbindelse med foreningens planer om at omdanne sig til ejerforening i 2013/14 fandt en landinspektør de famøse avanceforbud i tingbogen.

Københavns Kommune, som havde modtaget betydelige millionbeløb ved frikøbet i 2004, nægtede nu at aflyse - tillige - de beskrevne avanceforbud.

Kommunen pålagde samtidig foreningen på 389 huse at nedskrive foreningsformuen med cirka 400.000.000 kr. fra 2004.

Dette kommunale udspil betød, at alle cirka 200 handler i 2004-2014 kunne være sket til overpris med i gennemsnit 1,2 mio. kr. pr. hus.

Sælgere og købere perioden 2004-2014 anlagde nu sag mod hinanden, foreningen og alle andre, der havde medvirket ved de mange handler.

Som et kuriosum kan nævnes, at kommunen efter frikøbet i 2004 havde opkrævet ejendomskatter, som om tilbagekøbsrettigheder og avanceforbud var aflyst og ikke gjaldt mere.

De stigende årlige vurderinger af andelshuse var også fastsat ud fra, at ingen tilbagekøbsrettigheder og avanceforbud var gældende. Andelshavere og foreningen disponerede ud fra disse stigende vurderinger ved f.eks. lånoptagelse.

Jeg skal ikke trætte læsere med de mangefacetterede juridiske og økonomiske problemstillinger, som retssagerne 2004-2015 gav anledning.

Bl. a. en tidligere sagsøgt sælger og jeg klagede til Statsforvaltningen over kommunens opfattelse af, at kommunen i 2014 kunne håndhæve avanceforbuddet - trods skete frikøb i 2004 og aflysning i samarbejde med kommunens juridiske afdeling - af alle tinglyste tilbagekøbsrettigheder.

Vi fik medhold i nedennævnte afgørelse i september 2015.

Alle retssager blev hævet, og byretten fastsætte sagsomkostninger til de berørte personer.

Avanceforbuddet i grundskøderne fra 1915 ff. blev omsider også aflyst af tingbogen.

Det er vigtigt at fremhæve vigtigheden af som køber og købers rådgiver - i hele Danmark - at kontrollere,  om der fortsat påhviler en ejendom hjemfaldspligt og forbud mod avance ved salg.

Er det tilfældet, skal friløb helst ske for sælgers regning og risiko, og alle avanceforbud og tilbagekøbsdeklarationer aflyses endegyldigt af tingbogen.


Skrevet af advokat (H) Steen Petersen, der har mange års praktisk erfaring med håndtering af køb og salg af fast ejendom og andelsboliger.

Kontakt ham på telefon 21 72 17 82 og stp@ret-raad.dk.

Se hans artikler HER og hans profil HER.

http://groendalsvaenge.dk/wp-content/uploads/2015/09/1190.pdf