Hvis du ejer bolig i Spanien skal du have nyt testamente

Hvad koster det at købe feriebolig i Spanien?

Drømmeboligen i Spanien er fundet, og nu skal der handles, men en bolighandel i Spanien er meget anderledes end i Danmark. Det er nemlig dyrere at købe og sælge en feriebolig i Spanien. Til gengæld er de faste udgifter ved at eje en bolig meget lavere end i Danmark.

Spanien er et trygt land at eje ejendom i, og det er bedre reguleret end mange andre europæiske lande, men ting tager tid og er ofte komplicerede i Spanien. Med sprogbarrierer og rådgivere, der ikke alle lever op til danske standarder, skal man indstille sig på andre spilleregler.

Så glem alt det du ved og start på en frisk.

Pris på boligen

Som skrevet, er der stor forskel på omkostningerne, når man køber bolig.

Køber du et hus i Danmark til 1.5 mio. kr., koster det 10.660 kr. i afgift til staten og 10.000 kr. til din advokat.

Når der handles bolig i Spanien, skal der til den annoncerede kontantpris tillægges handelsomkostninger, hvilket svarer til mellem ca. 12-14% af kontantprisen. Køber du en bolig til 200.000 euro, skal du lægge 26.000 euro oven i prisen.

Med sprogbarrierer og rådgivere, der ikke alle lever op til danske standarder, skal man indstille sig på andre spilleregler.
Handelsomkostningerne er:
  • Moms/omsætningsafgift
  • Notar
  • Tinglysningsafgift
  • Advokat
  • Forsyningskontrakter (el, gas og vand)
  • NIE-nummer
  • Fuldmagter, herunder oversættelse af fuldmagter og legalisering af dem fra udenrigsministeriet

Mæglerne i Spanien

Ferieboliger sælges ofte hos 3-4 mæglere på samme tid. I Danmark svarer det til, at din bolig var til salg hos både Home, Realmæglerne og Danbolig. Det er kun den mægler, der ender med at sælge boligen, der får de 5% i betaling fra sælger.

Ofte er boligen til salg for forskellige priser hos de forskellige mæglere.

Mæglernes kvalitet svinger, og man skal ikke have en uddannelse eller være med i en mæglerorganisation for at være mægler i Spanien. Alle kan prøve lykken. Så pas på.

Ret&Råd kan hjælpe dig med at finde en tryg mægler. Vi har et netværk af danske mæglere, der arrangerer besigtigelsesrejser.

Ingen tilstandsrapport og ingen ejerskifteforsikring – købt som beset

Der findes ikke tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer på spanske boliger. Boligerne købes som beset (kaldet Cuerpo Cierto). Tag derfor din egen sunde fornuft med til gennemgang af ejendommen og tag også en sagkyndig med fra Spanien. De koster ikke alverden at tage med, 50-100 euro, og de er dygtige.

Ret&Råd kan hjælpe med at finde en sagkyndig.

Ferieboligen skal sælges med lovlige el-installationer og med energicertifikat og det er altid sælger, der skal betale. Ofte prøver sælger at overføre udgifter til køber, men det er noget vi fanger. Det koster ca. 500 euro at få lovliggjort el-tavlen.

Reservationskontrakt

Drømmeboligen er fundet, og du vil sikre dig, at den ikke sælges til anden side. Der skal derfor udarbejdes en reservationskontrakt, som underskrives. Normalt vil sælger kræve 6.000 euro, men vi får næsten altid beløbet ned på 3.000,- euro.

Ofte kan man helt undgå at betale reservationsbeløbet.

Herefter er boligen reserveret i ca. 1 måned, så man kan få styr på, om alt ved boligen er som sælger lover. Reservationsbeløbet modregnes selvfølgelig i restkøbesummen.

Du taber hele gebyret, hvis handlen falder på gulvet. Ligegyldigt om det er din eller sælgers skyld. Vi arbejder altid på at aftale, at reservationssummen deponeres på vores konto, sådan at du får gebyret tilbage, hvis handlen falder på gulvet. Alternativt deponeres beløbet på sælgers mæglers konto.

Ved nybyggeri skal man ofte betale ca. 30% af købesummen i 1. rate som udbetaling.

Det hænder, at sælger ikke står som ejer af ejendommen. I disse tilfælde er du nødt til at finde en anden ejendom.

Huskøbsaftale

Det er forskelligt, om køber eller sælger laver huskøbsaftalen. Ret&Råd sikrer en tryg bolighandel, hvis du benytter vores kontrakt.

Du skal ellers selv sørge for, at alt er med i kontrakten. Parkeringsplads og opbevaringsrum har stor værdi. Nogle gange er der lejere i boligen. Det er vigtigt at sælger sørger for at de er opsagt. Lejere er næsten umulige at komme af med, så det er ikke en hovedpine, du har lyst til at overtage.

Ejer sælger mon ejendommen?

Vi undersøger altid i ejendomsregisteret, registro de propiedad, om sælger reelt ejer ejendommen. Det hænder, at sælger ikke står som ejer af ejendommen. I disse tilfælde er du nødt til at finde en anden ejendom. Det er meget svært for sælger at løse.

Man kan også komme ud for, at ejendommen ikke står i ejendomsregisteret. Det kan repareres, men det tager tid og skaber usikkerhed.

Hvis der er flere sælgere, fx et ægtepar, spørger vi mægler, om vi må se mægleraftalen, så vi er sikre på, at han repræsenterer alle sælgere.

Hvis der er ulovlige tilbygninger, pool mv. kan der opstå tvivl om, hvorvidt det kan lovliggøres. Forsikringsselskaber forsikrer kun lovlige installationer, og banker yder kun lån til lovlige bebyggelser. Dette kan også lovliggøres på den lokale kommune, men også det skaber usikkerhed. 

Moms / handelsskat

Projektsalg, eller med andre ord, ejendomme, hvor du er den første beboer, har sin egen måde at oplyse prisen. Der er flere kunder, der bliver forvirret, når de finder ud af, at der, oveni den aftalte pris, lægges 10% moms. Beløbet som betales, varierer afhængig af ejendomstypen samt sælgers karakter. Er sælgeren en ejendomsudvikler, vil du skulle betale 10% moms (IVA på spansk) plus et tillæg på 1,5% i stempelafgift. Du skal imidlertid bemærke, at hvis du køber en grund, forretningslokaler eller en parkeringsplads er momsen på 21%.

Hvis du køber en feriebolig, hvor der har boet en anden person, kalder vi det en brugt bolig eller gensalgs boliger. Her betaler du ikke moms, men skal til gengæld betale Impuesto de Transferencia de Propiedad eller på dansk “handelsskat” på mellem 7-10% alt efter, hvilken region boligen ligger i. Kommunen bestemmer størrelsen på skatten.

Ved boliger op til 400.000 euro i værdi betaler du 8% i ITP (handelsskat). Boliger fra 400.000 til 700.000 betaler du 9% ITP af beløbet over 400.000 euro og derover betales 10% ITP.

Notar

Når du har skrevet under på købsaftalen (Compraventa), skal ejendommen overdrages til dig hos notaren. Notaren tager penge for at hjælpe. Notaren er ikke rådgiver, men alene en person, der sørger for, at alle stempler er korrekte, og at de rigtige papirer præsenteres. På købstidspunktet er det kun muligt at anslå, hvad omkostninger til notar vil beløbe sig til, men ofte ca. 0,5% af købesummen. Udgiften dækkes af køber. 

Vi har en forsikring, der dækker, hvis vi laver fejl. Vi taler dansk og spansk og oversætter aftaler og guider dig trygt gennem processen.

Tinglysningsafgift

Dette er en udgift, som normalt dækkes af køberen. Den endelige afgift bestemmes først, når skødet er blevet fremlagt for det pågældende tinglysningskontor. Afsættes der omkring 0,4% af købesummen i budgettet, så vil der være nok til at dække udgiften.

Advokat

Vores kunder synes ferieboligen er en stor investering og de vil sikre at handlen foregår trygt og efter danske standarder.

Der findes skandinaviske advokater i Spanien, men i Ret&Råd har vi rådgivet om køb og salg af ejendomme siden 1986. Vi har dermed længst erfaring. Og vi er de eneste advokater, du kan møde både i Danmark og Spanien. Vi er forskellige fra advokaterne i Spanien, fordi vi er underlagt justitsministeriets regler for advokatrådgivning. Vi har en forsikring, der dækker, hvis vi laver fejl. Vi taler dansk og spansk og oversætter aftaler og guider dig trygt gennem processen. Hvis du ikke er tilfreds med vores arbejde, kan du kan klage til et uvildigt advokatnævn.

Alt dette er din garanti for tryghed i bolighandlen.  

Forsyningsselskaber

Uanset om du køber en helt ny bolig eller en gensalgsbolig, skal der indgås kontrakt med forsyningsselskaber af vand, el og eventuelt gas. Prisen kan variere fra selskab til selskab, men det koster ca. 50 euro at starte en aftale.

Vi tjekker at sælger har betalt alt, så du ikke hænger på regningen.

Bankkonto

Du skal altid have en bankkonto i Spanien. Der skal altid stå penge på den, så du kan betale el, gas og vand. Forsyningsselskaberne lukker for hanen, hvis der ikke betales med det samme, og det er dyrt og langsommeligt at få genåbnet.

Er alt betalt?

Mange betalinger af skat, udgifter til ejerforening og el, gas og vand, hænger på ejendommen og ikke på sælger. Vi tjekker at sælger har betalt alt, så du ikke hænger på regningen.

Plusvalia-skat skal betales af sælger. Plusvalia-skat er en skat på værdistigning af grunden, hvor ejendommen ligger.

Ofte prøver sælger at få køber til at betale denne skat. Vi sørger for at sælger betaler skatten. Ofte ligger udgiften på mellem 1.500 og 3.000 euro.

Udregning plusvalia-skat:

Eksempel:

Grundværdi = 36.000 Euro

Ejertid = fx 11 år

Stigning pr. År = 2,70 x 11 år = 29,70%

36.000 euros x 29,70% = 10.692,00 euro

Kommunal skatteprocent = 26%

I alt kommunal plusvalia = 10692,00 x 26% = 2.779,92 euro