Emner:

Salg af bolig kan ske skattefrit

Salg af boligen kan ske skattefrit, når blot visse forudsætninger er opfyldt, men disse forudsætninger skal til gengæld i enhver henseende være opfyldt.

Salg af bl.a. en- og tofamilieshuse, ejerlejligheder og sommerhuse kan som bekendt ske uden beskatning, såfremt visse betingelser er opfyldt.

Selvom de fleste områder i Danmark for tiden ikke er kendetegnet ved store avancer ved salg af boliger, er der stadig boliger, der sælges med avance og mange håber konjunkturerne vender, så der igen kan opnås avancer.

Til trods for relativt dårlige tider med ejendomsavance på boliger, er der til gengæld god vækst i antallet af skatteafgørelser vedrørende reglerne om beskatning af avance ved salg af boliger.

Det skyldes selvfølgelig avancer fra salg under højkonjunkturen kombineret med den tid, der går før sagerne når Landsskatteretten og eventuelt domstolene.

Reglerne om skat ved salg af boligejendomme

Reglerne om skat ved salg af boligejendomme, herunder altså også sommerhuse, er relativt enkle.

Huset eller lejligheden skal have tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.

Betingelserne, der gælder for en- og tofamilieshuse og sommerhuse er:

  1. ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller
  2. der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller
  3. udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Ved husstand forstås som udgangspunkt alene ægtefælle eller børn under 18 år. Studerende børn, der ikke bor sammen med forældrene, tilhører ikke husstanden.

Selvom reglerne umiddelbart er rimeligt klare, giver de alligevel anledning til mange skattesager.

Det er navnlig spørgsmålet om, hvorvidt ejendommen har tjent til bolig for sælger i dennes ejertid, der volder problemer.

En egentlig definition af begrebet ”bolig” i relation til bestemmelserne om skattefri salg af boliger er svær at opstille, men nogle kriterier er dog nogenlunde klare.

Den bolig, man vil sælge skattefrit, skal have tjent sælger eller dennes husstand, som reel og permanent bolig i ejertiden eller en del af denne.

Det indebærer, at man bl. a. skal kunne dokumentere, at der har været afholdt sædvanlige udgifter til forbrug af el. vand og varme samt naturligvis, at ens folkeregisteradresse og postadresse svarer til ejendommens adresse.

Der kan også blive tale om dokumentation af eksempelvis it-forbrug – telefon - på adressen.

Herudover er det meget væsentligt, at man ikke har haft rådighed over anden bolig samtidig.

Endelig er det også af central betydning, at boligen/ejendommen rent faktisk er godkendt til beboelse af den offentlige myndighed, samt at den på salgstidspunktet bruges til beboelse.

Skatterådet har ved et bindende svar fra oktober 2012 meddelt, at hvis en ejendom skifter status fra beboelsesejendom til erhvervsmæssig udlejning skal ejeren, hvis skattefrit salg ønskes, på ny opfylde bopælsbetingelserne.

Situationen var den, at ejeren sammen med sin familie havde beboet ejendommen i ca. 20 år.

Herefter erhvervede familien anden bopæl, og lejede den tidligere bolig ud til en virksomhed, der brugte den til værelsesudlejning.

Da værelsesudlejningen ophørte efter et par år, blev ejendommen lejet ud til en familie, der brugte den som deres bolig.

Kunne ejendommen herefter sælges skattefrit?

Ejeren havde jo i ejertiden beboet ejendommen i 20 år, og på salgstidspunktet blev den brugt til beboelse. Skatterådet nåede frem til, at såfremt ejeren nu skulle kunne sælge skattefrit, måtte ejeren efter den erhvervsmæssige udlejning havde fundet sted, på ny have taget reel og permanent ophold på ejendommen inden et salg.

De 20 år, hvor ejeren før den erhvervsmæssige udlejning fandt sted, opfyldte bopælskravet, var således uden betydning, da ejendommen efterfølgende havde skiftet status fra beboelsesejendom til erhvervsmæssigt udlejet ejendom.

Selvom ejendommen efterfølgende – efter den erhvervsmæssige udlejning - blev udlejet til almindelig beboelse for en familie, ansås ejeren ikke længere for ved efterfølgende salg at opfylde betingelserne for skattefrit salg.

Sammenfattende synes retstilstanden at være præget af betydelige subjektive vurderinger fra SKATs side ligesom det forekommer rimeligt at antage, at i sager hvor der er tvivl om bopælspligtens opfyldelse, påhviler der skatteyderen en meget tung bevisbyrde.