Emner:

Mangler ved fast ejendom

Investeringen i en fast ejendom er for mange en meget stor investering, og det er derfor afgørende, at der ikke er mangler ved ejendommen, der forrykker de økonomiske forudsætninger man havde til købet.
Ikke alene kan ens brug af ejendommen blive forhindret, men også ens økonomi kan blive lagt i grus, hvis der konstateres væsentlige mangler.

Det er derfor af stor betydning at vide, hvad ens retsstilling i forhold til sælger og evt. andre måtte være, hvis der konstateres mangler.

Før købet

Forebyggelse er som bekendt bedre end helbredelse. Før købet er det derfor vigtigt at få en advokat til at gennemgå handlens dokumenter og lade en bygningssagkyndig gennemgå ejendommen for fysiske mangler. På den måde kan de fleste ”overraskelser” undgås.

Efter købet

Viser det sig efter købet, at der er mangler ved ejendommen, opstår spørgsmålet om, hvem der skal betale for udbedringen.

Retsstillingen afhænger af om lov om forbrugerbeskyttelse har været anvendt eller ikke.

Hvad er en mangel?

For overhovedet at have muligheden for et krav, skal manglen være retlig relevant. Fordi taget er nedslidt og skal udskiftes, er dette ikke nødvendigvis en mangel, hvis taget svarer til tagets alder.

En mangelsbedømmelse må altid tage udgangspunkt i, hvad der er aftalt og oplyst under købet.

At noget er slidt eller går i stykker vil derfor i lægmandsbetragtning være en mangel, men i retlig forstand sjældent, idet tilstanden svarer til aftalen, og hvad der med rimelighed kunne forventes henset til bygningsdelens alder og anvendelse.

Lov om forbrugerbeskyttelse har ikke været anvendt

Hvis loven ikke har været anvendt, gælder de ”gammelkendte” regler fra før lovens indførelse i 1996.

Dette betyder at sælger kan gøres ansvarlig på to grundlag. Enten som erstatning, hvis sælger kendte eller burde kende til manglen, eller havde garanteret herimod eller som forholdsmæssigt afslag, såfremt manglen medfører en værdiforringelse af ejendommen.

Efter retspraksis gælder der en mindstegrænse for afslag på 3-5 % af købesummen, hvis manglen medfører, at ejendommen er ulovlig, der kan udløse myndighedspåbud eller manglen medfører afgørende funktionssvigt og for andre mangler en mindstegrænse svarende til en udbedringsudgift på 8-10 % af den kontante købesum.

Det er ved afslag - i modsætning til ved erstatning - ikke nødvendigt, at køber beviser, at sælger kendte eller burde kende til manglen. Afslag er en såkaldt objektiv misligholdelsesbeføjelse.

Ved vurderingen af afslaget eller erstatningens størrelse, skal der foretages fradrag for en evt. forbedring som en udbedring medfører. Køber må med andre ord ikke beriges.

Lov om forbrugerbeskyttelse har været anvendt

Hvis sælger inden købet har fremlagt en tilstandsrapport, der ikke er mere end 6 måneder gammel, et tilbud på en ejerskifteforsikring og meddelt at ville betale halvdelen af præmien er sælger som udgangspunkt ikke ansvarlig for mangler.

Sælger er kun ansvarlig for mangler ved bygningen, såfremt der er givet garanti herimod, udvist grov uagtsomhed (typisk fortiet kendte mangler ved ejendommen), eller såfremt manglen er indtrådt efter tilstandsrapportens udarbejdelse, men inden overtagelsesdagen.

Udgangspunktet er således, når loven har været anvendt, at sælger ikke kan gøres ansvarlig.

Hvis der er tale om mangler ved andet end den faste ejendom, f.eks. ved kloak eller ved grunden finder loven ikke anvendelse og de ovennævnte regler anvendes.

Ejerskifteforsikringen

Spørgsmålet er i så fald om andre kan forligtes til at betale for udbedringen.

Det anbefales køber at have tegnet en ejerskifteforsikring, som i så fald skal dække. Der er dog ofte en ret betragtelig selvrisiko. Uenighed med forsikringsselskabet kan indbringes for Ankenævnet for Forsikring.

Den bygningssagkyndige

Hvis tilstandsrapporten ikke har oplyst om manglen eller ikke angivet den fyldestgørende kan den bygningssagkyndige muligt have et ansvar.

Efter loven skal den bygningssagkyndige dog kun foretage en visuel gennemgang af ejendommen under brug af simpel håndværktøj. Han skal ikke foretage destruktive indgreb. Ikke en gang indbo skal han flytte.

Hans ansvar afhænger derfor af, om manglen kunne og burde være opdaget ved en visuel gennemgang.

Der er oprettet et Ankenævn for Huseftersynsordningen, hvortil der kan klages over den bygningssagkyndige.

Bevissikring

Det er vigtigt så hurtigt som muligt efter at have opdaget manglen at kontakte en advokat. Dels skal sælger og muligt andre ansvarlige have oplysninger om fundet hurtigst muligt, dels er det væsentlig, at der snarest gennemføres en bevissikring typisk i form af syn og skøn.

Manglen må under ingen omstændigheder udbedres uden forudgående bevissikring.

Entreprise og nybyg

Ved entreprise og nybyg er sælger normalt en professionel, der har opført ejendommen med salg for øje. I disse tilfælde kan lov om forbrugerbeskyttelse ikke anvendes, og sælger/entreprenøren har et entreprenøransvar i mindst 5 år efter afleveringen af byggeriet.

Entreprenøransvaret er et ansvar for alle mangler ved byggeriet, medmindre der er tale om en udviklingsskade. Der er altså tale om et meget strengt ansvar.

I modsætning til de almindelige regler ved mangel ved fast ejendom har sælger/entreprenøren ved mangler omvendt krav på at udbedre manglen.

Det er derfor væsentligt, at der reklameres over manglen, så snart den er blevet kendt med påbud til sælger/entreprenøren om inden for en vis nærmere fastsat rimelig frist afhængig af manglens karakter at udbedre forholdet.

Gør han ikke det, fortabes retten til afhjælpning, der derfor kan overgå til udbedring ved 3. mand for entreprenøren/sælgers regning.

Også i dette tilfælde må man have bevissikring for øje forinden udbedring sker, jfr. ovenfor, i hvert fald hvis modparten protesterer over, at der foreligger mangler.

Ved nybyg og entreprise er det væsentligt, at der på afleveringsforretningen sker en nøje gennemgang af ejendommen med henblik på at få tilført så mange som muligt af evt. mangler til afleveringsrapporten.

Det anbefales, at der allerede i kontrakten er taget højde for mangler med bestemmelser om afhjælpningsfrist og –måde. Det anbefales endvidere at have eget byggetilsyn på under byggeriet, og i hvert fald til at gennemgå ejendommen inden afleveringsforretningen.

Kontakt

Spørgsmål og henvendelser vedrørende mangler ved fast ejendom og entreprise kan gøres til advokat Niels Bjerre eller advokat Esben Skjernov.