Huslejefastsættelse i erhvervslejemål

Huslejefastsættelse i erhvervslejemål er præget af aftalelovens aftalefrihed. I forbindelse med huslejefastsættelse til markedslejen vil syn og skøn have en afgørende rolle. I forbindelse med et erhvervslejemål er der endvidere mulighed for at regulere husleje både op og ned, således at den kan svare til markedslejen.

Det er som udgangspunkt parterne frit at aftale huslejen i erhvervslejemål. Der gælder således en aftalefrihed, hvilket betyder, at udlejer og lejer - udover lejens størrelse og regulering - skal tage stilling til en række spørgsmål, f.eks. om lejeforholdets varighed, fordelingen af vedligeholdelsespligten, lejers afståelsesret, erstatning osv. Lejens størrelse bør afspejle, hvilke øvrige vilkår, man har forhandlet sig frem til.

Alle udgifter skal oplyses

Der kan endvidere ske lejeforhøjelse henholdsvis nedsættelse i forbindelse med forøgede ejendomsskatter, afgifter til vand, renovation, kloak, skorstensfejning og energimærkning samt kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg

Det er udlejers pligt at oplyse hvilke udgifter, der skal betales - udover selve huslejen. Der ses dog bort fra udgifter til brændsel. Oplyser udlejer ikke alle udgifter i lejekontrakten, kan disse ikke opkræves hos lejer. Dette gælder dog ikke de tilfælde, hvor lejer ikke er blevet stillet dårligere ved de manglende oplysninger, f.eks. fordi, at lejeren på anden vis har fået kendskab til, at lejeren skal betale udgiften.

I tilfælde af, at der ikke er aftalt husleje, vil markedslejen på det gældende område finde anvendelse. Markedslejen defineres som den leje, en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale for det pågældende lejemål blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Der er i erhvervslejeloven mulighed for, at der i tilfælde af for høj eller lav husleje, hvert 4. år, kan ske en regulering, således at huslejen vil komme til at svare til den ovenfor omtalte markedsleje. Dette er en ret, man har som lejer, medmindre udlejer specifikt i lejekontrakten har fraskåret lejer denne mulighed. En sådan fraskrivning må fra udlejers side ikke være urimelig eller stride med almindelig handlemåde. Hvis din lejeaftale er indgået før år 2000, kan udlejer ikke fraskrive lejer retten.

Markedsregulering

Det kan umiddelbart synes teknisk at forstå reglerne omkring markedsregulering. Dog kræver det faktisk ikke det store. I praksis skal man egentlig bare undersøge om, man betaler en for høj husleje i forhold til omkringliggende sammenlignelige lejemål. Er dette tilfældet, skal man som lejer henvende sig til udlejer og meddele, at man mener, at lejen er for høj og kræver at lejen derfor nedsættes. 

Udlejer vil ikke kunne opsige dig som lejer blot fordi, du kræver lejenedsættelse. Det er dog et krav, at lejen skal fravige væsentligt fra markedslejen. Dette betyder, at man både som lejer og udlejer skal være opmærksom på, at det er et afgørende kriterium for, hvorvidt man vil kunne kræve lejen ændret til markedslejen. Hvis lejen således ikke væsentligt afviger fra markedslejen, kan erhvervslejelovens regler ikke påberåbes af den part, der ønsker lejen ændret til markedslejen. En væsentlig afvigelse forstås i retspraksis som, at den gældende leje afviger med mere end 12 % fra markedslejen.

Når bevisbyrden skal løftes for, hvad en kyndig lejer eller udlejer vil aftale for det pågældende lejeforhold, er syn og skøn et bærende element. Skønsmanden skal give en udtalelse vedrørende det konkrete lejeforhold, hvilket vil sige på vilkår, som fremgår af parternes eksisterende, og fortsat eksisterende lejekontrakt. En fremtidig anvendelsesmåde for de givne lokaler skal således ikke tages i betragtning.

Der kan endvidere ske lejeforhøjelse henholdsvis nedsættelse i forbindelse med forøgede ejendomsskatter, afgifter til vand, renovation, kloak, skorstensfejning og energimærkning samt kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg. 

Står du for at skulle indgå aftale om et erhvervslejemål, så kontakt din lokale Ret&Råd advokat, inden du skriver under – det kan gå hen og blive en god investering.