Emner:

Ny mæglerlov slår fast: Køber og sælger skal have hver sin rådgiver - advokaten er købers mand

At en ejendomsmægler alene har fokus på sælgers interesse i at sælge ejendommen, er på ingen måde nyt for boligadvokaterne hos Ret&Råd Sundhuset. ”Vi hilser derfor den nye mæglerlov velkommen. Med de nye regler står det nu klart, at mægler er sælger og kun sælgers rådgiver” udtaler advokat Pernille Bøgh.

Hvorfor bør køber tage forbehold for advokatens godkendelse?

I de seneste år har vi set en tendens til, at køberne har troet, at mægleren ”passer på dem”, og forklarer dem betydningen af de mange dokumenter, som det er nødvendigt at kende, inden man køber bolig.

En mægler ser behovet for og betydningen af oplysninger om ejendommen gennem andre briller, end vi gør, når vi rådgiver køberne

Denne opfattelse medfører, at mange købere har vanskeligt ved at forstå, hvorfor de bør betinge deres køb af, at deres advokat kan godkende købsaftalen.

For disse købere er det helt utænkeligt, at mægleren ikke har fortalt dem alt om boligen. De glemmer helt, at mægler er betalt af sælger og mæglerens opgave er løst, når ejendommen er solgt. Køberne overser således ofte, at de som udgangspunkt har den fulde fornøjelse af de økonomiske eller juridiske tømmermænd, som måtte opstå efter, at de har overtaget ejendommen, oplyser advokat Pernille Bøgh.

Hun er derfor sikker på, at det er meget positivt, at det nu er bestemt, at mægler er sælgers rådgiver - og ikke mindst, at mægleren fremover ikke må rådgive køberne om betydning af de dokumenter/oplysninger køberen får i forbindelse med købsforhandlingerne.

”En mægler ser behovet for og betydningen af oplysninger om ejendommen gennem andre briller, end vi gør, når vi rådgiver køberne”, siger advokat Pernille Bøgh. Derudover gør hun opmærksom på, at man bør lade advokaten vurdere de juridiske konsekvenser af parternes aftaler og de dokumenter som indgår i aftalen, hvis man vil sikre sig mod ubehagelige overraskelser.

Hvordan sikrer en køber sig bedst muligt?

For de fleste er det at købe en bolig en meget stor beslutning. Mange købere under- søger på forhånd via deres bank, hvor dyrt et hus de vil kunne købe. På samme måde bør man som køber bruge lidt tid på at finde frem til en advokat, som kan hjælpe en sikkert gennem købet. ”Hos Ret&Råd Sundhuset er vi naturligvis glade for, at vi har et godt forhold til byens mæglere, men for os er det vigtigst, at vi er helt uvildige og derfor glæder vi os over, at langt de fleste af vores købere vælger os, fordi vi er blevet anbefalet af deres familie eller venner”, siger advokat Pernille Bøgh.

En sælger bør derfor forbeholde sig sin advokats godkendelse af købsaftalen, hvis sælger ønsker at sikre sig den juridiske betydning af aftalen, eller ønsker at lade en advokat vurdere konsekvensen af de betingelser, købers advokat måtte stille for sin godkendelse af købsaftalen.

Har sælger ikke brug for advokatbistand?

Købsaftalen er efterhånden så standardiseret, at man som sælger er rimeligt sikker på, at købsaftalen tager højde for de ting, man som sælger normalt har brug for er afklaret. Mange sælgere vælger derfor, at mægleren også skal rådgive dem i forbindelse med den endelige godkendelse af købsaftalen.

Som sælger skal man være opmærksom på, at man ikke har samme mulighed for at fortryde købsaftalen, som køberen har. Man er med andre ord bundet af aftalen, hvis købers advokat godkender den.

Har man som sælger ikke taget forbehold for sin advokats godkendelse af købsaftalen, kan man kun ”slippe ud af aftalen”, hvis købers advokat betinger sin godkendelse af forhold, man ikke vil acceptere.

En sælger bør derfor forbeholde sig sin advokats godkendelse af købsaftalen, hvis sælger ønsker at sikre sig den juridiske betydning af aftalen, eller ønsker at lade en advokat vurdere konsekvensen af de betingelser, købers advokat måtte stille for sin godkendelse af købsaftalen.

Hvordan sikrer man sig, at købsaftalen er betinget af advokatens godkendelse?

Hvis man som sælger eller køber ønsker at sikre sig bedst muligt, bør man bede mægleren indsætte følgende forbehold i købsaftalen: 
Købers/sælgers underskrift af nærværende købsaftale, er betinget af købers/sælgers advokats godkendelse af købsaftalen i sin helhed. 
Dette forbehold sikrer, at såvel køber som sælger, kan blive frigjort fra købsaftalen, hvis de efter advokatens gennemgang af købsaftale, servitutter, tilstandsrapport, ejendomsdatarapport osv. ikke ønsker at gennemføre handlen. Skulle dette være tilfældet, kan advokaten afvise købsaftalen. Afvises købsaftalen bortfalder den, uden at den anden part kan kræve økonomisk kompensation.

Undlader køber at tage et advokatforbehold, vil køber kunne fortryde aftalen indenfor 6 hverdage. Udnyttes fortrydelsesretten, skal køber betale sælger 1% af købesum- men. Sælger har som nævnt ikke mulighed for at fortryde sin underskrift af købsaftalen.

Tinglysning af det elektroniske skøde og refusionsopgørelse

Når købsaftalen er endeligt godkendt, skal der tinglyses et såkaldt elektronisk skøde og udarbejdes en refusionsopgørelse.

Det elektroniske skøde registreres i tinglysningssystemet. Når skødet er tinglyst, vil det fremgå af tingbogen, at køber har overtaget ejendommen. Sælger får først købesummen til fri disposition, når køber er registret som ejer af ejendommen og sælgers gæld ikke længere har sikkerhed i huset.

For at sikre at sælger betaler 1⁄2 af præmien på ejerskifteforsikringen og køber betaler alle udgifter for perioden efter overtagelsesdagen, udarbejdes en såkaldt refusionsopgørelse. I denne opgørelse fratrækkes sælgers andel af præmien på ejerskifteforsikringen de udgifter, sælger måtte have betalt for tiden efter overtagelsesdagen, f.eks. ejendomsskat eller kontingent til grundejerforening.

Gennem de senere år har mæglerne i stigende grad tilbudt sælgerne, at mægleren sørger for tinglysning af det elektroniske skøde samt udarbejdelse af refusionsopgørelse. Hvis sælgeren vælger dette, vil mægleren som udgangspunkt opkræve særskilt betaling herfor.

Selvom man som sælger ikke ønsker at lade en advokat godkende købsaftalen, kan man godt vælge, at lade advokaten sørge for tinglysning af det elektroniske skøde samt udarbejde refusionsopgørelse. ”Som boligadvokat har vi mange års erfaring i tinglysning og udarbejdelse af refusionsopgørelse. Når vi sammenligner det salær mægleren opkræver for disse ekspeditioner, er vi bestemt konkurrencedygtige”, oplyser advokat Pernille Bøgh.

Helt generelt anbefaler advokat Pernille Bøgh såvel købere som sælgere at overveje, hvordan de bliver bedst muligt klædt på, når de bevæger sig ud på boligmarkedet. Som i så mange andre forhold, er det vigtigt at vælge rådgivere, som har speciale indenfor det område, man har brug for hjælp til at overskue. Derudover skal man sikre sig, at man køber den rådgivning, man har brug for, så man undgår ekstraregninger for ekspeditioner, man troede, var omfattet af den pris, man fik oplyst ved sagens start.