Forbud mod fortjeneste ved andelsboligsalg skabte store problemer i 2014

A/B Grøndalsvænge har været genstand for intensiv medieomtale i 2014. Baggrunden er åbenbart, at en landinspektør i vistnok 2012/2013 i forbindelse med overvejelser om omdannelse af A/B Grøndalsvænge til ejerforening opdagede ikke aflyste avance-servitutter i selve grundskøderne fra 1915 ff

De øvrige pantstiftende servitutter i grundskøderne var aflyst i forbindelse med en kommunal bevarende lokalplan i 1999.

A/B udskød og frikøbte sig desuden frem til 2004 for diverse tilbagekøbsdeklarationer, således at A/B i 2004 mente sig berettiget til at ændre foreningsvedtægterne og prisdannelsen i overensstemmelse med ABFL og de nye vedtægter. 

Iht til de nævnte 1915-servitutter må der ved overdragelse af andele bl.a. ikke kunne opnås fortjeneste. 

Kommunen skal også godkende alle vedligehold- og moderniseringsarbejder på husene samt godkende alle brugerskifter på andelshusene. 

Hvis Kommunen ikke i 2014 vil aflyse sine rettigheder fra 1915 ff. og/eller indgå et gensidigt tilfredstillende forlig, vil en række handler indgået siden 2004 " vælte som dominobrikker." 

Det betyder også, at de aflagte årsrapporter siden 2004 er væsentligt urigtige. 

Det betyder tillige, at de regnskabs- og beslutningsgrundlag, som Foreningens ledelse og revisorer på årlige og extraordinære generalforsamlinger har opnået andelshavernes godkendelse af, er urigtige og misvisende. 

Tilsvarende gælder ejendomsmægleres udbudsmateriale siden 2004, pengeinstitutters og realkreditinstitutters udbetalte lån og deres pant i A/b' huse og grunde. 

Kommunens nedskrivninger i marts 2014 af grundværdier med 400.000.000 kr. påvirker i væsentligt omfang også Foreningens formue.

Andelspriserne i handler siden 2004 vil evt. skulle korrigeres ikke ubetydeligt og til 1915-servitutniveau. 

Det kan også betyde, at værdien af panthaveres pant falder betydeligt. Andelshavere kan risikere at blive teknisk insolvente og desuden måske må gå fra hus og hjem og miste deres investeringer på vedligehold og moderniseringsarbejder. 

Siden A/B' betalinger for udskydelse og senere frikøb af kommunale tilbagekøbsservitutter i perioden fra 1990'erne erne og til 2004, vedtægtsændringer i konsekvens af frikøbet i 2004, hvorefter vurdering af andelspriser fulgte markedet og ABFL, er der i god tro af købere og sælgere handlet til priser i overensstemmelse med ABFL og 2004- vedtægter. 

Det er i 2014 disse 2004 vedtægter, som Kommunen mener er ulovlige og og i strid med de kommunale servitutter fra 1915. 

Det har tilsyneladende været diskuteret fra 1960'erne mellem A/B og Kommunen, om 1915 -servitutordningerne med forbud mod fortjeneste ikke var bortfaldet ved manglende brug (desvetudo) og/eller på grund af samfunds/pris/konjunkturudvikling. 

Ingen kunne i 1915 ff. forudse de exorbitante prisstigninger på ejendomsmarkedet, se herved dissensen i UfR 1960.23 H, som er yderst relevant også i 2014. 

Op gennem 1960'erne steg priser på ejerboliger markant i forhold til priserne i fx Grøndalsvænge. 

Denne prisudvikling er fortsat. 

Ingen andre A/B har åbenbart lignende skødeservitutter i grundskøderne fra 1015 ff. om forbud mod fortjeneste ved salg som den byrdefulde servitut, som Grøndalsvænge har. 

Tværtimod har Staten og Danmarks øvrige kommuner for længst aflyst deres lignende servitutter, som tiden klart er løbet fra. 

Hvis en Kommune - eller en køber - reelt kunne kræve fortjenester i uvis fremtid tilbagebetalt på prisniveauer, gældende i 1915 ff., vil de pågældende kravstillere opnå en række betydelige, men ulovlige, berigelser på bekostning af de godtroende andelshavere. 

Det kan også minde om ulovlig konfiskation eller ekspropriation uden erstatning til de godtroenhed andelshavere. 

Og hvordan skal " fortjeneste" defineres og konkret opgøres i 2014 ff., sammenholdt med myndighedernes bevæggrunde og motiver fra 1915 ff. til at forbyde avance ved salg under helt andre pris, konjunktur - og samfundsforhold? 

Hvad med de mange forbedringer mv, som andelshavere har udført siden andelshusenes opførelse i starten af 1920'erne? 

Hvad med de stigende ejendomsværdiskatter, som de seneste år har udgjort 12.000.000 kr. om året? 

Siden frikøbet fra de kommunale deklarationer og servitutter i 2004 har hverken Kommunen, A/B, Foreningens vurderingsudvalg, andelshavere, andelsbestyrelsen, A/B' revisor, pengeinstitutter, ejendomsmæglere, Realkreditinstitutter m.fl. inddraget de gamle servitutter fra 1915 ff. 

Det være sig på ordinære og ekstraordinære generalforsamlinger siden 2004 i A/B, Foreningens årsrapporter, Foreningens vurderinger af andelspriser mv . 

Hver enkelt andelshaver har tilmed hvert år modtaget sin prisvurdering i overensstemmelse med ABFL og 2004 - vedtægterne. 

Siden 2004 har de oplyste andelspriser dannet grundlag for belåning til istandsættelser og moderniseringer. 

Kommunen har desuden beskattet grunde og andelshuse, som om avance-servitutterne de facto var aflyst i 2004. 

Ejendomsskatter af de 389 huse og grunde andrager ca.12.000.000 kr. om året - eller siden 2004 120.000.000 kr. 

Kommunen har som påtaleberettiget efter 1915-setvitutterne aldrig krævet skiftende vedtægter til Magistratens endelige godkendelse siden 1990'erne - eller krævet godkendelse af brugerskifter på andelene - i alt fald ikke efter frikøbet i 2004. 

Kommunen ses heller ikke på noget tidspunkt at have afkrævet A/B en up to date ajourføring af aktuel status i overensstemmelse med Kommunens påtalerettigheder i henhold til servitutterne fra 1915 ff. 

Først da Københavns Kommune i 2012/13 får indsendt A/B' ansøgning om A/B' omdannelse til ejerboliger, oplyser Kommunen i et brev til nuværende andelshavere og deres Forening den 7/3/2014, at det ikke kan lade sig gøre, begrundet i de 100 årige skødeservitutters forbud mod at opnå fortjeneste ved overdragelse af andele. 

Det betød kommunale nedskrivninger af A/B' værdier med 400.000.000 kr. krav om ændring af A/B' vedtægter til status quo før frikøbet i 2004. 

Kommunens brev af 7/3/2014 affødte en lavine af krav og/eller forbehold herom: 

mellem sælgere og købere af andele fra 2004-2014 (evt. overprisproblematik) 

Regreskrav fra sælgere og købere mod A/B, der har vurderet og godkendt alle priser 

Regreskrav fra samme mod deres rådgivere, A/B' revisor, pengeinstitutter, ejendomsmæglere m.fl. 

Regreskrav mod A/B' tidligere og nuværende administratorer og Foreningens specialistrådgivere, 

Øvrige indbyrdes krav. 

Mange køberkrav må dog anses for mistede begrundet i køberes manglende anmeldelser efter udstedte præklusive proklamaer i sælgende dødsboer - eller begrundet i forældelsesfristen på 6 måneder fra købsaftalens underskrift, jf. ABFL, eller begrundet i dem almindelige forældelseslovgivning og retspraksis om retsfortabende passivitet. 

Det samme vil gælde en række regreskrav, herunder mod medvirkende rådgivere m.fl. 

Iht medierne har Kommunen givet frist til ultimo 2014 til at tage stilling til et kommunalt forligsudspil, der bl. a. vil indebære, at mange overprisretssager mellem købere og sælgere de sidste 10 år kan undgås. 

Kommunen stod dog fast på de 100 årige servitutter, og en del af forliget var, at andelshaverne ikke måtte sagsøge Kommunen for at få de famøse servitutter aflyst.

I modsætning til de domme, som Højesteret har afsagt i 2014 om opretholdelsen af 100 årige servitutter, adskiller Grøndalsvænge sagerne sig dog radikalt herfra.

Efter en udtalelse i september 2015 fra Statsforvaltningen i Kbh har kommunen valgt at aflyse de servitutstiftede skødebestemmelser fra 1915. Tilbage står nu at afslutte de over 200 retssager, hvor sagsøgere skal hæve retssagerne og de sagsøgte tilkendes sagsomkostninger. 

Se afgørelsen HER


Se Steen Petersens profil HER og hans artikler HER.

Du kan kontakte ham på 21721782 og mail stp@ret-raad.dk