Emner:

Sammenlignelige lejemål

Artiklen beskriver den seneste praksis vedrørende sammenligningslejemål, som fastslår at det fortsat er lejer, der har bevisbyrden for, at de af huslejenævnet anvendte sammenligningslejemål rent faktisk er sammenlignelige.

Når udlejer har fundet en lejer og aftalt lejevilkårene, er der mange udlejere der tror, at nu er den aftalte leje fast. Dette er ikke rigtigt.

Efter reglerne i lejeloven og boligreguleringsloven kan det kommunale huslejenævn nedsætte den netop aftalte leje, hvis den aftalte leje efter nævnets opfattelse er i strid med ”det lejedes værdi”.

Mange lejere udnytter denne mulighed til stor ærgrelse for udlejere. 2 nyere domme viser imidlertid, at huslejenævnets nedsættelse af lejen kan tilsidesættes.

Det halve dobbelthus

I forbindelse med en flytning fra Sjælland til Jylland, blev et halvt dobbelthus beliggende i Gladsaxe tæt på Lyngby, lejet ud for kr. 9.000,00 om måneden.

Umiddelbart efter lejemålets indgåelse, indbragte lejer størrelsen af lejen for Huslejenævnet i Gladsaxe Kommune. Huslejenævnet fastsatte lejen til kr. 4.500 om måneden på baggrund af nævnets ”generelle kendskab til lejeniveauet” i området. Med ét blev lejen halveret.

Udlejer indbragte nævnets afgørelse for Glostrup ret.

Efter besigtigelse af lejemålet udefra og en række lejlighedslejemål beliggende i større beboelsesejendomme og andre usammenlignelige lejemål, stadfæstede retten i Glostrup huslejenævnets afgørelse.

Udlejer indbragte denne afgørelse for Østre Landsret, der afviste såvel huslejenævnets afgørelse som retten i Glostrups afgørelse.

Landsretten begrundede deres afgørelse med, at selvom Huslejenævnet havde fundet at lejer ikke skulle betale den leje, der var anført i lejekontrakten, var det fortsat lejer der skulle bevise, at lejen var for høj i forhold til den leje, der blev betalt i sammenlignelige lejemål.

Lejer havde med andre ord bevisbyrden for, at Huslejenævnets afgørelse var rigtig.

Denne bevisbyrde havde lejer ikke løftet. Ingen af de lejemål, som boligretten havde besigtiget under sagen var af samme type som udlejers lejemål eller havde samme beliggenhed som udlejers ejendom, og lejer tabte derfor sagen og skulle fortsat betale den oprindeligt aftalte leje i hele lejeperioden.

Liebhaverlejligheden

På samme måde mente en lejer af en lejlighed beliggende med en 180 graders udsigt over Øresund på Strandvejen i Snekkersten i Nordsjælland, at udlejer skulle nedsætte lejens størrelse.

Huslejenævnet var enig med lejer og nedsatte lejen til 2/3 af det oprindeligt aftalte.

Huslejenævnet henviste som begrundelse herfor til lejens størrelse for en række sammenligningslejemål beliggende i en større beboelsesejendom i det nordlige Helsingør med en begrænset udsigt til Øresund.

Udlejer indbragte Huslejenævnets afgørelse for Retten i Helsingør.

Efter besigtigelse af lejemålet og et enkelt af de lejemål, som huslejenævnet mente var sammenlignelige, afviste retten, at lejer havde løftet bevisbyrden for, at lejen for lejemålet var betydelige højere end lejen for sammenlignelige lejemål.

Lejer tabte derfor sagen og skulle betale den med udlejer aftalte leje.

Sammenfatning

Retssagerne viser, at det kan lade sig gøre at få ændret Huslejenævnenes fastsættelser af lejens størrelse, hvis man indbringer afgørelserne for retten, og gør domstolene opmærksom på, at lejer skal bevise, at den aftalte leje er for høj.