Emner:

Et lejeforhold kan ophæves ved misligholdelse – af både udlejer og lejer

En lejeaftale om et lejemål danner sammen med lejelovgivningen i øvrigt rammerne for aftalen mellem udlejer og lejer omkring lejeforholdet. Ved misligholdelse af lejeforholdet, hvad enten det er udlejer eller lejer, der er skyld i misligholdelsen, er det efter omstændighederne muligt at ophæve lejeforholdet.

Misligholdelse

Handler udlejer eller lejer i strid med lejekontraktens indhold eller med lejelovgivningen, kaldes det for misligholdelse. Misligholdelse har ofte den konsekvens, at modparten kan ophæve lejeforholdet og dermed komme ud af lejekontrakten. I det følgende nævnes nogle eksempler på misligholdelse fra henholdsvis lejer og udlejers side.

Udbedrer udlejer ikke manglen kan lejer på udlejers regning foranledige manglen udbedret og efterfølgende rette et krav mod udlejer for udbedringsomkostningerne.

Lejers misligholdelse

Den typiske misligholdelsessituation for en lejer er den situation, hvor lejen ikke betales (eller ikke betaler rettidigt). Betaler lejer ikke huslejen på forfaldsdagen (som typisk er den første i en måned), kan udlejer sende lejer et påkrav om betaling af lejen. Påkravet kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag, og skal udtrykkeligt oplyse, at lejeforholdet kan ophæves, såfremt betaling af restancen ikke er sket senest 14 dage efter, at påkravet er kommet frem til lejer. Betaler lejer ikke inden udløbet af den nævnte 14 dages frist, kan udlejer sende lejer en ophævelsesskrivelse, hvorefter lejemålet er ophørt, og lejer er forpligtet til at fraflytte lejemålet.

En anden måde, hvorpå lejer kan misligholde lejeaftalen er, hvor lejer anvender lejemålet til et andet formål end det, som er aftalt med udlejer, og lejer ikke efter udlejers indsigelser herom, er ophørt med den uretmæssige brug af lejemålet.
Ophævelse kan ligeledes ske, hvor lejeren fraflytter lejemålet i utide uden, at dette er aftalt med udlejer, da lejer er forpligtet til at bebo lejemålet.

Udlejers misligholdelse

Udlejer kan også misligholde lejeaftalen med lejer. Lejer har krav på at få stillet lejemålet til rådighed i den stand, som lejer efter lejekontrakten og lejelovgivningen har krav på. Misligholdelse fra udlejers side sker oftest i de tilfælde, hvor udlejer ikke opfylder sin forpligtelse til at vedligeholde lejemålet i det omfang vedligeholdelsesforpligtelsen påhviler udlejer. Lejer kan efter omstændighederne forlange, at manglen bliver udbedret af udlejer efter fremsendelse af påkrav til ham herom. Udbedrer udlejer ikke manglen kan lejer på udlejers regning foranledige manglen udbedret og efterfølgende rette et krav mod udlejer for udbedringsomkostningerne. Alternativt, hvilket ofte er den bedste og mindst risikable fremgangsmåde for lejer, kan lejer indbringe en sag for Huslejenævnet, der kan pålægge udlejer at udbedre manglerne. Ved at bruge Huslejenævnet i stedet for selv at udbedre manglen, løber lejer bl.a. ikke den risiko, at udlejer ikke kan betale for udbedringen eller at, der slet ikke er tale om en mangel, som udlejer er forpligtet til at udbedre.

Har du spørgsmål til ovenstående eller spørgsmål i øvrigt, kan du kontakte advokat Niels Bjerre på tlf. 97 95 18 33 eller nib@ret-raad.dk