Emner:

Hvem dækker boligkøbers udgifter til at udbedre fugtskader i kældervægge?

Det følger af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, at en boligsælger som udgangspunkt ikke hæfter for fejl og mangler ved bygningerne, hvis han giver boligkøber en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, et tilbud på en ejerskifteforsikring samt tilbyder at betale mindst halvdelen af præmien på den tilbudte ejerskifteforsikring.

Ordningen indebærer, at boligkøber kan tegne en ejerskifteforsikring, der dækker de fejl og mangler, der opstår i forsikringsperioden. Kun hvis boligsælger har ydet garanti eller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, kan boligkøber rette et krav mod boligsælger.

Der har siden ordningen trådte i kraft i 1996 været ført mange sager om fugt i kældervægge. Mange boligkøbere er blevet overrasket over, at kældervægge og –gulve kort tid efter overtagelsen af ejendommen viser sig at blive misfarvet og opfugtet, og kælderen derfor ikke kan anvendes, som boligkøber havde forestillet sig.

Årsagen til fugt i kældre kan være mange

Som boligkøber skal man være opmærksom på, at der først i 1972 kom krav i bygningsreglementet om, at kældervægge og –gulve skulle fugtsikres. Derfor må man som boligkøber forvente, at kældre i ejendomme fra før 1972 kan have fugt i vægge og gulve. Boligkøber skal naturligvis ikke forvente, at der er egentlig vandindtrængning eller massive fugtproblemer. Forekommer dette, skal årsagen undersøges nærmere.

Højesteret (UfR 2015.962 H) har nu taget stilling til et spørgsmål om fugt i en kælder i en ejendom fra 1978. I sagen var der tvist om, hvorvidt der var fejl ved et drænrør under huset og ved et omfangsdræn.

Højesteret fandt, at boligkøber i denne sag ikke havde dokumenteret fejl og mangler ved drænrøret under huset, hvorfor dette ikke blev behandlet yderligere.

Krav mod boligsælger

Vedrørende omfangsdrænet slog Højesteret fast, at omfangsdrænet var mangelfuldt, da boligkøber overtog ejendommen. Højesteret slog også fast, at et omfangsdræn ikke er omfattet af tilstandsrapporten, da det ligger i jorden og ikke er en del af bygningen. Derfor er et omfangsdræn ikke omfattet af reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Det betød, at boligkøber kunne rette et krav mod boligsælger på kr. 150.000.

Vær opmærksom på, at der i 2012 trådte en ændring i kraft, så boligkøber kan rette krav mod boligsælger vedrørende bygningens stikledninger, herunder kloakker, medmindre forholdet på tidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse havde manifesteret sig i sådanne fejl ved bygningen, at den bygningssagkyndige burde have omtalt forholdet i tilstandsrapporten.

Det gælder for stikledninger, herunder kloakker, der er placeret uden for bygningens fundament. Stikledninger og kloakledninger, der ligger i og under bygningen samt til ydersiden af bygningens fundament er omfattet af ordningen om boligsælgers ansvarsfrihed.

Boligsælger hæfter for fugtskader

Højesteret har med dommen slået fast, at boligsælger stadig hæfter for fugtskader, der skyldes mangler ved et omfangsdræn. Dommen tager dog ikke stilling til om, der kan være forhold ved det omgivende terræn, der bør give den bygningssagkyndige, der udfærdiger tilstandsrapporten, anledning til at notere noget i tilstandsrapporten.

Det må forventes, at der stadig vil være tvister mellem boligkøbere og boligsælgere om fugt i bygninger, herunder kældervægge og –gulve. Oplever du sådanne problemer er du velkomment til at kontakte din nærmeste Ret&Råd boligspecialist.

Er du i tvivl,  er du velkommen til at kontakte advokat Brian Bruun Hansen på email: bbh@ret-raad.dk eller telefon: 39 99 01 97, så vi kan give dig en vurdering.