Hvad skal du som udlejer være opmærksom på ved udlejning gennem Airbnb?

Airbnb er et smart redskab til at få udlejet sin bolig, men det kan få alvorlige konsekvenser, hvis du som udlejer ikke overholder de gældende regler for udlejning.

Denne artikel har ikke svaret på alle de situationer, som kan opstå, når du udlejer din lejebolig gennem Airbnb, men har til formål at skitsere de mest almindelige problemstillinger ved udlejning.

Finder lejeloven anvendelse?

Da den nye lejelov i 2015 trådte i kraft, blev udlejning af f.eks. beboelseslejligheder til ferie- og fritidsmæssige formål holdt ude af lejeloven.

Det betyder, at lejeloven som udgangspunkt ikke finder anvendelse, hvis man f.eks. udlejer sin bolig via Airbnb til lejere, som skal bruge det til ferie og fritid. Formålet ved udlejningen er derfor afgørende, men man ser også på lejeperiodens længde, hvor man fra lovgivers side har udtalt, at et ferieophold typisk har en længde af 6-8 uger. Det er dermed ikke sagt, at en lejeperiode på 9 uger ikke kan anses for at være et ferieophold, som er undtaget fra lejeloven.

Fremleje af lejligheden

Lejeloven finder som udgangspunkt ikke anvendelse, hvis boligen er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål. Reglerne om fremleje i lejeloven finder derfor som udgangspunkt ikke anvendelse, men man kunne forestille sig, at man udlejede sin bolig via Airbnb til en person, som skulle bruge det i forbindelse med studie eller midlertidigt arbejde. I disse tilfælde vil lejeloven formentlig finde anvendelse, og reglerne om fremleje skal derfor iagttages. 

Fremleje af en lejlighed sker, når du som lejer af en lejelejlighed ønsker at udleje lejligheden til en anden. Hvis du overvejer at fremleje din lejlighed via Airbnb, skal du først og fremmest undersøge, hvorvidt du opfylder lejelovens betingelser for fremleje. Der kan her være tale om delvis fremleje eller hel fremleje.

Ved delvis fremleje har du som lejer af en beboelseslejlighed ret til at fremleje op til halvdelen af de rum, som bruges til beboelse. Et beboelsesrum kan dog ikke være et køkken eller gang. Hvis man vil fremleje mere end halvdelen, skal din udlejer give sin accept. Der stilles også krav til antallet af de personer, som du fremlejer til. Du må derfor ikke fremleje til flere personer end der er beboelsesrum.

Fremleje af hele lejligheden kan komme på tale, når hele lejligheden bliver brugt til beboelse og du som lejer midlertidigt er fraværende pga. sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende. Du må dog ved fremleje af hele lejligheden kun fremleje lejligheden i op til 2 år. Din udlejer kan modsætte sig fremlejeforholdet, hvis ejendommen omfatter færre end 13 lejligheder, eller det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller hvis din udlejer i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.

Hvis du ikke overholder nævnte, kan du i værste tilfælde risikere, at din udlejer ophører lejemålet.

For begge typer af fremleje gælder det, at fremlejeaftalerne skal være skriftlige for at være gyldige.

Ejendommens husorden samt god orden og skik

Ud over husorden, kan du som fremlejer blive holdt ansvarlig, hvis fremlejetager ikke følger god skik og orden.

I et lejeforhold følger der ofte en husorden med til lejekontrakten, der beskriver, hvilken adfærd der tillades og ikke tillades i ejendommen. Som udgangspunkt gælder dette kun for dig som lejer, men hvis du fremlejer din lejlighed, kan du hænges op på den adfærd, som din fremlejetager udviser. Ud over husorden, kan du som fremlejer blive holdt ansvarlig, hvis fremlejetager ikke følger god skik og orden. Overtrædelser af dette vil normalt først blive mødt med en advarsel, men kan ved gentagne gange og grove tilfælde resultere i ophævelse af lejemålet.  

Fremlejetager ødelægger inventar

Som fremlejer kan du også risikere, at fremlejetageren ødelægger dine ting i lejligheden – eller endnu værre – gør skade på selve lejligheden.

I de situationer, hvor der er sket skade på det lejede, er du som fremlejer erstatningsansvarlig, selvom det er fremlejetageren, som er skyld i skaden ved uforsvarlig adfærd. Du kan dog efter at have betalt udlejer kræve erstatning af fremlejetager for det tab, som du har måttet dække.

Er skaden grov og skyldes fremlejetagerens uforsvarlige adfærd, kan din udlejer vælge at ophæve lejemålet. I de mindre grove tilfælde må udlejeren som udgangspunkt nøjes med erstatning alene.

Hvis der sker skade på dine egne ting, er fremlejetageren erstatningsansvarlig over for dig. Det problematiske ved dette er, at du som fremlejer ikke kan gøre brug af din indboforsikring, da fremleje anses som erhverv, hvilket normalt ikke er omfattet i indboforsikringen af ens private hjem.

Airbnb tilbyder en gratis ”værtsgaranti”, som netop skal sikre dig som fremlejer i de tilfælde, hvor fremlejetager ødelægger dine ting. Du skal dog være opmærksom på, at denne garanti har korte tidsfrister for at anmelde skaden. Airbnb kan desuden kræve, at du anmelder skaden til politiet.

Skat af lejeindtægt

Som udgangspunkt skal du betale skat af dine lejeindtægter, hvis du fremlejer din lejlighed en del af året, eller hvis du fremlejer et eller flere værelser.

Som fremlejer har du dog mulighed for enten at benytte dig af et bundfradrag eller et regnskabsmæssigt fradrag. Bundfradraget er for mange det letteste at bruge, og det er derfor bundfradraget, som kort vil blive gennemgået:

Du skal kun betale skat af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget. Bundfradraget er 2/3 af din samlede årlige husleje inklusiv aconto-varme og eventuel boligstøtte. Du kan læse mere om dette på SKAT’s hjemmeside