Emner:

Pr. 1. januar 2015 står huskøbere i højere grad på egen hånd

Købere, der lige nu er i proces med at købe ejerbolig, vil de kommende par måneder skulle vænne sig til, at indholdet af salgsopstillingen bliver ændret. Derudover er der vedtaget ændrede regler for relationen mellem sælger og ejendomsmægler, og vi må nu endeligt sige farvel til den ”statsautoriserede ejendomsmægler”. Det er elementerne i den nye Ejendomsmæglerlov, der træder i kraft pr. 1. januar 2015.

Mægler har altid været sælgers mand

Når en køber retter henvendelse til en ejendomsmægler, har der siden indførelse af ” Lov om omsætning af fast ejendom” ikke været tvivl om, at mægler er sælgers mand. Sælger og ejendomsmægler har indgået en formidlingsaftale, og dermed aftalt, hvilken pris ejendommen skal forsøges solgt til og derudover hvilke vilkår, der skal gælde for mæglerens aflønning, afholdelse af omkostninger, salgsperiodens længde mv.

Typisk er en formidlingsperiode på de maksimale 6 måneder, og derefter kan sælger og ejendomsmægler skilles uden videre – typisk skal sælger kun afholde udgifter til dokumentationsomkostninger, da disse kan genbruges hos en ny mægler. Selve det forgæves salgsarbejde og markedsføringen dækker mægler – det er en del af det koncept, der ofte betegnes ”solgt eller gratis” hvilket det så også næsten er.

Overblik over udgifter til finansiering ikke længere en del af salgsopstillingen

Ejendomsmægler skal undervejs i salgs-/kommissionsperioden forsøge at få ejendommen solgt på den bedst mulige måde. Mægler udarbejder derfor en salgsopstilling, så køber kan få overblik over ejendommens forhold, herunder ejerudgifter og udgifter til finansiering af købesummen. Den sidste del vil nu ikke længere indgå i salgsopstillingen i detaljeret form, da mægler kun må angive brutto-/nettoudgiften, og ikke længere vedlægge et konkret finansieringsforlag. Det er derfor helt op til køber, at gå i dialog med sin bank om hvilken finansiering, der skal benyttes. Som det har været praksis de senere år, købes ejendommen kontant, og køber optager derefter sin egen finansiering. Denne del er sælger helt uvedkommende.

Køberne vil fortsat være oplyst om ejendommens tilstand via de dokumenter, der fremlægges i form af Energimærke og oftest Tilstandsrapport, El-eftersynsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring. Derudover oplysninger om ejendommens forhold i øvrigt. De nævnte dokumenter relaterer sig primært til den byggetekniske stand. Ejendomsmægler vil også efter den nye lovs ikrafttræden skulle rådgive sælger om muligheder for byggeteknisk gennemgang af ejendommen og dermed også mulighed for ansvarsfraskrivelse via Huseftersynsordningen. Købere vil på baggrund af disse rapporter kunne få uvildig rådgivning af sin egen byggetekniker og advokat, både når budgettet skal lægges, og når det endelige økonomiske overblik over ejendommens vedligeholdelse mv. skal opnås.

Troværdigheden af den byggesagkyndiges rapport styrkes

Selvom ejendomsmægler ikke længere er involveret i bestilling af de byggetekniske rapporter, er de færreste bevidste om, at mægler jfr. Ejendomsmæglerlovens § 43, stk. 2 kan miste retten til sit salgsvederlag, hvis han på nogen måde indgår i denne proces. Reglen skal sikre, at byggesagkyndig ikke er i lommen på mægler, og dermed kan risikere at medvirke til et ”flot papir”, der kunne lette salgsopgaven. Reglen har formentlig den effekt, at troværdigheden af den byggesagkyndiges rapport styrkes. Alle købere opfordres derudover til, at indhente egen byggesagkyndig vurdering.

Ejendomsmægleren vil efter lovændringen ikke længere være statsautoriseret, da denne betegnelse er unødvendig, da ejendomsmæglertitlen er beskyttet. Det er kun personer, der har opnået teoretiske kundskaber, praktisk erfaring og derudover har tegnet en forsikring for det arbejde, der udføres, der kan registreres i Erhvervsstyrelsens register, og dermed opnå ret til at benytte titlen som – ejendomsmægler.

I enhver mæglerforretning skal der være en person, der er berettiget til at kalde sig ejendomsmægler. Derudover sikrer den nye lov, at ejendomsmægleren skal have en faktisk tilknytning til det salgsarbejde, der foregår, således at kvaliteten sikres. Enhver sælger vil få oplyst, hvilken mægler, der er ansvarlig for sagen, hvor længe kommissionsperioden løber, og ud fra hvilken horisont salgsprisen er anslået. Der er nye bestemmelser for eventuel betaling af salær til mægler, hvis salgsperioden opsiges/udløber, og det er derfor relevant for sælger at gennemgå disse bestemmelser nøje før underskrift af formidlingsaftalen.

Overholder ejendomsmæglere ikke den gældende lov for deres virke, kan dette medføre sanktioner ved disciplinærnævnet for ejendomsmæglere.

Har du spørgsmål til denne artikel så kontakt advokat Tina Linnelyst.