Skilsmisse

Mangelsansvar ved salg af ejendom i forbindelse med skilsmisse/samlivsophævelse

Mange overser muligheden for sælgers ansvarsfraskrivelse og købers tegning af ejerskifteforsikring, når der er tale om skilsmisse/samlivsophævelse.

Ved et sædvanligt salg af familiens bolig eller sommerhus, har sælger mulighed for at få udarbejdet en tilstandsrapport, tilbud på ejerskifteforsikring og en el-eftersynsrapport under Huseftersynsordningen. Fremlægges disse dokumenter rettidigt for køber, kan sælger fraskrive sig det sædvanlige 10-årige mangelsansvar for skjulte fejl og mangler ved ejendommen.

Sælgers ansvarsfraskrivelse

Mange er af den opfattelse, at en ejerskifteforsikring tegnet af en køber, der har ejet halvdelen af ejendommen – ikke har nogen værdi for køber, da forsikringsselskabet formentlig alligevel ikke vil dække en senere fremkommet fejl eller mangel under påskud af, at manglen var kendt af ejer i forvejen – det vil sige før forsikringen blev tegnet. Dette kan være en forkert opfattelse.

Mange overser dog denne mulighed for sælgers ansvarsfraskrivelse og købers tegning af ejerskifteforsikring, når der er tale om skilsmisse/samlivsophævelse.

I tilfælde af separation/skilsmisse og samlivsophør sælges ejendommen ofte til 3. mand via en ejendomsmægler, der rådgiver omkring muligheder for ansvarsfritagelse, herunder timing i dokumenternes fremlæggelse for køber, hvilket er sædvanlig procedure ved salget.

Parterne er derudover altid forpligtet til at oplyse om deres eventuelle kendskab til fejl/mangler ved ejendommen, der enten ikke er synlige uden destruktive indgreb, eller fejl/mangler, eller som den byggesagkyndige ikke har opdaget eller kunne opdage i forbindelse med sin gennemgang af ejendom. Dette betegnes som sælgers loyale oplysningspligt.

Oplyser sælgerne alt, hvad de ved af betydning for købers beslutning om køb, er de altså begge – som udgangspunkt – fri af ansvar. Undtagelserne vil jeg ikke behandle nærmere her.

Hvis den ene overtager huset

Når der er tale om skilsmisse, overvejer mange muligheden for at den ene part overtager huset, så den fraflyttende part købes ud. Dette er relevant, når begge står registreret som ejere på skødet under samlivet eller ægteskabet, og den ene efterfølgende ønsker at eje huset alene. Her bør ansvarsbyrden også overvejes.

Den fraflyttende part

Den fraflyttende part er i lovens forstand en helt almindelig sælger, der hæfter for fejl og mangler over for køber – og fremtidige købere – i en periode på 10 år fra det tidspunkt, hvor den tidligere ægtefælle sælger sin andel til den blivende ægtefælle. Dette mangelsansvar er ikke anderledes for sælger end det ansvar, der påhviler enhver anden sælger af fast ejendom i Danmark.

Den fraflyttende ægtefælle/part skal derfor nøje overveje, om der ønskes udarbejdet tilstandsrapport, el-eftersynsrapport og tilbud på ejerskrifteforsikring i forbindelse med salget. Dette vil frigøre sælger for mangelsansvar på lige fod med en situation, hvor der blev solgt til en anden, der ikke kendte ejendommen i forvejen.

Vælger den fraflyttende part at spare udgiften til tilstandsrapport mv. og dermed ikke at få udarbejdet disse dokumenter, er konsekvensen, at såfremt den overtagende ægtefælle videresælger ejendommen inden for en 10-årig periode, vil begge de tidligere ejere hæfte over for de kommende købere – hvis disse opdager skjulte fejl og mangler, der var til stede på tidspunktet for den første overdragelse.

Den overtagende part

Over for den overtagende ægtefælle er problemet ikke så stort – der sælges ofte med en ansvarsfraskrivelsesklausul og en intern aftale om, at der overtages som beset og uden mulighed for at gøre krav mod den sælgende ægtefælle. Denne ansvarsfraskrivelsesklausul vil kombineret med, at den overtagende ægtefælle kender huset lige så godt som den sælgende, gøre det rigtig svært for den blivende ægtefælle, at fremsætte et mangels krav, hvilket formentlig heller ikke sker særlig ofte.

Fravælges Huseftersynsordningen, går man som sælger glip af muligheden for at trække en streg i sandet og en gang for alle at frigøre sig for et evt. kommende mangelsansvar på ejendommen, som det ville have været muligt ved en almindelig handel. Derudover har køber heller ikke muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring for en 5 eller 10 årig periode, som hvis han/hun havde købt en anden ejendom i fri handel, hvor Huseftersynsordningen næsten altid anvendes.

Ejerskifteforsikring

Mange er af den opfattelse, at en ejerskifteforsikring tegnet af en køber, der har ejet halvdelen af ejendommen – ikke har nogen værdi for køber, da forsikringsselskabet formentlig alligevel ikke vil dække en senere fremkommet fejl eller mangel under påskud af, at manglen var kendt af ejer i forvejen – det vil sige før forsikringen blev tegnet. Dette kan være en forkert opfattelse.

Forsikringsselskaberne tilbyder ejerskifteforsikring med samme dækning til alle købere – også i de tilfælde, hvor køber af ejendommen har beboet ejendommen før tegning af ejerskifteforsikringen – det vil sige også ægtefælleoverdragelser og tilfælde, hvor en lejer køber ejendommen efter at have beboet denne som tidligere lejer.

I sådanne tilfælde kombineres ejer oplysningerne i tilstandsrapporten med en tro- og love-erklæring, hvor ejerne erklærer, at de ikke har viden om andre fejl og mangler ved ejendommen end dem, der er oplyst ved tilstandsrapportens udarbejdelse. Dermed opnås muligheden for at tegne ejerskifteforsikring for køber, og sælger fritages for ansvar, uanset om køber vælger at tegne forsikringen.

Når huset skal overdrages i forbindelse med ophør af sameje om ejendommen, bør denne ansvarsfordeling og mulighed for at tegne ejerskifteforsikring derfor indgå i parternes overvejelser.