Hjemfaldspligt på private ejendomme

Hjemfaldspligt på private ejendomme iht tinglyste servitutter - "pest eller kolera" - kan ejer/andelshaver gøre noget?

En pligt for dagens ejere/andelshavere til at tilbageskøde deres grunde og evt. ejendomme til deres konkrete kommune og til en ofte yderst billig pris anno servituttens dato for 100 år siden, er dagens virkelighed for mange privatpersoner anno 2013.

Kommuner, som var oprindelige sælgere af byggegrundene, har ret til at kræve grunde overtaget iht de konkrete ejendommes tingbogsattester.

Enten kan man blive boende til " dommedag" og håbe på en eller anden løsning med sin kommune.

Mange ejendomme er handlet med sådanne servitutter, og ofte er der forhandlet om priser for at frikøbe de konkrete ejere fra hjemfaldspligten.

Disse priser i 2013 afviger markant fra kommunernes salgsprisen for måske 100 år siden.

Kan man frigøres? 

Højesteret har afgjort, at ejere/andelshavere ikke kan blive frigjort for disse ofte mere end 100 årige servitutter om hjemfaldspligt, der er tinglyst på ejendommene.

Ved Københavns Kommunes grundsalg 1918-19 var der aftalt og tinglyst en deklaration om tilbagekøbsret for kommunen mod betaling af den opnåede grundpris ved salget 1918-19 med tillæg af bygningernes værdi på tilbagekøbstidspunktet. Kommunen varslede i 1985, at den ville gøre brug af tilbagekøbsretten i 1990. Kommunen tilbød endvidere på visse vilkår frikøb eller udskydelse af tilbagekøbstidspunktet. Under sagen fik kommunen medhold i, at den kunne gøre tilbagekøbsretten gældende. Kommunen havde ikke ved at aftale deklarationen i 1918-19 handlet i strid med offentligretlige regler. Deklarationen var ikke udtryk for en skat og var derfor ikke i strid med grundlovens § 43. Den var, når hensås til indholdet af kommunens tilbud om frikøb eller udskydelse af tilbagekøbstidspunktet og konsekvenserne af tilbagekøbsdeklarationen i øvrigt, herunder muligheden for skattebesparelse ved afskrivning på tilbagekøbsforpligtelsen, heller ikke i strid med aftalelovens § 36. Der forelå endelig ikke en krænkelse af EMRK art. 14 eller art. 1, stk. 1.

"Bordet fanger" for nye købere, allerede fordi disse byrdefulde servitutterne netop er tinglyst på grunde og ejendomme for at advare nye købere herom.

Men hvad kan en ejer/andelshaver så gøre i 2013?

"Bordet fanger" for nye købere, allerede fordi disse byrdefulde servitutterne netop er tinglyst på grunde og ejendomme for at advare nye købere herom.

Mange boligejere/andelshavere befinder sig på forskellige trin af deres liv og med forskellig økonomisk formåen.

Finanskriserne har gjort långivere ekstra forsigtige og påpasselige med deres udlån.

Eksisterende abdelshavere og boligejere må derfor leve i uvished om deres fremtidige boligsituation og deres endelige økonomi - uanset de måske først skal indfri hjemfaldspligten om fx 27 år - eller acceptere kommunens overtagelse af deres ejendom for en symbolsk sum penge.

Et salg i 2013 af en ejendom med disse tinglyste servitutter vil givet presse salgsprisen, fordi ny køber ikke vil " hænge på" forpligtelsen og risikere at " gå fra hus og hjem" - eller værre:

Måske vil servitutten "stavnsbinde" boligejere/andelshavere til deres private bolig på ubestemt tid, fordi de ikke har råd til at købe sig fri.

Ingen aktuel ejer/andelshaver kan siges at være i god tro (det vil sige uvidende), allerede fordi det fremgår af tingbogen på deres ejendom, at der er hjemfaldspligt og hvad de juridiske og økonomiske konsekvenserne heraf er om fx 27 år.

Selvom ejer/andelshaver fx har købt for 20 år siden og undladt at forhandle prisen ned, er det nu alt for sent at gøre evt. krav gældende mod tidligere ejer/andelshaver og/eller medvirkende statsaut. ejendomsmægler.

Løbet er kørt - hvad kan man så gøre?

Enten kan man blive boende til " dommedag" og håbe på en eller anden løsning med sin kommune.

Eller man kan gå til en erfaren advokat, der kan bistå med at vurdere ens konkrete sag i forhold til den konkrete kommune, der har tinglyst ret til at overtage ens ejendom om x antal år ude i fremtiden.

Det skal navnlig erindres, at en ejendom med tinglyst hjemfaldspligt bliver mere værd ved frikøb end ved intet at gøre (status quo).