Hvis du ejer bolig i Spanien skal du have nyt testamente

Faste udgifter til din feriebolig i Spanien

Mange af vores kunder spørger, hvad det koster at have fast ejendom i Spanien, og nogle virker lidt bekymrede over, om det vil være en for dyr fornøjelse at have sin egen bolig under sydens sol.

Sætter man 750 euro om året – 500 kr. om måneden – ind i budgettet, er det nok for de fleste. 

Nedenfor er en kort oversigt over de vigtigste spanske afgifter, som skal betales, når man ejer fast ejendom i Spanien.

Udover forbrugsudgifter til gas, vand og el, afhænger de årlige udgifter til skatter og afgifter af ejendommens størrelse og hvilken type ejendom, man ejer.

Ejendomsskat (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI)

Dette er en lokal afgift på ejendomme i Spanien, som skal betales, uanset om ejeren er bosiddende i Spanien eller ej (residente eller no residente). Den udregnes på baggrund af ejendomsværdien (valor catestral), som fastsættes af kommunen. Kommunen fastsætter værdien, og den er normalt noget lavere end ferieboligens reelle værdi.

IBI – generelt er der tale om en afgift i størrelsesordenen 150-400 euro om året. Du skal også betale ejendomsskat i Danmark af din spanske feriebolig. Udgifter til IBI, der betales i Spanien, kan trækkes fra i den danske ejendomsskat der vedrører din spanske feriebolig.  

Spansk skat på fast ejendom

El Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI) 

Den spanske skat på fast ejendom, "El impuesto sobre los bienes inmuebles" (IBI, hjemlet i Real decreto legislativo 2/2004 art. 60-77), er periodisk (årlig) og opkræves af kommunerne. 

Hvis du er skatteresident i Spanien skal du betale IRPF. Denne skat pålægges, hvis din spanske bolig er en feriebolig og ikke din faste helårsbolig.

IBI er bredere end den danske ejendomsværdiskat, da den også omfatter grunde uden bygninger og konstruktioner samt jord og bygninger, der anvendes erhvervsmæssigt. Der er skattepligt for fysiske eller juridiske personer, der har ejendomsretten over ejendommen (eller visse begrænsede rettigheder). 

Den kan således siges at svare til den danske ejendomsværdiskat kombineret med den danske grundskyld.

Beskatningsgrundlaget er matrikelværdien (el valor catastral) af den faste ejendom. Matrikelværdien udgøres af matrikelværdien af grunden plus matrikelværdien af bygningerne/anlæggene. Matrikelværdien kan ikke overstige markedsværdien. 

Værdiansættelsen foregår på en noget anden måde end ved den danske vurdering. Der kan ske kollektiv eller individuel værdiansættelse, og en generel kollektiv værdiansættelse igangsættes fx, når det bliver åbenbart, at der er opstået betydelige forskelle mellem markedsværdierne og de værdier, der danner grundlaget for de gældende matrikelværdier, dog normalt mindst 5 år og højst 10 år siden ikrafttrædelsen af disse. Der kan ske en aktualisering af værdierne ved fastsættelse af koefficienter for de forskellige typer af ejendomme i de statslige finanslove. 

Hvis man ikke lejer den spanske bolig ud, eller har andre indtægter i Spanien, vil skatten blive beregnet på baggrund af ejendommens værdi.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at IBI på det grundlag må anses for at opfylde kravene i EVSL § 12 for fradrag, idet den beregnes ud fra værdien af ejendommen. Den kan dog kun fradrages i det omfang, hvor der skal betales dansk ejendomsværdiskat af ejendommen, dvs. boligdelen. 

Kilde: SKAT.dk

Ejendomsværdiskat (Renta inmobiliaria imputada en IRPF

Hvis du er skatteresident i Spanien skal du betale IRPF. Denne skat pålægges, hvis din spanske bolig er en feriebolig og ikke din faste helårsbolig. Det er en skat, du skal betale, fordi du har mulighed for at ”nyde” en bolig som feriebolig (usufructo). De spanske myndigheder mener, at du ligeså godt kunne have lejet din bolig ud, og betalt skat af indtægterne. 

Du betaler som tommelfingerregel 2% af ejendomsværdien, ud fra den værdisætning myndighederne har registreret. Denne værdi er ofte lavere, end den værdi du har købt ejendommen for. 

I nogle af de spanske regioner, er det 1.1% af en generel ejendomsvurdering. Det gælder i de regioner, der ikke har taget stilling til hver enkelt bolig.

Hvis din bolig er vurderet til 105.000 euro, skal du betale 1.155 euro i skat (1.1%x105.000 = 1.155).

(Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR)

De fleste danskere benytter den spanske feriebolig som et sommerhus. Danskerne opholder sig i Spanien i under 180 dage om året. Dermed er man no residente i Spanien. Hvis man ikke lejer den spanske bolig ud, eller har andre indtægter i Spanien, vil skatten blive beregnet på baggrund af ejendommens værdi.

Denne skat er fastsat til mellem 19 eller 24,75% af en fast procentsats af ejendomsværdien (valor catestral). I 2016 skal EU-borgere betale 19%. 

For eksempel, hvis en ejendom er vurderet til 100.000 euro (valor catestral), kan skatten beregnes som følger:

IRNR – skattegrundlaget er 1,1% af ejendomsværdien på 100.000 euro, dvs. 1.100 euro. Skatten bliver følgelig 19% af 1.100 euro, dvs. 209 euro om året.

Denne skat ”hænger på” ejendommen, så du skal sikre dig den er betalt, når du køber ejendommen. Hos Ret&Råd søger vi efter dette.

Er man bosat i Spanien (residente), skal man betale indkomstskat baseret på sin årlige indtjening af alt det man tjener, også fx af det man tjener i Danmark. Skatten afhænger af indkomstens størrelse.

Alle ejere i en forening betaler fællesomkostninger, som typisk er i størrelsesordenen 35 til 45 euro om måneden.

Formueskat (Impuesto sobre Patrimonio)

I Spanien har man formueskat. Du bliver beskattet, hvis du har en formue på mere end 700.000 euro. Men denne skat beskyldes i Spanien for blot at være et PR stunt fra staten, for at mindske misundelsen i befolkningen. For meget tyder på, at de ”de rige” undgår beskatningen. 

Der er store fradrag, og hvis du har to eller flere boliger, bør der være gode muligheder for at undgå denne beskatning. 

Fællesomkostninger

Hvis ejendommen indgår i et boligområde med fællesarealer, skal alle ejere, i henhold til loven, være medlem af ejerforeningen. Budgettet for de årlige vedligeholdelsesudgifter vedtages på ejerforeningens årlige generalforsamling.

Alle ejere i en forening betaler fællesomkostninger, som typisk er i størrelsesordenen 35 til 45 euro om måneden.

Beløbets størrelse afhænger af antallet af ejere og foreningens fælles faciliteter som f.eks. pool, tennis, park, raquet og elevator.

Forsikring

Det er en god idé at tegne en forsikring på ejendommen med indbo.

Forsikringens pris afhænger naturligvis af ejendommens beskaffenhed og indboets værdi, oftest fra 180 til 380 euro om året. Forsikringsselskabet Mapfre er fx gode.